商业房地产

全面融合地产业与商业为特色的地产形式

现代社会，房屋已成为城市的象征。广义的房地产概念是指土地及土地上的永久性建筑物、基础设施、水和矿藏等自然资源；狭义的房地产概念仅指土地上的永久性建筑物和由它们衍生出来的所有权。在此所指的主要是狭义的房地产，是国家政策许可的、个人可以投资的房地产。商业房地产业是商品经济发展的产物，它随着商品经济的发展和扩大而发展和扩大。在我国，把房地产业作为一个经济部门，开展各种经营活动，建立房地产市场，是从实行经济体制改革之后才开始的。

概念

商业地产是以全面融合地产业与商业为特色的地产形式。正悄然成为房地产市场的新宠。然而，随着商业地产掀起的这一轮投资热潮，某些主要城市却因过量开发而导致市场风险危机的大增。

产生

据新华社相关信息报道：新落成的大型综合购物中心正在迅速成为不少城市商业零售市场的主力军，而传统的商业物业已经很难满足它们对硬件和软件的要求，这给房地产行业留下了巨大的市场空白，于是融合传统流通业与地产业的商业地产企业应运而生。

发展

据了解，2008年1－2月全国房地产投资完成2374亿元，占第三产业投资的比重为50.3%，同比上升3.9个百分点。房地产投资同比增长32.9%，增幅提高8.6个百分点。2008年2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.9%，涨幅比1月低0.4个百分点；环比上涨0.2%，涨幅比1月低0.1个百分点。

2007年中国商业地产市场投资总体稳定增长，全国商业用房的投资总额是2,775.56亿元，同比增长17.9%，连续三年保持在17%左右。这与当年消费品零售总额同比16.8%的增长幅度非常接近。2007年中国商业地产行业还有两个特点：一是主要大中城市商业物业的供应关系无明显大起大落，市场透信价格相对平稳。另一个是市场结构的区域性差异较大，以2007年投资额增幅为例，北京略高于10%，上海为2.5%，天津则为78%。这是因为北京奥运预期提前消化，上海商业发展出现饱和，而天津有滨海新区的发展概念。

在房地产的黄金时期，商业地产开发商因看好物业前景，惯常采用自己开发和持有运营的“重资产”模式。在万达为代表的一些专业商业地产企业引导下，商业地产行业的“轻资产”模式悄然兴起。将地产投资与商业运营分离其实是国际商业地产界的主流做法，这一模式在中国的出现是行业洗牌的开始，也是行业走向专业化、走向成熟的必由之路。

问题

随着以美式摩尔为代表的大型综合购物中心落户北京、深圳等大中城市，中国零售业全面对外开放，几乎所有的大中城市都已经或计划建设大型的购物中心，这就为商业地产商的发展留下了巨大市场发展空间。商业地产作为一种不同于传统的商铺租赁形式、以全面融合地产业与商业为特色的地产形式，正悄然成为房地产市场的新宠儿。然而，随着中国商业地产掀起的这一轮投资热潮，商铺地产、购物中心地产、写字楼、工业地产等在某些主要城市却存在了过量开发导致市场风险危机大增。

通过市场调研可以看到，中国商业地产过热。在商业营业面积供给迅速增加的同时，空置率也在上升。08年商铺供给过剩的情况继续发展。这些情况，意味着中国商业地产已进入风险与机会并存的时期，不久将会受到双重考验。

现阶段中国商业企业发展变化非常大，零售市场的企业集中度将近一步提升，将近一步影响上游制造商和批发商的市场格局；而成熟的大型零售商之间的竞争，将近一步向“质”的方向发展。与此同时，外资流通企业在扩大市场份额的同时，也在向流通环节的上游渗透；流通相关行业的发展也面临着近一步洗牌，重点即在于横跨流通和房地产的商业地产领域。在零售商发展求“质”的年代，商业地产商如果还在继续单纯求“量”和“面积”的比拼，而忽视对零售商客户的专业服务，必定会陷入发展困境。

