住房二级市场

住房私有权出售、出租等交易市场

住房二级市场，是指住房私有权出售、出租等交易市场，市场的主体是住房产权的所有者和住房消费者。亦有房地产三级市场之说，一般指房产出租市场，严格讲，归于房地产二级市场的概念之内。

社会意义

发展住房二级市场对于改善人民群众居住水平，优化住房资源配置，完善多层次住房供应体系，稳定房屋价格，提高人民群众财产性收入具有重要意义。发展住房二级市场同时也是房地产市场健康发展的客观要求，是房地产一级市场的延伸和补充，有利于促进住房一级市场的活跃与繁荣。由于我市房地产业起步较晚，住房二级市场房屋交易信息不畅，交易行为不够规范，交易市场不够活跃，使城镇居民存量住房较多。我们只有加快住房二级市场的培育，才能使城镇居民通过住房二级市场将自己较大甚至最大的私有财产通过出售、出租、抵押等交易行为，实现不动产投资收益和为资产的盘活提供条件，有效地提高居民居住水平和生活质量，有利于推动消费结构升级，促进民间创业，扩大社会就业，拉动经济增长，改善民生，促进和谐社会建设和我市经济又好又快地发展。

历史背景

国住房二级市场上的租赁市场起源于双轨制下公房转租及公房使用权交易的逐渐发展。公房上市问题则源于以非市场价出售公房；以非市场价格购得的住房只能获得部分产权。这就是房改房部分产权的由来，也是公房上市所面临问题的由来。

住房制度改革选择的是存量住房与增量住房分别改革的方式，新建住宅采用新房新租、先售后租以及新建商品房市场所形成的增量市场价格的边际调节与示范效应，形成了一个与旧住房体制并存的市场型住房经济体制且日趋壮大。问题是存量住房如何完全市场化以及存量与市场化了的增量的并轨。而放开和发展住房二级市场，恰能完成这个双重任务。

据抽样调查，已售公房有上市意愿的约占已售公房总量的1/3~1/2.住房二级市场存在的主要问题有：市场发育严重不均衡；法规政策不完善，市场准入规则模糊，上市要求过于严格；收益分配缺乏标准和公平，出现住房分配不公的显化和货币化；住房二级市场上的需求结构与供给结构不相匹配；等等。

理清住房二级市场的收益分配问题是规范和发展住房市场的关键之一。

结论

本文对二级市场的收益分配问题进行理论分析，得出如下结论：

――如果承认房改前住房产权的初始安排及房改房出售后职工所享有的全部产权，那么已售房改房再出售的住房收益（不考虑地价）就应全归职工。

――公房使用权价格评估应采用收益还原法，房租和地租分开评估。

――如果承认既定的产权安排为政府的一种隐蔽性义务和居民的一种隐蔽性权利，那么，公房上市或使用权交易的土地收益就应归转让者所有。反推过来，职工住房福利的货币化中必须包括地租（价），亦即已购公房者应享有房产权和土地使用权

――对已售公房再转让的，应免征土地所有权价格；由于土地开发成本已计入房价中，亦不再考虑；但对转让时与购买时之间的土地增值，应比照土地增值税处理。

在上述分析和判断的基础上制定发展和规范住房二级市场的政策

市场界定

1、住房二级市场的界定

从住房参与流通的时序结构来划分，住房市场可以分为一级市场和二级（次级）市场。香港分别称为一手市场和二手市场。一级市场指新建住房流量的权属首次让渡的市场，如新建商品住宅的买卖、租赁等。二级市场指存量住房的交易市场，即住房权属的转让或再转让的市场。在发展比较成熟、稳定的住房市场上，二级市场上的交易量是反映住房市场景气的重要指标。

有必要区分住房存量与流量两个基本概念。住房存量指某一特定时点上有形的住房实物资产的数量。因为有形的建筑物在其有效使用期内是相对固定的，故称为存量。短期内住房的存量供给是无价格弹性的。每一时期住房存量供给的新增加量称为住房流量（供给），亦即住房投资。住房存量变的变动就是住房净投资额。还有一个“流量概念”?；?；住房服务流量，即每一段时期内住房的所有特征所提供的无形的消费效用的总和。住房服务可以看成是从住房存量在其寿命期内源源不断“流”出来的，故称为流量。住房存量的供求构成住房买卖市场（含新建住房市场与旧有住房市场）；租赁市场上买卖的则是住房服务，其价格为租金。

分类

各地广泛存在一、二、三级房地产市场之分。一种分类法是：一级市场指增量房产的买卖与租赁，即新建商品房市场；二级市场指存量房屋的买卖和租赁；三级市场指房屋使用权的转租与转让（臧美华，1999）。显然，三级市场上的房屋亦属存量。上海、天津等地的划分是：一级市场指土地市场（国务院1992年11月4日颁发的《关于发展房地产业若干问题的通知》中即规定“一级市场即土地使用权出让”），二级市场指增量房地产市场，三级市场指存量房地产市场。本文则将住房市场分为一级市场（新增量市场）与二级市场（存量住房市场）。

二级市场特征

1.房地产二级市场是建立在追求利益最大化的微观基础之上的市场，来自供给和需求两方面的竞争都十分激烈。

2.市场主体是房地产开发经营企业和房地产需求单位和个人，市场客体是未到期的土地使用权及房地产开发企业所开发建设的房产。

3.市场经营活动主要是房地产开发企业按土地使用合同条款的要求，对土地进行综合性的开发建设，完善供水、供电、道路交通和通讯等设施，达到建设用地条件，然后进行土地使用权转让；或建设各类建筑物，并对其从事转让、租赁、房地产预售、房地产开发和房地产抵押等经营活动。

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