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商改住

法律名词

商改住是一个法律名词，是指用地单位为了规避风险，将依法批准的商业建设用地改作居住土地使用，并最终以商务公寓或酒店式公寓的形式推出。

商改住情况
一般来说，“商改住”有以下几种情况：
①该区域不适合商，适合住；
②开发商开发的这个阶段也是适合住，而非商用；
③“商改住”后的售价高于早先商业用途的价格。
从某种意义上讲，政府的规划指导意见长期跟市场脱离，导致了‘住改商’、‘商改住’的出现。在这种环境下，开发商从市场角度出发的改造，一定意义上弥补了规划的漏洞。
但是，需要说明的是，“商改住”是否是一种违法行为要以最终用途来界定。相关法律条文规定：建设用地经依法批准后，用地单位就不得擅自改变原批准的土地用途，但如果商业用房改为住宅后用于出租并非售卖，则是国家支持的一种行为。
案例
上世纪90年代初期，深圳写字楼市场火爆，放量激增，供需平衡的打破导致此后长时间内市场低迷，许多烂尾楼就此出现。当时，一些已批复的写字楼物业，为了规避风险，纷纷改头换面，以商务公寓或酒店式公寓的形式推出。今天京城楼市“商改住”的盛行，是否同样是商用物业过热的信号。
商改住的弊端
商改住的弊端，或者说商业房与住宅房的区别主要体现在如下几个方面：
产权年限不同
住宅能用70年，商业房只能住40年。按国家规定，商业、旅游、娱乐土地使用年限为40年，居住土地使用年限为70年。
同时，《物权法》规定：住宅建设用地使用权期满后，自动续期。而“非住宅建设用地土地使用权”，不能自动续期。如果真需要继续使用土地，土地使用者应该在土地使用到期前一年提出申请。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。如果因社会公共利益需要的，则土地被收回。
配套设施不同
商改房无法迁入户口，无法就近入学。
据了解，商业房无法实现住宅的交通、教育、医疗卫生等大量的公共配套设施指标问题。这主要是由于前期商业房和住宅建设规划目的不同。而且，一般商改住项目往往都不具有户口迁入、在附近学校就学等资格。
容积率及用于绿化、公共设施面积不同
由于商业房不需要建设普通住宅小区的配套设施，这样楼盘具有较高的容积率。也就是说，相对住宅而言，商业房的绿化、公共设施等面积都会有所减少。
安全级别不同
商业房对通风要求相对较低，安全上存在一定隐患。
商业房需要安装消防管道入户，住宅无！
物业费、管理费以及转让契税不同
商改住后，费用问题水电物业费将按商业消耗收取。而商改住项目的水电往往都是按照商业用水和商业用电来收费，因此其居住成本高于普通住宅。其次，商改住项目的管理费一般也会高于普通住宅物业收费标准。
另外，商改住项目还无法按照住宅的标准缴纳契税，这样的房子在转手的过程中，相关费用按照商用来计算，其转让契税为4%，而普通住宅转让契税为2%（不超过144平方米）。同时，商用转让还要征收营业税、土地增值税等。
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