由于土地的两重性，所以决定了土地不仅具有自然属性，还有社会经济属性。这些特性对评价土地的生产能力、配置各行各业生产用地、正确解决和处理土地开发利用和环境因素之间的矛盾等方面，都具有重要意义，同时，对农业生产和建设也有直接的影响和作用，并进而影响土地利用的效益。
土地资源属性
土地是一种综合的
自然资源，与大气、水、生物、矿产等单项资源相比，土地对人类生存来说是最基本的，也是最广泛、最重要的，能用来满足人类自身需要和改善自身的环境条件。作为“真正资源”的土地具有下列基本特征：
整体性
土地是由气候、土壤、水文、地形、地质、生物及人类活动的结果所组成的综合体，土地资源各组成要素相互依存，相互制约，构成完整的
资源生态系统。人类不可能改变一种资源或资源生态系统中的某种成分，而同时能使周围的环境保持完全不变。例如我们采伐山地的森林，不仅会直接改变林木和植物的状况，同时必然要引起土壤和
径流的变化，对野生动物，甚至对气候也会产生一定的影响。同时，
生态系统绝不是孤立的，一个系统的变化又不可避免地要涉及到别的系统。例如黄土高原的
水土流失不仅使当地农业生产长期处于低产落后状态，而且造成黄河下游的洪涝、风沙，盐碱等灾害。
生产性
土地具有一定的生产力，即可以生产出人类某种需要的植物产品和动物产品，这是土地的本质特征之一。
土地生产力按其性质可分为
自然生产力和劳动生产力。前者是自然形成的，即土地资源本身的性质。后者是施加人工影响而产生的，即人类生产的技术水平，主要表现为对土地限制因素的克服、改造能力和土地利用的
集约程度。
面积的有限性
由于受地球表面陆地部分的空间限制，土地的面积(或称土地资源的数量)是有限的，人类
只有一个地球，土地面积是有限的，
世界人口正在急剧增加，各种土地利用对有限的土地面积竞争异常激烈，对土地资源产生极大压力。因而，人们一方面要珍惜和合理每一寸土地，另一方面要采取切实措施有计划地控制人口增长，减小人口对土地的压力。
位置的固定性
分布在地球各个不同位置的土地，占有特定的地理空间。这一特性主要表现在以下几个方面：
(1)每一块土地的绝对位置(经纬度)的固定性，包括地面及其以上和以下的空间。
(2)各块土地之间的相对位置(距离)的固定性。当然，交通条件可在一定程度上改变这种相对固定性，但交通条件改变后土地又表现出新的相对固定性。
(3)每一块土地所处的环境及其物质构成，一般来讲，在一定时空范围内基本上也是固定的。例如处于不同水热条件下的农用土地，欲完全改变其环境状况和物质构成，几乎是无法实现的。
受
地球公转和自转等而产生的地质构造的作用，使各种土地的自然要素组成与综合特征具有明显的地域性，它决定了土地资源的利用与改良要因地制宜。
时间变化性
例如：土地随时间而产生的季节性变化，即动植物的生长、繁育和死亡；土壤的冻结与融化，河水的季节性泛滥等。这些都影响着土地的固有性质和生产特征。土地的时间变化又与空间位置紧密联系，因为处于不同
空间位置的土地，它的能量与物质的变化状况是不相同的。
土地再生性
土地是一个
生态系统，土地资源具有可更新性。生长在土地上的生物，不断地生长和死亡，土壤中的养分和水分及其它化学物质，不断
地被植物消耗和补充，这种周而复始的更替，在一定条件下是相对稳定的。在合理利用条件下土地的生产力可以自我恢复，并不会因使用时间的延长而减少，即 “治之得宜，地力常新”。土地对于污染物也有一定的净化能力。
但应当注意，土地的可再生性决不意味着人类可以对土地进行掠夺性开发，人类一旦破坏了
土地生态系统的平衡，就会出现
水土流失、
沼泽化、盐碱化、沙漠化等一系列的土地退化，使
土地生产力下降，使用价值减少。这种退化达到一定程度，土地原有性质可能彻底破坏而不可逆转、恢复。。由此可见，土地的再生性是有一定限度的，当超过某一
阈值时，土地的再生性就会丧失，土地资源即被破坏。
多用途性
它既是
农业生产资料，又是人类活动空间；既可作为农用，又可作为城建、交通、国防、旅游等非农业利用。
土地资产属性
土地资产，简称为地产(Estate in Land)，具有如下特性：
供给的稀缺性
所谓地产供给的
稀缺性，主要是指在某一地区、某种用途的地产供不应求，形成了稀缺的经济资源，造成供求上不同程度的矛盾。例如大城市中心区的商业用地产，具有特殊景观的旅游地产，都存在着供应的稀缺问题。另一方面，地产供应的稀缺性也与土地总量有限密切联系。
位置的固定性
地产具有位置的固定性，这就决定了地产是不动产，它不能随着
土地产权的流动而改变其实体的空间位置。这也是与机器、设备等企业财产所不同的特征之一。
个体的异质性
由于形成地产的区位、地理、土壤、地质等不同，从而体现为地产的质量差异、用途差异、经济价值差异。
使用的永久性
一般商品的使用随着时间的推移总是不断地折旧直至报废。而土地这个特殊商品则不然，由于土地经营者对土地的投资、土地周围设施的改善、
土地用途的改变和
