公房承租权

公共房屋的出租

公房承租权，就是公共房屋的出租，由《城市房屋租赁管理办法》统一规范租赁关系。

定义

公房承租权，关于其性质有不同认识。有的认为公房承租权就是一种债权，公房承租关系就是一种债权法上的合同关系，即产权单位是出租人，居住职工是承租人，与市场房屋租赁不同的是，其租金标准由国家规定，而没有特别区分公房租赁和私房租赁就是明证。有的认为公房承租权是一种物权，甚至可以类似所有权。公房承租权人可以有购买请求权，即以远低于市场价格的房改成本价购买公房的权利[3]，在承租权人死亡时，其同住的符合相应条件的家属可以成为承租人，继续享有公房承租权的特殊地位或资格。

首先，其有债权的性质。出租人和承租人间是通过公房租赁合同确定其间的权利义务的，承租人必须按照规定要求交付标准租金，出租人要负担房屋的维修养护责任。在出租人不具备公房承租条件时，必须及时腾退。此一权利义务关系，在发生争议无法正常解决时，完全可以作为法律纠纷由司法机关进行处理。但是，对于此前的资格问题，即公房产权单位根据职工的职级、工作年限甚至家庭人口等具体情况，来确定职工的承租资格和顺位，这一内部福利关系是不受民事法律救济的，如果发生争议，可向有关部门或单位反映加以解决。其次，也具有物权的性质。[4]一方面，承租权不仅仅是债权法意义上的承租关系，其具有巨大的财产价值(低价承租和期待利益)，一是低价承租的利益，此与正常的租赁关系不同，公房承租人交付的标准租金[5]由政府规定，远远低于市场租金，也达不到成本租金，包含了由政府或产权单位代为负担的意味。二是其往往包含了以房改成本价购买公房的请求权，只要是可售公房，承租权人一般就可以享有以房改成本价购买承租公房的期待权，从而获得房屋市场价与成本价这一象征性费用的差额。另一方面，承租权具有一定的人身性。比如，承租权人死亡后，其子女并非都可成为承租人，必须基于一定的身份和户籍要求(同住成年家属);在此情况下，如遇拆迁，只补偿承租权人，并不当然补偿其他非承租权人的子女。

主要影响

公房的承租权和已购公房产权，是政策形成的民事权利。在政策形成阶段，尚未进入民法规制的范围，当事人不可就是否准予承租公房和购买公房、承租和购买何种公房、承租和购买公房的价格标准向法院提起诉讼。但一旦形成为民事权利，则对该权利的侵犯或争执就可以通过司法途径解决。公房承租权人对公房的占有、使用及排除他人侵害权利，公房承租权人支付租金和公房出租人承担房屋维修养护义务，已购公房产权人对公房的所有权能，对适宜公开上市的公房上市出售的争议等，以上方面如发生纠纷，应可以诉诸司法途径处理。但是在现实生活中，更加常见而又复杂的问题是离婚时公房权利的处理和定位。

(一)夫妻在婚姻期间承租或购买了公房，在离婚时处理房屋权利主要考虑的因素

1、司法中的主要考虑因素。对于承租的公房，主要考虑房屋产权单位的意见。一般来说，房屋产权单位愿意把房屋继续承租给本单位职工。离婚职工一方工作单位如不是公房产权单位，则产权单位就不愿让其继续承租，否则，产权单位还要考虑本单位职工一方的住房问题。当然，产权单位同意承租的除外。

对于已购公房，当事人就房屋归属不能达成协议的，法院进行判决时，主要考虑男女收入和孩子扶养状况;在同等条件下，优先考虑女方的利益。

2、应该考虑的因素。公房承租权和已购公房产权都是政策形成的民事权利，但权利一旦形成，进入了法律通道，司法就应本着民事权利的精神对其争议加以裁决。

对于承租公房来说，就存在实践与司法解释的偏差，其实，产权单位不应作为(主要)考虑因素，原因如下：首先，公房承租权，不仅仅是债权关系，更重要的是一种物权关系，单纯考虑产权单位的意见，是忽视了公房承租权的物权性质的表现;其次，夫妻在婚姻期间承租公房时，往往是一方如已从所在单位获得承租公房，另一方就丧失了从自己所在单位承租公房的权利，因此公房承租权是对家庭的一种保障，夫妻双方对承租公房享有同等的权利。

对于已购公房，司法考量的因素是合理的。根据公房承租权和已购公房产权的民事权利性质，在夫妻离婚时，对于公房承租权和已购公房产权在处理上可作相同的考量。

(二)对于公房承租权或已购公房产权价值无法达成一致意见的，夫妻离婚时房屋价值的确定

1、实践中价值的确定。对于公房承租权，价值如何确定?需要进一步探讨的问题：公房承租权的利益属性在离婚分割时有无充分考虑?

对于已购公房，房屋无法进行分割时，如果双方都想取得房屋产权，可由双方竞价，以最高竞价作为房屋的价值，并由最高竞价人取得房屋;如双方都不竞价，可委托房地产价格评估机构按照市场价进行评估。

2、已购公房价值的变化

已购公房上市出售政策出台前，房屋价值在离婚分割时，似乎只是考虑房改购房时职工交付的购房款。法院在处理离婚中财产分割问题时，也常常依照购买公房时的发票作为房屋价值的依据。但在已购公房上市出售政策出台后，已购公房可以在市场上实现房屋和土地的价值，而只须交付少量的土地出让金。因此，上市政策出台后离婚时进行的财产分割，已购公房价值基本依同地段商品房市场价值为基准。

易引发的问题是：在已购公房上市出售政策出台前，对已购公房已经进行处理的，未分得已购公房的一方，能否对上市政策出台后引起的巨大利益差距有部分的请求权。

(三)财产分割时，应否考虑房改政策对职工后续利益的影响

审判实践中，并未考虑房改政策对离婚职工后续住房利益的影响。但住房制度改革是一个不断发展和深化的过程，承租和购买公房的事实，与职工以后住房面积的核定和住房补贴的发放有不可分割的关系。根据房改政策，对于婚姻期间承租或购买的公房，离婚后未分得住房的一方，婚姻期间的房屋仍核定为各自住房面积[6]，其不能处作为房改意义上的无房户，即不能对其发放无房职工的住房补贴，只能按照有房老职工领取相应的差额和级差补贴。

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