土地税

税收

土地税简称“地税” 。指对土地课税的总称。根据土地的价格、面积或收益等作为课税依据，计算征收。土地税在各种赋税中历史最久，并为各国普遍采用。如旧中国的田赋和地价税，都属于土地税。在私有制社会，土地是作为私有财产征税的。各国在不同时代，实行不同的土地税制。按其性质不同，可分为土地财产税、土地收益税、土地所得税和土地增值税等几种。

历史沿革

土地税在各种税中历史最久，并为各国普遍采用。最初的土地税，以土地大小定税额多少，继而以产量（产值）或土壤肥瘠的程度定税率的等级，也有的以土地价格为征税标准。

西方发达国家通行的是地价税，即根据土地价格向土地所有者课征地税。地价税始于1873年加拿大的荒地税，随后有新西兰、奥地利和德国采用。第一次世界大战后，许多国家亦相继实行。地价税分为土地原价税和土地增值税。前者按土地的本身价格（不包括土地改良物价格）课征；后者按土地价格增加的数额课征。土地增值税又分为土地转移增值税和土地定期增值税。前者在土地价格的部分课征；后者在土地所有权没有转移的条件下，按一定时期内土地价格增加部分课征。

1949年以前，中国的土地税一般称为“田赋”，即以农村土地为对象课征的税。始于鲁宣公15年（公元前594年）的“初税亩”，即开始实行按土地面积（亩）征收赋税。经过2000多年的演变，到中华民国时期，才将对土地所征的各种税收统称为“田赋”。1949年中华人民共和国成立后，规定向一切从事农业生产、有农业收入的单位和个人征收农业税。对城市土地的课税，在中国一般称为“地产税”或“土地使用税”，属于财产税类型的土地税或资源占用税类型的土地税。1930年中华民国政府公布土地法，曾规定在部分城市开征地税和土地增值税。中华人民共和国成立初期，地产税被列入《全国税收实施要则》，后来与房产税合并改成“城市房地产税”。1973年对企业征收的部分并入工商税后，城市房地产税只对城市的房地产管理部门、有房产的个人和涉外企业征收。1984年在国有企业进行利改税的第二步改革时颁布《土地使用税条例（草案）》，规定保留税种，暂缓征收。将原地产税改为土地使用税，是因为中国实行城市土地国有制，企业、单位和个人只有土地使用权而无土地所有权，任何单位或个人不得私自买卖土地，所以不使用地产和地产税一词。

现状

对于中国土地税制的界定，学术界有各种不同的说法。比如有的学者把土地使用税、耕地占用税、房产税、农业税和土地增值税等五个典型的税种称为“土地五税”;有的学者把上述税种都归为土地税费。中国土地税制的构成可分为主体和附属两部分，主体是针对土地及其附着物征收的税，主要包括城镇土地使用税、耕地占用税、契税、房产税和土地增值税;附属主要是包含在其他各类税种中主观上虽没有针对土地征收，但客观上起到了调节土地资源作用的税收。

土地使用税的征税范围和纳税人

除农业用地外，凡是中华人民共和国境内的土地，都属于土地使用税的征税范围。

土地使用税的纳税人为在我国境内拥有土地使用税征税范围内的土地使用权的单位和个人。

依据税率

土地使用税以纳税人实际占用的应税土地面积为计税依据，依照规定的税额计算征收。

土地使用税采用幅度定额税率。以每平方米为计税单位，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区及农村分别确定幅度差别税额。

减免范围

根据税法规定，下列土地可以免征土地使用税：国家机关、人民团体、军队自用的土地；由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；市政建设、广场、绿化地带等公共用地；直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地、交通、水利设施用地和其他用地。

缺陷

缺乏规范

立法层次低，缺乏统一规范

现行的几部涉及土地税收的法律都是由国务院颁布的行政管理法规，其具体实施办法由各省、自治区、直辖市人民政府结合地方实际制定。几部法规不但立法层次低，而且在内容上留下了许多空白，需要地方政府去填补。这虽然有利于各地结合地方实际，但过多的空白造成了各地区法律适用的不统一。在改革开放初期，这或许是权宜之计，但在市场经济条件下，法律法规不统一的弊端日益显露：一方面权威性差，缺乏规范;另一方面导致房地产市场发展不良。影响房地产业的健康发展。而且，《耕地占用税暂行条例》、《城镇土地使用税暂行条例》等法规都是计划经济下的产物，其中有些规定已经不能适应市场经济的发展要求。

