商业地产：不一样的思维与答案

2013年机械工业出版社出版的图书

《商业地产：不一样的思维与答案》是2013年机械工业出版社出版的图书。作者是张家鹏。

内容简介

《商业地产:不一样的思维与答案(双色插图版)》作者张家鹏基于多年的商业地产顾问工作经历，精粹而成《商业地产:不一样的思维与答案(双色插图版)》，是关于商业地产业务运作的务实的思维方式和实践经验。书中的精彩观点包括涉足商业地产要做的思维转换，商业地产项目的定位、招商、运营以及业态规划的全程操盘总结，如何以商业地产顾问的工作思路来解决项目难题，并全程揭秘了作者实操的奥特莱斯项目和小城市大盘的策划细节。

新光天地等国内知名项目策略顾问和整合者张家鹏关于商业地产实战操作的最新力作！

最权威、最实用的商业地产思维攻略，最实战、最精彩的商业项目运作案例呈现！

展现了不一样的商业地产从业思维：定位思维——从臆想到专业分析与判断；招商思维——从“眼高手低”到“门当户对”；运营思维——从只租不售到租售并举。

图书目录

前言看不见的东西最重要

第一章思维转变：从住宅到商业的全新开发模式

第二章业态规划转变：从百货到多元化业态

第三章定位思路转变：从臆想到专业分析与判断

第四章招商方式转变：从“眼高手低”到“门当户对”

第五章运营策略转变：从只租不售到租售并举

第六章顾问角色转变：从报告流水线到对症下药的良医

附录

附录A像商业地产顾问一样思考

附录B案例斯普瑞斯奥莱招商记

附录C案例小城市大盘价值提升之道

作者简介

张家鹏，RET睿意德执行董事、中国地产圆桌会秘书长、新光天地、斯普瑞斯奥莱等成功商业地产项目的策略顾问、资源整合者，拥有十余年专业经验。在参与创办中国最大的商业地产服务商RET睿意德之前，曾推动DTZ戴德梁行的商业地产服务部门成为大中华地区的行业领导者和最佳赢利部门。

商业地产行业著名的意见领袖、分享者，多家财经、地产媒体的专栏作者，著有行业畅销书《商业地产真相》。在中国地产圆桌会、时代光华以及亚太商业不动产学院等机构担任讲师。

媒体推荐

中国商业地产联盟、中国购物中心产业资讯中心、亚太商业不动产学院联合推荐培训用书

序言

前言看不见的东西最重要

张家鹏

在近两年参与的行业交流中，我一直在提一个观点：看不见的东西最重要。而在人们的内在意识中，通常都认为可见的东西才是实在的，不可见的都是虚无，不及实在来得重要。然而，我们稍加思考便会理解，世界上似乎都是由看不见的“虚无”在主宰着可见的“实在”。比如，我们的躯体可见，但是在受看不见的思想指挥；我们的行为可见，是在受着看不见的文化在约束；又比如计算机的硬件可见，是受看不见的软件程序在控制，如果没有这些软件存在，硬件就与一堆废金属无异。

在中国商业地产行业，正是人们过于看重“看得见”的，忽略“看不见”的，才造成了目前供需结构错位下的大量物业空置。定位属于商业地产中看不见的东西，而看得见的是物业硬件、招商行为等，现实的状况是，诸多投资商都跨过或缩减“看不见”的工作而急于展开“看得见”的工作。而若是没有将定位理清楚，没有想明白项目面向的是哪类品牌与消费者，又怎么能够确立建筑风格与内部空间的划分？又怎么能够让品牌相信项目的前景而愿意入驻？况且，在商业地产供应过量，品牌方强势的现状下，项目的细微瑕疵都可能被放大，若在项目运作前没有思考清楚目标客户与消费者的习惯与偏好的话，注定会为随后的招商及经营埋下不利隐患。

与万科一位高层交流时，我曾被问到一个问题：万科转型进入商业地产，有可能最大的难点是什么？我的观点是最大的难度可能不在外部，更可能是内部固有文化所形成的挑战。由于中国住宅市场较长时期都处于卖方市场状态，而在行业产业链构成中，房地产公司是资源整合的主导方，除政府是其“甲方”以外，其它外围公司基本都是“乙方”，因此易造成企业的“强势文化风格”：对合作方存有管控的优越感，并强势相处。但与住宅市场不同，商业地产是一个以零售商为代表的“买”方议价能力极强的市场，部分品牌在租赁购物中心物业时，不但租金支付水准不高，还可能要求业主方补贴装修。在此种情形下，当初以住宅产品为主打的公司进入到商业地产，若没有转变好心态做出配合，就会在运作中遇到重大阻碍。所以，“由住转商”的发展商，首先要做的应是内部调整，使得商业团队至少不会再秉持原有“看不见”的强势文化，才可能将“看得见”的商业地产项目做好。

在房地产服务行业，顾问方以报告的形式向客户提交成果，但报告的目的并不是在于报告本身，而是为了呈现与表达针对问题的解决方案，是“看不见”的专业思维的具象呈现，思维能力的强弱决定着报告的质量。所以，顾问应是运用智慧进行价值创造的代表，而非依靠体力码字的工匠，因此，决定一个顾问成功与否的关键，并不是看其能将报告撰写到多厚，而在于通过怎样的经验和思维因地制宜地破解不同难题。

思维是方法诞生的基因，亦是其生长的土壤。与强调具象方法的书不同，本书花了更多篇幅去探讨 “看不见的东西”，即与商业地产及组织相关的思维方式。在我看来，这些“看不见的东西”是保障商业地产成功运作的源头，亦是构建专业大厦的“结构”，其比后续的填充“材料”来得更基础和重要。

本书可看作是一本观点的集粹，是我多年在商业地产行业中工作思考的体悟汇聚，每段话都有明晰的观点与指向，同时力图做到简明易读。我希望这本书就像读者的朋友一样，无论是在或长或短的时间里，都可随时展开交流；而段落观点的相对独立明确，也使得在任何时候中止与续读都不会觉得唐突。若这种交流能够对读者有所裨益，起到投砾引珠之效，那我会深感安慰。

最后，要感谢刘关、索珊、周长青等我的伙伴们，正因为有他们的辛勤付出，才使这本书能够高质量地与读者及早见面。

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