中国商业地产已进入风险期，存在着越建越多，越建越大，越建越洋，越建越窄的倾向。主要表现为总量接近饱和，结构多方失衡，泡沫凸现，空置率上升。实际开发时，许多开发商往往片面注重零售店铺对整座商业用房的吸引作用，一味地讲求宽敞豪华。不仅抬高了底商房价，也抬高了整座商业房产的价格（包括公寓、写字间等），从而造成商业地产结构失衡，租购需求减少，闲置率不断上升。零售商业过分集中于对购物中心的开发，有条件的大干快上，不具备条件的也一拥而上，致使全国许多城市购物中心遍地开花。

有关部门统计的40余座城市，每年新增80多家购物中心，一些人口只有20多万的城市却建了几个购物中心。有的购物中心一天流水只有近 1万元，不少购物中心有场无市、有商无业，倒闭、转向的不在少数，浪费了大量投资。

关系

在商业地产被广泛看好的条件下，金融方面的风险会更大。金融风险来自两个方面，第一是人民币升值风险，由于升值，不少国际热钱还有一些基金等会来投资中国的商业地产。但是这些资本一旦达到目标收益，抽掉资金后会使得商业地产市场脱力而塌陷。第二是加息，中国处于加息通道，加息的后果可能会导致商业地产开发的投资成本过高，开发利润下降或投资贷款（按揭）的利息负担过重，造成商铺造不起来，产生商铺少没人投资的局面。开发商的资金困境又将风险转嫁给银行。

主要区别

商业用房与居民住房不同，购买商业用房的投资性较强、经营风险较高，因而商业银行在发放商业用房贷款时就承担了较大的风险。在房地产价格持续较快上涨的背景下，银监会出台规定是为了进一步防范商业用房贷款风险。

关键

针对房地产问题所引发的一系列问题。

首先，银行最好在发放商业用房贷款与商业营业用房相关的信贷业务方面谨慎行事。由于全国商业营业用房投资增速迅速回落，空置面积上升，因此，从整体上看，商业房地产的投资风险高于住宅投资。特别值得关注的是，中国商业零售业已进入微利时代，微薄的商业利润往往难以支撑高昂的商场租金支出，开发商投资商铺的盈利空间极为有限。因此除谨慎介入北京、上海、广州等东部特大城市中心区域的高品质物业开发外，应严格控制信贷资金投向商业房地产开发，尤其是大型商铺的开发。同时由于我国办公楼投资主要向北京、上海、广东、浙江、江苏等五省市聚集，以上城市基本主导了全国办公楼市场，因此是商业银行拓展办公楼类信贷业务的重点地区。

其次，重点发展盈利能力较强的优势企业信贷业务，把握行业资产重组契机，合理调整客户结构。由于来房地产开发企业的经营效益出现了分化，大多数企业处于微利水平，因此商业银行应有选择地发展房地产信贷客户。应加大对主业优势突出、盈利能力较强、资质等级高、信用记录好、具有土地、品牌、管理等优势的龙头方面的企业的信贷支持力度，力争与其建立长期的战略性合作关系，谨慎介入进入房地产行业的时间较短以及不以房地产开发为主业的企业集团的房地产开发项目。

最后是注意对房地产企业多种形式的资产重组。因为它对商业银行的发展既是机遇又是挑战。从正面影响看，围绕盘活土地资源、企业战略转型及业务结构调整展开的资产重组在为优势企业的发展创造条件的同时，也消化了一部分亏损严重，效益、效率低下的企业。有利于优选目标客户、优化信贷资产结构、提高资产质量。从负面影响看，部分企业借资产重组之机逃废银行债务的行为将导致信贷资产的巨大损失。为防止不良资产的出现，部分经营业绩不好、面临被兼并或破产的企业应引起商业银行的高度重视，围绕这些企业进行信贷资产重组刻不容缓。

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