固定利率房贷

个人住房贷款

固定利率房贷就是个人与银行在签订贷款合同时，即约定好在一定借款期限内不论市场利率如何变动，借款人都以约定利率支付利息的个人住房贷款。

优点

固定利率房贷可以帮助购房者防范利率风险、规避今后利率变动时引发的利息支出的不确定性。因此通常情况下固定利率房贷的利率水平要高于浮动利率房贷。然而选择固定利率房贷不一定能省钱。在市场利率不会有太大上升的情况下选择浮动利率房贷会比固定利率房贷更省钱。是否选择固定利率房贷需要个人对市场有一定判断。

风险

(一)成熟期不匹配的风险

成熟期不匹配风险是指由于资产负债成熟期的不匹配，存在负“重新定价缺口”的条件下，如果利率上升，银行就将面临由此带来的未来收益的减少与内在价值降低的风险。这是因为贷款的现金流在期限内是固定的，而融资的利息支出却是可变的，短期存款到期后面临的再融资成本会增加。“重新定价缺口”是指在某一时间段内需要重新定价的资产与需要重新定价的负债之间出现差额。当需要重新定价资产大干需要重新定价的负债，即银行经营处于“正缺口”状态时，随着利率上浮，银行将增加收益，随着利率下调，银行收益将减少;反之，当需要重新定价的资产小于需要重新定价的负债，即银行存在“负缺口”状态时，银行收益随利率上浮而减少，随利率下调而增加。这意味着利率波动使得利率风险具有现实可能性，在利率波动频繁而又缺乏风险管理措施的情况下，银行可能遭受严重的风险损失。以l0年期固定利率住房贷款为例，意味着该种贷款成熟期长达l0年，l0年之内我国商业银行的存贷款利率可能已实现了市场化，利率也会出现不可预期波动，市场利率如果上升，固定利率住房贷款收益会减少，甚至可能为负值。

(二)内含选择权的风险

内含选择权的风险是指当利率水平发生波动时，将会促使借款者提前偿还他们的银行贷款，或者促使存款户提前从银行取出他们的定期存款。当利率上升时，存款客户会提前支取定期存款，然后再以较高的利率存入新的定期存款;当利率趋于下降时，贷款客户会要求提前还款，然后再以新的、较低的利率贷款。所以，利率上升或下降的结果往往会降低银行的净利息收入水平。对商业银行的最大影响是改变了利率风险的敞口。就银行固定利率住房贷款而言，当利率水平出现较大幅度的下降时，他们可能会以较低的利率获得新贷款偿还早先较高利率的贷款。以光大银行5年期固定利率住房贷款为例，虽然在固定利率住房贷款定价时考虑的提前偿还的因素，如5年以下(含)的贷款固定利率为5.94%，与当前最低5年期住房贷款五年期的最低浮动利率住房贷5.508% 相比，显然是高出许多，并对借款人提前偿还贷款做出了收取违约金的规定，固定住房贷款借款人可以部分或全部提前还款，在贷款存续期一年以内提前还款的，按提前还款金额3%收取违约金，贷款存续期一年以上提前还款的不再收取违约金，但如果市场利率出现较大幅度的下降，可能会出现提前还款潮，这种提前还款潮的出现，仍会给商业银行造成较大的损失。

申请

固定利率房贷在发达国家已推行数十年。在我国建设银行、光大银行、招商银行等多家银行也已面向市场推出该产品。这些产品在期限档次上主要分为3年期、5年期和10年期三个期限档次。不同银行的产品其差别主要体现在相同期限档次上固定利率的基准利率设定有所不同。

固定利率房贷的申请过程与个人住房贷款没有太大差别。不同的是购房者需要事先对市场有所判断，在签订贷款合同时与银行约定一个固定利率。据建行北京分行住房金融与个人信贷部有关人士介绍建行在3年期、5年期和10年期这三个期限档次上设置的年利率区间分别为5.72%—6.36%、5.88%—6.57%和6.39%—7.02%（截至08年1月27日）。银行会根据客户的还款能力、以往的信用记录等因素与客户约定一个具体利率，但只要客户没有不良信用记录一般都可享受下限利率。这一下限利率不得低于同期限档次央行规定的贷款基准利率的0.85倍。

申请条件

1、年满18周岁，具有完全民事行为能力的自然人；

2、具有所在地常住户口或有效居留身份证明；

3、有稳定的职业和收入，信用良好，有按期归还贷款本息的能力；

4、有所购住房全部价款一定比例的自筹资金，并保证用于支付所购住房的首付款；

5、有银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人；

6、具有购房合同或协议，所购住房价格基本符合银行或银行委托的房地产估价机构的评估价值；

7、银行规定的其他条件。

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