办公楼

业务用房

办公楼指机关、企业、事业单位行政管理人员，业务技术人员等办公的业务用房，现代办公楼正向综合化、一体化方向发展。

沿革

中国古代的衙署是统治者办公的专用建筑。中世纪后期工商业行会兴起，欧洲出现了专供行会办公、集会使用的楼房建筑，如布鲁塞尔1691～1699年在格兰德广场建成的一些行会办公楼，一般为三层至四层的砖石或木结构。现代办公楼多为政府机构、社会团体、工商企业、银行等所使用。由于社会需要量增加，城市用地短缺，建筑等工业技术的发展，因此，办公楼的规模和层数逐渐增加。20世纪初，美国首先出现了摩天楼式的高层办公建筑，如1913年在纽约建成的伍尔沃思大楼，共52层,总高241米多。这种商业性的高层办公楼，已由过去的独家使用,发展为分别出租,供多家使用。1976年建成的纽约世界贸易中心是世界上最大的办公楼，建筑面积120万平方米，其中办公面积84万平方米,分租给世界 800多家厂商使用。1974年建成的芝加哥西尔斯大厦，110层，高443米，为当今世界最高的办公楼。中国从70年代末开始，一些大城市和经济特区纷纷建造新型的高层办公楼，如1986年建成的深圳国际贸易中心大厦，共50层,高160米，是一座分租给许多家厂商办公用的大楼。

管理制度

一、高档办公楼物业管理体制

物业管理组织机构是根据所管楼宇的实际需要而设置的，实行以岗位责任制为中心的经理负责的三级管理行政体制。

副经理是经理的助手，受经理委托，对分管部门进行管理和协调，向物业管理机构经理负责。

管理员或领班是物业管理机构的中层领导，负责本部门的经营管理，向管理机构经理负责，是工作人员的领导者和组织者，负责安排工作人员的日常工作，指导其按工作(服务)标准开展工作，并检查考核服务质量。

工作人员根据岗位责任制的规定，按照自己的职责范围，遵守服务规范和工作程序，搞好本职工作。

二、物业管理的主要职责

1.物业管理机构是物业管理公司的派出机构，在物业管理公司领导下，对受托管理的物业进行全面管理。

2.物业管理机构实行经理负责制。副经理协助经理工作，经理因公外出时，副经理代行经理职责。

3.贯彻执行政府的方针、政策和法令，组织经营管理和市场营销，完成物业管理公司或物业业主确定的营业指标，利润指标和其他各项考核指标。

4.根据目标任务，制定每一年度的经营管理计划。

5.接受行业协会的业务指导，吸取国内外现代化管理经验，结合所管物业的实际，不断提高物业管理水平和服务质量。

6.有计划有步骤地做好物业设备维修、工程项目大修、安全保卫、清洁卫生及财务工作。正副经理分工明确，各司其职。

7.加强员工教育，关心员工生活，努力提高员工素质和企业整体素质。

8.推行民主管理，确保各项指标指令在本部门贯彻执行。

布局结构

中小型办公楼一般为低层或多层砖混结构建筑，平面布局常采用中间走道、两边办公室的内走廊式或一边走道、一边办公室的外走廊式布局。这类办公楼的平面设计主要是合理选择开间尺寸和布置门厅、楼梯。大型办公楼的结构形式多采用钢筋混凝土框架或钢结构、剪力墙、筒体结构（见筒体结构建筑）、框剪结构等，以利抗风、防震。平面布局有由几幢多层建筑组合成一组办公楼群的分散布局和由高层建筑或高层建筑与局部低层建筑相结合的集中布局。如北京原建筑工程部办公楼（见彩图）为三幢多层建筑组成三合院式的办公楼群。美国纽约利华大厦（见彩图）为高层建筑与局部低层建筑相结合的高层办公楼。纽约CBS大厦为筒体结构形式的大型塔式办公楼，所有交通和辅助设施全部设在内筒中，办公室部分为大空间，采用灵活隔断分间，无固定走道，是现代办公楼建筑的常用模式。

设计要点

根据办公楼的规模、使用要求和技术、环境条件来确定建筑的体形、体量、层数、朝向等。在平面和空间上处理好办公用房之间、办公用房与各种服务用房之间的关系以及室内外环境。按照人流状况，解决平面和竖向交通问题。在高层办公楼中，竖向交通更为重要，如电梯的合理设置。在处理交通问题时，须合理地缩短交通路线和压缩交通面积，扩大办公和其他有效使用面积，以取得较高经济效益。应考虑消防设施和火警时的疏散设施，以保证安全。在结构上，应根据规模、层数、体形等，选定结构形式和进行抗风设计。处于地震区的高层建筑，要进行防震设计。根据不同要求，进行供暖、通风、空调、采光、照明、供水、排水、供电、通信和其他设施的设计。

未来展望

城市中心区的办公楼仍将向高层和超高层发展，并出现办公单元的布局形式。办公室的装备趋向现代化、自动化、信息化。为满足大量办公人员生活需要，开放型中庭和低层对外服务裙房的布局正被广泛采用。提高室内外环境质量、办公效率和办公室的技术设施水平，满足多种功能需要，也是办公楼建筑探索的课题。

中国发展

2024年，全国房地产开发投资办公楼4160亿元，同比下降9.0%；办公楼施工面积29858万平方米，同比下降10.1%；办公楼新开工面积1893万平方米，同比下降27.7%；办公楼竣工面积1940万平方米，同比下降35.2%；新建办公楼销售面积2403万平方米，同比下降11.5%；新建办公楼销售额3208亿元，同比下降14.3%；办公楼代售面积5313万平方米，同比上涨8.6%。

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