商品房预售合同转让纠纷

项目转让人、项目受让人、商品房预购人三方签订的原商品房预售合同的补充合同

商品房预售合同转让纠纷是指已经预售商品房的，预售人转让该房地产开发项目，由项目转让人、项目受让人、商品房预购人三方签订的原商品房预售合同的补充合同。原商品房预售合同由项目受让人继续履行。

立案

[起诉状内容]

(1)标题居中写明：“民事起诉状”。

(2)原，被告的基本情况。

(3)案由：商品房预售合同转让纠纷。

(4)诉讼请求：转让人提起诉讼的：受让人未按约支付价款的，请求判令受让人支付价款，并支付违约金或赔偿损失；其他。受让人提起诉讼的：转让人未按约履行合同转让的义务给受让人造成损害的，请求判令转让人赔偿损失；其他。

(5)事实和理由：商品房预售合同的订立时间及约定内容。商品房预售合同的转让。合同变更或解除的协议。合同履行的情况。被告未合格履行义务的事实。依法要求被告承担相应责任。

(6)写明向人民法院提供证据的名称、件数或证据线索，并写明证据来源。有证人的应写明证人的姓名、身份证号码和住址。

(7)写明起诉状致送的人民法院名称；文末由具状人签名或盖章，并注明起诉时间。

[立案时应当提供的材料]

(1)起诉状正本一份，并根据被告的人数提供副本。

(2)原告的身份证明。

(3)授权委托书及委托代理人的身份证明(如委托代理人系自然人的，应提供身份证复印件；如委托代理人系律师的，应提供律师事务所的函)。

(4)商品房预售合同及其变更或解除的协议。

(5)违约行为证明材料。

(6)因客观原因对证明与本案有关的证据无法白行收集，或虽经委托代理律师亦无法收集的，应向人民法院提出书面申请，请求人民法院进行查证。申请书的内容包括查证内容、证据保管单位、部门、证人的姓名、地址、单位、通讯联络方法等详细情况。

[管辖]

属于专属管辖的案件，由房屋所在地的人民法院管辖。

[备注]

商品房预售合同转让后，原商品房预售合同由受让人继续履行。

效力

1995年12月，最高人民法院在其发布的《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》中规定：“商品房预售合同的双方当事人，经有关主管部门办理了有关手续后，在预售商品房尚未实际交付前，预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人，办理了转让手续的，可认定转让合同有效”。由此可见，在《城市房地产管理法》颁布之前，最高人民法院支持正常的预购商品房的转让，但对违反政策的“炒楼花”的投机行为仍持否定态度；在《城市房地产管理法》颁布之后，最高人民法院则完全肯定预购商品房转让的合法性。虽然该解释从有关规定来看仅适用于针对《城市房地产管理法》施行前的行为，但事实上，它也被适用于此后的预购商品房交易。

我们认为，商品房预购人将购买的预售商品房再行转让，如无其他违法行为，可认定转让合同有效。

根据前藏我们对商品房预售合同转让性质的分析，我们仍从债权转让和权利义务转让两个方面来分析预售商品房转让的效力。

在预购人已经支付了全部购房款的情况下，预购人转让其预购的房屋，属于合同债权转让，即将依据预售合同而享有的请求预售人向自己转移房屋所有权的权利转让给了第三人。依据我国《合同法》的有关规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但是，根据合同性质、法律规定、当事人的约定不得转让的除外；债权人在转让权利时，应当通知债务人，未经通知，转让行为对债务人不发生效力。可见，《合同法》规定转让债权为债权人的权利，实施转让行为，一般无须征求债务人的同意，但如果要使转让行为对预售人发生约束力，则还要告知预售人，否则，转让行为仅在预购人与受让人之间有效，对预售人则不具有约束力。而如果预售合同当事人之间已经存在禁止转让的约定．则仍须征得预售人的同意。

在预购人仅支付部分房款的情况下，预购人转让其预购的房屋，属于合同权利义务的概括转让j即预购人在将其享有的请求预售人向自己转移房屋所有权利转让给了第三人的同时。也将自己应当承担的剩余付款义务转让给了第三人。依据我国《合同法》的规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人，应当经债权人同意，如将合同的权利和义务-一并转让给第三人，则应当经对方当事人的同意。可见，合同法将合同对方当事人的同意作为权利义务转让的必备条件。

处理

在发生商品房预售合同转让纠纷时，可参照如下规定处理：

1．商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让合同，一般也应当认定无效。

2．商品房预售合同的双方当事人，经有关行政主管部门办理了有关手续后，在预售商品房尚未实际交付前，预购方将购买的未竣工的预售商品房转让并已办理转让手续的，可认定转让合同有效；没有办理转让手续的，在一审诉讼期间补办了转让手续的，也可以认定转让合同有效。

3．商品房预售合同的预购方，在实际取得预购房屋产权并持有房屋产权证后，将房屋再转让给他人的，按一般房屋买卖关系处理。

案例

[案情简介]

原告伍莱1999年2月与被告某房屋开发商签订了《商品房预售契约》，伍某承诺以分期付款方式支付房款。合同约定2000年1月1日交房。1999年6月伍某在支付了一期房款以后，恰好此时有机会可以出国工作，这是伍某一直所向往的。于是她与好友王某商议，将自已所购买的房屋转让给他，王某也同意了：双方签订了《预售商品房转让合同》，但在与开发商的协商过程中，没有得到开发商的同意。开发商指出合同中已有明确约定：本契约签订后至房屋交付前，乙方不得转让所预购的房屋，如有特殊原因转让，须征得甲方同意，并签订预售转让书面协议，报市房屋土地管理部门批准。伍某与房屋开发商多次交涉未果，于是起诉到法院，要求法院判决承认商品房预售转让合同的效力。

法院经审理认为，伍某与开发商的《商品房预售契约》合法有效，伍某应遵守合同的约定，驳回了伍某的诉讼请求。

[案件评析]

商品房预售合同中的购房人将自己所购买的预售房屋转让他人，法律并没有禁止性规定，那么在合同中如果和开发商约定了关于预售商品房转让的条件，购房者也只能遵守约定，这一条款实际上是对购房人权利的限制。因为开发商已将商品房预售并相应对收回房款有了保证，因而没有风险；但购房者如不能转让，则自己即使选定了其他的房屋时也不能将已购之房转让，从而承担了部分投资风险。本案中，原告伍某在与开发商签订《商品房预售契约》时，约定了其预售商品房的转让必须征得开发商的同意，因此，伍某的诉求没有得到法院的支持。因此，购房人为了能够实现自己购买期房过程中的转让权利，可以与开发商在购房合同中达成补充协议：要求自己有权将自己预购的房屋转让给他人，开发商应无条件同意转让，并办理合同主体的变更手续，从而减少购房者自己的投资风险。

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