土地需求量的增加，土地不仅不会折旧，反而还可以反复使用和永续利用，并随着人类劳动的连续投入而不断发挥它的性能。甚至，它还可以随着社会经济的发展，实现其
自然增值。
土价格二重性
土地具有使用价值和
交换价值，可以进入商品流通。但与
一般商品相比，它是一种特殊商品。它具有下述特殊性：
(1)一般商品是用来交换劳动产品的，而土地这个特殊商品，它具有非劳动产品与劳动产品的二重性。如果从它的根本属性来看，或就其整体而言，是属于天然赐予的自然物，并非人的劳动所能创造的；但从对它加工的角度来看，现今土地大多经过人类长期直接或间接的开发，凝结着大量的人类劳动，具有劳动产品的一面。
(2)一般商品是属于价值物，其价格是价值的货币表现。然而，土地的价格具有两重性：一方面是作为自然物的
土地价格，另一方面是作为开发的土地价值的价格。。
6．流通的特殊性
地产可以像其它商品一样进行流通，但在市场上流通的不是地产商品的实体本身，而是地产产权的代表物——证书。地产的交易实际上是地产产权的交易。所以，它需要由国家制订一系列法律、法规来保障地产转移或交易的合法性，使地产的所有者或使用者的合法权益能得到国家法律的保护。否则，地产经营就不能顺利地进行，也不能在其流通过程中实现它的价值。地产流通的另一特殊性表现为所有权与使用权的分离。
土地生态属性
生态学是研究
生物系统与环境之间相互关系的科学。从土地概念来说，土地本身就是一个生态系统。即土地是地表各
自然地理要素与生物体及人类之间相互作用、相互制约所形成的统一整体。土地是万物(生物)生存、生活、繁育的基础，一切生物将依附于土地，就像子女要靠慈母的养育一样。
从生态学角度看，土地具有以下重要功能：
支撑功能
对生物体来说，土地的最显而易见的功能之一，就是支撑。植物固定在土地中才能保持直立；人类活动的场所，包括房屋、道路、桥梁等一切建筑物都附着于土地。
养育功能
土地的本质属性是有生产能力，它可以生产出人类需要的植物和动物产品。
净化功能
进入土地的污染物质在土体中可通过扩散、分解等作用逐步降低污染物浓度，减少毒性；或经沉淀、胶体吸附等作用使污染物发生形态变化，变为难以被植物利用的形态存在于土地中，暂时退出
生物小循环，脱离
食物链；或通过生物和化学降解，使污染物变为毒性较小或无毒性甚至有营养的物质；或通过土地掩埋来减少
工业废渣、
城市垃圾和污水对环境的污染。据报道，如果处理得当，土地对BOD、COD、TOC三项
有机污染物的净化效率可达80%以上。当然，土地的净化功能是有限的，必须在其容许的范围内进行。
土地工程属性
城乡居民点、交通运输、水利、旅游以及其它各项工程建设事业，都必须以土地为基础。土地的工程特性主要由
地基承载力、地下水、地形、水文等要素综合作用形成。
土地工程特性的优劣直接决定作为建筑地段的适宜性及限制性。同时，土地工程特性也影响着工程项目的投资费用。
土地社会属性
人们对土地的开发利用和占有过程，一方面形成了人与土地的关系；另一方面形成了人与人之间的关系。在利用土地资源进行
物质资料生产时，土地就构成了社会生产力的物质要素。社会生产离不开土地资源，土地问题如果处理不好，就会影响到社会的诸方面，如政治、经济等等。
由于对它的占有而影响国计民生，所以对土地的资产所有制的形式就成为决定了社会制度的基础，如从
奴隶社会直到
社会主义社会等。在不同社会形态下，土地
社会属性最本质的内容是
土地所有制性质。
土地权籍属性
在土地、光能、热量、降水、地表水、地下水等环境资源中，唯有土地的权籍属性最为明显且十分复杂。土地的数量、质量、权属构
土地权属主要指土地的所有权及使用权成土地的三大基本要素。
土地的权籍属性包括地权和
地籍。地权即土地权属，主要指土地的所有权及使用权。
土地所有权是土地所有者拥有的、受到国家法律保护的
排他性专有权利。一般认为，这种权利可细分为：
占有权、使用权、
收益权、
处分权等权能。这些权能在一般情况下是统一的，但在特定情况下也往往是分离的。例如我国历史上曾存在过的租佃制度及
田底权与田间权的分离；目前我国城市和农村中出现的土地所有权与使用权的分离等。
土地使用权指的是按法律规定，对一定土地进行利用、管理并取得收益的权利。我国现阶段进行的
土地使用制度改革，主要内容就是土地使用权的有偿出让、转让和出租等。
地籍即土地的户籍，是记载土地的位置、界址、数量、质量、权属和用途等基本状况的簿册。地籍最初就是为征税而建立的一种簿册或
田赋清册。现代地籍已不仅是征税对象的清册，而且还包括了土地产权登记、
土地分类面积统计、土地等级、地价等内容的登记簿册。地籍是对土地进行科学管理的基础，地籍提供具有法律依据的、精确的、连续的空间位置、数量、质量等方面的基本资料，是调整
土地关系、合理组织土地利用的基本依据。地籍的核心是权属，是调处土地争执、恢复界址、确认地权的依据，是维护
社会主义公有制的，确保土地所有者和土地使用者合法权益的基础资料。