农村集体建设用地入市

农村集体经营性建设用地入市改革策略

农地入市，全称农村集体建设用地入市，核心是将来自宅基地置换后腾空出来的土地，用作工业用地和商业用地；原有农村土地流转后，吸引社会资本投资现代农业，大大提高土地经营效益。农地入市是房地产界一直热议的话题，2009年11月，有媒体报道称国土资源部拟农地入市抑制内地地价和房价泡沫，官方回应称消息不实。

背景介绍

按土地用途分类，中国的土地可分为农业用地、建设用地和未利用地三大类。其中，建设用地则包括城市建设用地和农村集体建设用地。在现行《土地管理法》框架下，国有建设用地使用权可自由出让，但集体建设用地不能出让、抵押。

集体建设用地主要包括农民宅基地、乡镇企业用地、乡村公共设施和公益事业用地。在宅基地方面，此次“征求意见稿”没有根本性突破，依然不能抵押和自由出让。而村庄公共设施和公益事业用地，一般难以交易；真正有望“入市”的主要是“乡镇企业用地”。

按照中共十七届三中全会的精神，农村集体依法获得的集体建设用地，在不突破用途管制的基本前提之下，可以自由入市流转，并且要求建立城乡统一的建设用地市场。

农地入市模式的核心，就是将来自宅基地置换后腾空出来的土地，用作工业用地和商业用地；原有农村土地流转后，吸引社会资本投资现代农业，大大提高土地经营效益。业内专家认为，农地入市的好处在于加大了土地供应量，房价会因此下降。而供地的农民会因此获得利益，势必增加农村地区的消费水平，对拉动内需有非常好的推动作用。

浙江试点

政策

在农村集体建设用地使用制度改革方面，浙江的现行政策是：在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土地建设非公益性项目，允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。

浙江省的主要做法是对农村宅基地的整理。以浙江嘉兴为例，嘉兴农业用地保有率高达86%，但农业产出仅占嘉兴GDP不到6%的比重，非农用地储备不足的同时农村建设用地较为浪费。

2008年，嘉兴开始实行以土地使用制度改革为核心，包括户籍制度、规划管理制度、公共服务均等化、新市镇建设等在内的“十改联动”改革；率先取消农业户口、非农业户口分类管理模式，全市城乡居民户口统一登记为“居民户口”。还有一项重要内容就是鼓励农村居民实施“两分两换”，并在南湖区、平湖市等地试点。“两分两换”，就是宅基地和承包地分开、搬迁与土地流转分开，在依法、自愿的基础上，以宅基地置换城镇房产、以土地承包经营权置换社会保障。

具体做法

具体做法是取消农业户口，把农村宅基地置换为城镇建设用地，在城镇集中建设新社区安置农民，原村庄复垦为耕地，然后把多余出来的土地指标挪到城市近郊用作工商业开发。以嘉兴三个试点乡镇为例，姚庄镇户均占有1.163亩，置换出3800亩左右的用地空间；龙翔街道通过宅基地置换，土地节约率将达到50%以上，可置换出约3000亩用地空间；七星镇通过农村宅基地置换城镇房产，户均可节约用地0.736亩，可置换出2955亩左右的用地空间，节约率为71%。照此推算，整个浙江省可以整理、置换出来的用地将是非常大的一个数字。

嘉兴市委书记陈德荣表示，宅基地置换后腾空出来的土地，有一部分将可用作工业用地和商业用地。换句话说，浙江此番土地“新政”，意在充分挖掘农村宅基地被差强人意的利用率所掩盖的价值。嘉兴模式最具有价值的地方，就是农村集体所有的非农业用地(仅限于宅基地)进入土地市场，并逐步实现与国有土地“同地、同价、同权”的目标。

土地调控

除了2010年的土地调控新政，值得注意的是浙江省即将展开的农村集体建设用地入市的试点。2009年11月17日，浙江省对外称，国土部已确定在浙江开展农村土地整理改革试点。如果农村集体建设用地入市，显然必将大大缓解土地供应紧张的局面，而地价抬高房价的问题也将迎刃而解。

“农村集体建设土地入市，首先受到打压的将是价格高高在上的城郊别墅，这类房产作为稀缺资源，价格被一炒再炒，如果农村集体用地可以入市，那城郊别墅必然沦为农家大院，价格自然会下跌。”一家知名地产企业内部人士对记者坦承。

戴晓光同时认为，设置土地供应的上限和农村集体建设用地入市都有促进土地市场竞争的作用，一方面增大了城市建设用地，一方面降低了准入标准，必然会催生出更多的中小房地产开发企业，从而体现更充分的竞争，改变房地产市场的供求关系，打击开发商囤积待涨的局面，让房价降到合理的水平。

作用

农地入市自然而然增加了土地的供给，供给增加之后就产生了竞争。一方面是价格下降，另一方面会提高资源配置的效率，能够把土地真正的用到那些需要土地的人手中。如果农地入市的话，对提高土地资源的利用效率、抑制高房价是有一定作用的

中国人民大学不动产经济研究中心况伟大教授在接受中国之声采访时说，引入农村集体建设用地就等于在土地市场引入了有效竞争，势必会使土地价格进入合理空间。

北京大学房地产研究所所长陈国强表示，北京城市建设用地仅占全市土地的两成，农村集体所有土地却占到了八成，其中农村集体建设用地也有相当的比例。如果农村集体建设用地入市流转，将在一定程度上缓解北京的高房价。

中央党校研究室副主任周天勇在接受中国之声《新闻纵横》采访时表示，推广农村集体建设用地入市，实现与城市国有土地“同地、同价、同权”将是大势所趋。

问题

农村集体建设用地入市，虽然将缓解土地供应紧张的局面，地价抬高房价的问题得到一定程度的缓解。但是这种土地政策的改革涉及诸多方面的利益，改革的过程中也可能遇到意想不到的复杂问题，中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文在接受采访时表示，在农村集体建设用地入市的过程中要严格依照相关规定，确保中国18亿亩农业耕地不被占用。

中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为，农地入市也隐藏着很大隐患。农民有可能因为利益的驱动，毫无保留地出让自己的土地，农民一旦花完这些收入，就会一无所有，成为真正的无产者。这会对社会的稳定带来很大的隐患。因此他认为，这个政策的执行需要一个比较长的时间。

更为重要的是，中国现行征地制度本来就存在诸如征地范围太宽，难以约束政府滥用征地权、集体土地使用权产权模糊，以及对于政府违法征地及侵害农民合法权益的行为缺乏有效制裁救济措施等缺陷，毕竟不能对土地稀缺状况起到根本的缓解作用，所以部分农村集体土地入市依然可能会拍卖出畸高价格，依然会有部分开发商继续囤积土地，从而难对畸高地价与房价起到有效的遏制效用。当前中国各地地价虽然普遍拍出高价，部分地方甚至不断有“刷新纪录”的新“地王”产生，但是如果改革土地出让模式，并非不能对畸高地价与房价起到有效的遏制作用。

国土部回应

2009年11月23日，国土资源部回应，将推广农村集体建设土地入市调控房价这一消息不属实。国土部新闻处相关负责人员称相关报道不是国土资源部发布的，国土资源部也从来没有做过农地入市的表述。他同时表示国土部正在汇总相关情况，最近将向媒体介绍中国农村土地使用管理的情况。

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