土地增值收益

土地增值率的大小

土地增值率的大小，参考前几年的出让、转让和估价资料，并结合专家的意见来确定，一般地，一种用途先确定级别的土地增值率，然后根据一定的递减（递增）幅度来确定其他级别的土地增值率。

简介

土地增值收益是指农业用地转为建设用地并进行相应开发后，达到建设用地的某种利用条件而发生的增值。

土地增值收益==(征地补偿费+土地开发费+城市建设大配套费+税费+投资利息+投资利润)×土地增值率

土地增值率的大小往往遵循以下规则：

(1)用途不同，土地增值率不同一般地，从高到低排序为：商业——住宅——工业

(2)级别不同，土地增值率不同一般地，从高到低排序为：一级——四级

方案

我国正抓紧起草土地管理法的修订方案。《土地管理法》修订什么时候出台呢？《土地管理法》修订主要注重什么方面呢？《土地管理法》修订能否改变土地制度面临的困境？最新《土地管理法》修改将更加注重提高农民土地增值收益，努力分好“土地蛋糕”!

“大幅提高农民在集体土地增值收益中的分配比例”，这是2011年12月27日中央农村工作会议对集体土地征收制度改革的定调。在此次会议上，国务院总理温家宝指出，我国经济发展水平有了很大提高，不能再靠牺牲农民土地财产权利降低工业化城镇化成本，有必要、也有条件大幅度提高农民在土地增值收益中的分配比例。温家宝强调，推进集体土地征收制度改革，关键在于保障农民的土地财产权，分配好土地非农化和城镇化产生的增值收益。

“这将是质的改变!”北京大学法学院教授王锡锌分析，上述说法表明农地征收补偿计算标准，将由土地年产值标准转变为分享土地增值收益，这是农村集体土地征收制度的重大变革。“但要具体操作执行，这一点必须先在立法中落地。”

据悉，温家宝总理在上述会议中已经强调，要精心设计征地制度改革方案，一定要出台相应法规。毫无疑问，业内人士均认为这个法规是指《土地管理法》。该法的修订自2008年就被列入全国人大立法计划，但时至今日相关部门仍未给出具体出台时间。

“《土地管理法》的修改已基本成熟，就看运作过程的快慢，纯属技术问题。”国土资源部(以下简称“国土部”)相关部门一位负责人告诉记者，《土地管理法》修订“出台时间很快了”。

同时有学者提醒，立法的同时，一定要厘清集体经济组织和个人的产权关系。据消息人士透露，农业部在中央农村工作会议闭幕后，紧接着于2011年12月29日召开了一场内部研讨会，就农村集体土地确权登记到农户个人进行了相关讨论。

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