产权酒店

位于欧洲的一家酒店

以酒店的房间为单位，开发商将每间客房分割成独立产权（拥有产权证）分别出售给投资者，投资者一般都将客房委托酒店管理公司统一出租经营，以获取年度客房经营利润，同时投资者享有酒店管理公司赠送的一定时限的免费入住权。

简介

起源

“产权式酒店”起源于欧洲20世纪70年代，风行于世界一些著名旅游城市和地区（如美国的夏威夷、加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那、澳大利亚黄金海岸等地尤为兴盛），此种模式经过数十年发展，已成为一种被社会广泛接受的房产和旅游投资品种。投资者购买产权酒店后，通常每年确定自己的使用天数，其他时间则交给酒店管理公司统一出租（经营），收取一定比例的返租（经营）收入，实现保值增值。

前景

据国际旅游组织1996年报告，全球时权和产权产业1986~1995年这10年间增长15.8%；据权威预测，到2004年，世界产权酒店的销售额将达到2490亿人民币。到90年代初，全球引入产权式经营的旅游目的地数量增长了6倍。到1995年，全球81个国家4000个旅游目的地有35万个家庭购买了产权式酒店。产权式酒店将风靡全球旅游地区。

发展背景

社会财富的积累促进了旅游业的发展，旅游业的繁荣为社会创造了更多积累财富的机会。

研究显示，在工业化国家的发展过程中，随着社会商贸活动的日渐繁荣、现代科学技术水平的不断进步，促进了各类商务旅游活动的发展。而社会个人及家庭财富的不断增长、为人们追求高生活质量奠定了基础，从而促进了社会大众对休闲度假旅游高品位时尚生活方式的需求。经济的高度发达，社会财富的积累，在引导人类社会走向进步的同时，也促进了世界上最大的朝阳产业 --- 现代旅游业的高速发展。

旅游房产（住宿业）具备消费和不动产投资双重属性，一方面，旅游房产（住宿业）是现代旅游业的重要组成部分，为各类旅游、休闲度假者提供相应的住宿、餐饮、娱乐等高品质消费服务；另一方面，旅游房产也是商业房地产投资开发产品之一，具备极强的投资经营和资产增值价值。正是富裕社会带来的社会大众化旅游高潮的出现，形成了全球最大的旅游产业，从而激发起各类社会资本对旅游房产的投资开发，其中也包括社会中产阶级私人及家庭对旅游房产的消费和投资热情。

在当今欧美发达国家既存在以纯休闲度假为消费目的的时权酒店（Timeshare Hotel）；也有兼顾休闲度假消费和房产投资相结合的度假类第二住所( Residence for leisure and vacation )；同时，还包括20 世纪60 年代左右在美国出现的，以旅游房产为投资对象的有限合伙投资机构（Limited Partnership）和权益性房地产投资基金（REITS）等准金融产品，该类投资模式的出现就是为了满足广大普通投资者能够得到与实力较强的投资机构对大型旅游房产项目同样的投资机会。

定义

酒店管理公司分取投资回报及获取该物业的增值，同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。产权酒店概念的实质就是迎合普通老百姓的不动产投资理财需求。产权酒店商业模式和国外的权益性房地产投资基金、房地产有限合伙企业较类似，都是为了帮助大众投资者共同参与大型经营型住宿业房地产的投资行为，目的是获得房地产增值和经营收益。

分类

产权式简介

产权酒店只是一个概念，是指由众多普通投资者购买酒店物业项目中的一间或多间客房的一种投资模式，并不是指某单一类型的酒店住宿产品。当前市场上出现的产权酒店类型包括为各类商务旅游、旅游观光和休闲度假旅游者提供住宿服务，是指分布在商务和旅游城市、旅游风景区、旅游度假区的各类以投资经营为主要目的的旅游星级酒店、全套房酒店、公寓式酒店、度假酒店、服务式公寓、主题酒店（或精品酒店）、经济型酒店。

产权式酒店为资本运作、产品开发、资产经营、旅游休闲度假创造了一个互动平台，是一种结合了金融业、房地产业和旅游业的复合型产品，它使产业链上的每一个环节资源都得到了充分的发挥，并最终得以实现产权式酒店开发、投资和消费价值的多方双赢。

根据对国际旅游房产发展经验的总结，以及对国际旅游房产市场需求内在因素的深度分析，结合对现阶段中国产权式酒店现象的研究，以投资和消费需求动机区分。

国内类型

■ 消费类旅游房产

休闲度假消费类，如：各类分时度假酒店物业

■ 休闲度假住所

房产投资+休闲度假，如：各类休闲度假第二住所

■ 商业经营型产权酒店

经营收益+物业增值，如：星级酒店、服务式公寓、经济型酒店、度假村等。

产权式酒店产品类型众多，用地性质也不尽相同，国内产权酒店用地性质概括如下：

■ 商业性质用地

传统的旅游星级宾馆、酒店立项，土地批租年限为 40 年

■ 综合类用地

商住两用，即，商业和住宅综合用地，带有裙房的商务公寓或写字楼，土地批租年限为 50 年。

■ 住宅用地

纯住宅类酒店式公寓、别墅，土地批租年限为 70 年。

投资风险

风险一

一些开发商，在推销自己的产权式酒店房源时，告诉购买者可获得独立产权的房屋等。那么，如果政府相关部门不允许开发商擅自分割销售原始批准设计为大空间的商业用房，那么，单独的酒店客房就不能办出“小产证”(即消费者无法获得独立产权)。这样，消费者购房后，不可避免地存在一定的法律风险。

风险二

由于无法取得“小产证”，开发商们或许会转而“出售”产权式酒店的“承租权”，可对外仍然宣称为产权式酒店。而在法律上，房屋承租权和房屋所有权是两个不同的概念。房屋租赁权属于债权范畴，这是一个相对权，承租人(即消费者、投资者)要行使自己对房屋的租赁权，其首要条件就是房屋出租人(开发商等)的配合，并且，投资人的权利仅仅是相对行使，不能将权利行使绝对化，比如承租人若要转租，必须征得出租人的同意。相关法律规定，一般租赁合同的期限最长不超过20年。

风险三

即使开发商能为投资者办出“小产证”，产权式酒店的性质也决定了该产权具有依赖性和模糊性。第一，从功能来说，产权式酒店是个具有综合服务功能的经营实体，除了客房以外，还有餐饮、娱乐等配套设施。离开这些配套设施，客房的独立使用价值不大。第二，产权式酒店配套设施及共用部位的所有权属性不明确。客房出售后，酒店配套设施的所有权属于谁，是投资者共有，还是属于开发商?其产权在法律上存在模糊性。

风险四

由于产权式酒店产权的模糊性等，就决定了投资者对开发商、酒店管理公司具有某种程度的依赖性。投资者在不满意管理方经营管理的情况下，很难将酒店管理公司更换。如果投资者执意解除与酒店管理公司之间的租赁关系，这样，产权式酒店的经营管理往往容易陷入开发商与酒店管理公司的“地下”操作中。

风险五

正因为产权式酒店产权上具有依赖性，这就导致如果酒店经营不善，消费者购买的单独的酒店客房在市场上将难以转让。因为酒店必须整体经营，单独的客房是很难产生同等收益的。如此一来，投资者投资后，就很难全身而退，其预期的“高回报”很大程度上就取决于酒店的经营好坏。

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