商圈理论

理论学术语

在理论上，商圈也称购买圈、商势圈，是指在一定经济区域内，以商场或商业区为中心向周围扩展形成辐射，对顾客形成吸引力的一定范围或区域。“商圈”之风似乎在郑州愈刮愈烈，各种各样的商圈正在这个城市的现在和未来中游荡。随着多风力量进入商圈的博弈，这个以商贸而著称的省会城市，就像一个兜售未来的大卖场，将一个个有关商圈的梦想打包、包装，进而出售。然而，在这背后到底发生了些什么？又将发生些什么呢？

商圈之风

“圆环套圆环”

一觉醒来，似乎郑州所有的地方都长出了商圈

逛商场去二七，买日用品去碧沙岗，稍微高档的去丹尼斯和正道花园，适合普通市民的一定是银基。在郑州市民眼中，他们的商业生活就是以东南西北这四个方向为坐标的。而进入2007年，当一个老郑州人一觉醒来，他会发现，在他的四周，到处都是商圈。连街口那家新开的服装商场，马路对面刚刚挖好的一个大坑，都开始大言不惭地挂上“新商圈”的招牌。

经三路商圈、黄河路商圈、花园路商圈、火车站商圈、西出站口商圈、紫荆山商圈、农业路商圈、航海路商圈、郑汴路商圈……几乎人们能够想到和想不到的地方，都有“商圈”出现，就连上街区都有自己的商圈。突然间，郑州人发现，他们生活的城市正在变得越来越陌生，简单快乐的购物生活，正在陷入一个圆环套圆环的城市之中。

按照郑州市有关零售网点建设规划，根据商圈理论、商业网点性质和辐射范围，郑州市市区商业网点建设分为市级商业中心、区域商业中心、社区商业中心三个层次。

在未来近20年，郑州将形成三大市级商业中心，分别为二七商业中心、龙湖商业中心和碧沙岗商业中心。

造势与造市

“造势”还是“造市”的选择中总是前者占上风

一个商圈是什么样的，住在二七广场附近的海丽最有体会。每天早晨，她还没起床，街上的人群已经开始熙熙攘攘，人潮和车流就像大洪水过后重新聚集的蚁群，朝着一个圆心有规则的运动着。而在几个小时之前，当她还在梦乡里的时候，就已经有一辆又一辆的大车来到这里，卸下从手机电视到内衣袜子种类繁多的商品后离去。

中午会是这个商圈最热闹的时候，商场的冷气在炎炎夏日吹得你脊背发冷，一对对形象各异的男女匆匆地走过，一排排快餐店、冷饮店、饭店里全部爆满，香水的味道夹杂着泡过福尔马林的烤章鱼味道，给这个城市平添一份独特滋味。

悠闲的下午，一直到晚上，都是这个商圈最热闹的时候，人们你来我往，带着各种目的，带走一个个购物袋和空空的钱包。一直到凌晨，这里都将是城市的中枢神经之所在。“可现在你看看那些号称商圈的地方，什么都没有。”在某个新商圈旁买了住房的市民广现抱怨道，在这里，他买一瓶2元的汽水，就要徒步或者骑车至少3公里以上。“都说自己是商圈，可商圈会连买个汽水都要走老半天吗？”

“Shoppingmall、最大的……、最全的……、最新潮的……、时尚体验……”这些词是新商圈的制造者最爱提及的概念，覆盖全市、辐射全省、波及全国，是新商圈的开发者最大的梦想。就在这一波又一波的概念炒作之下，郑州的商圈越来越多，老百姓的生活却并没有因为这些商圈有什么实质性的变化。

“由于一个商圈在形成的过程中，将会产生巨大的吸纳作用，它将使相关的物流、人流、财富流在一个地区内得到浓缩，形成新的区域性的信息和财富聚集点。精明的地产商充分意识到商圈聚集效应所产生的财富价值，纷纷把自己的项目和商圈概念结合起来，形成一种局面。在这其中，造势的冲动要远远大于造市的实际工作。”希瑞投资顾问机构董事长何宏剑说。

“不少开发商混淆了商圈与商务区的概念，商圈是针对大众消费者的商业销售区域，传统上可以没有商务概念；而在以写字楼、商务人士为主的商务区里一定会有商业。”丹尼斯集团总经理蔡英德认为，开发商对商圈的概念没有理清就用来吸引投资者，无形之中是把风险转嫁给了投资者。

冲动与风险

地产商、区政府、商业企业是商圈的背后推手

“西出站口建成后，西出站口巨大的人流量会给该区域带来商机，火车站商圈也随之向西扩展，使京广铁路以西、京广路以东、中原路以南、陇海路以北近5平方公里区域发展成为火车站西出站口经济圈。该经济圈主要为高档商业、商务、商住项目，还会有国内外知名大型企业总部进驻。建成后火车站西出站口经济圈将是一个集商业、商务、酒店、休闲、娱乐、餐饮于一体的体验式消费中心。”二七区区长石迎军对自己辖区内的西出站口商圈寄予了厚望，而业界则从中解读出来郑州商圈大量出现的部分原因。

张进才认为，在商圈大量出现的背后，有三种力量在推波助澜。首先是地产商，据有关官方权威统计数据显示，郑州市市区商业用房交易均价比住宅销售均价高出约3078元/平方米，但是商业用房的成本仅比住宅用房成本高出600～700元/平方米，也就是说，商业地产的利润高达100%至200%，甚至还可以更高。

而2006年以来，百年德化、大上海城、曼哈顿广场等大体量商业项目的出现，让郑州商界的商圈梦有了新的素材。有人估计，2005年以来郑州在建和拟建的商业项目总面积超过150万平方米，规划在建的郑东新区龙湖商业中心的总供应量则将达到100万平方米左右。“这样大的体量，这么大的利润，要求地产商必须去做一个商圈的概念出来。”

其次是区级政府，河南财经学院行政法学的一位教师告诉记者，区级政府已经俨然是一个小经济综合体，在这种背景之下，区政府既希望通过土地资源的置换，获取一定的经济收入，又希望商圈的形成，能够为其辖区提供人气、税收、形象等多方面的利益，在这种良好的愿望之下，使得区级政府热衷于支持商圈的建设。

而作为商业经营主题，商业企业对于商圈的推力虽然滞后但绝不松劲，当大商和丹尼斯选择在花园路火拼的时候，他们所完成的，恰恰就是一次对商圈的炒作。

“而在这其中，市民的声音，规划的声音，交通的声音，银行的声音往往被忽视了。”张进才说出了自己的担忧，在强大的商业资本和现金流面前，人们对于“商圈”概念的过度追逐，已经让郑州的商业地产供给饱和，“这是相当危险的。”张进才以亚细亚五彩广场为例说明了其中的风险性。

“北京西客站当年炒得很火，然而在北京西客站发展中，由于历史自然条件和功能定位的限制，就没有形成其规划初期各方所期待的商圈，而且浪费了大量的社会资源。”何宏剑认为，西客站的经验，值得郑州正在大干快上的“商圈”们好好借鉴。

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