税费混杂

中国的土地税费关系混杂，以费代税、以费挤税、重费轻税现象十分严重。据统计，许多地方仅官方认定的土地收费项目至少在百项以上，如果把搭车收费等乱收费项目计算在内，估计多达200项左右。这其中很多收费都具有税的性质：一是以费代税。比如《城市房地产管理法》宣布开征的“土地闲置费”;《土地管理法》宣布开征的“耕地开垦费”、“耕地闲置费”、“土地复垦费”等实质上都是一些具有惩罚性质的税，具有强制性、无偿性、固定性的特点。二是以费挤税。中国涉及土地资源的各种收费项目名目繁多，比如新菜地开发基金、新增建设用地的土地有偿使用费等等，费项总数远多于税项总数。其原因一是土地税制不完善，筹集的税收收入过少;二是政府通过基金、收费等形式筹集收入是被允许的，一些地方税披上了“费”的外衣，直接扭曲了收费的性质，孳生腐败;同时，由于收费单位所有制和管理上的弊端，具有很强的内在膨胀倾向，最终形成收费泛滥，导致土地的高成本和高价格，带来了房地产价格的迅速上涨。税费混杂的状况，抑制了真正意义上税收的培育和成长，使税收政策难以发挥其经济杠杆的调节作用。

调节不力

税制设计不合理、税收调节力度不够

一是内外资之间、城乡之间税制不统一。如城镇土地使用税只向国内企业、个人征收，对外资企业和外籍个人不征收，且该税只向城镇和工矿企业征收，对城镇以外的乡镇企业用地不征收，对外资企业征收的只是场地使用费。耕地占用税和城市维护建设税也只对内开征。二是中央和地方税权划分不清。一方面地方仅拥有征管权，难以调动地方积极性;另一方面，土地税收法规在制定时又给地方留下了太多的空白，不利于税政统一。三是一些税种、税目设置复杂，难以征收。比如土地增值税在30%～60%之间实行四级超率累进税率，由于对增值额不好计算。缺乏专业评估人员，致使在实践中难以有效征收。四是在土地保有环节税负过轻。城镇土地使用税采用四档幅度税额。最高税额仅为10元/平方米，虽然对超限额部分土地有规定税额3倍至5倍的加成征收，但实施效果不太理想，致使土地保有成本过低，容易造成土地的闲置与浪费，难以发挥土地税制应有的调节财富分配的功能。

土地税收征管的配套措施不完善

中国的财产登记制度不健全，尤其是缺乏私有财产登记制度，出现了公有财产为私有财产的非法行为，致使税源流失。同时，与土地税收密切相关的房地产价格评估制度和房地产税收评估政策不健全。应当看到，以市场价值为计税依据是土地税制改革的必然趋势，需要定期对土地、房屋价值进行评估，这就对评估机构和评估人员提出了较高的要求。税务部门内部现有的房地产评估机构、评估人员的素质难以适应税收征管的需要。

期待改革

一种是已交纳了土地出让金的房产，至少在其土地租期未满时，理论上不适用于土地保有税收；另一种则是没有交纳土地出让金的房产，这其中除了未来有可能土地按照新的出让方式出让、应征收保有税收的房产，也包括大量的小产权房，甚至还有大量诸如央产房、军产房、校产房等各种性质的福利房，对此，是否该采用“新房新办法、老房老办法”予以区隔征收？

对于房地产税收的改革，各界都在猜测可能意味着房产税的全面推广，结合土地税收“由出让转向保有”的改革，是否房产税的内涵将有本质性的变化？而这种本质性的变化将如何来体现？

一石再激千层浪，随着改革逐步从楼市的外延走向土地财政这一“内涵”，更多的难题正在期待着更多的执政智慧。

数据统计

2023年12月15日，财政部公布数据，1-11月累计，全国一般公共预算收入200131亿元，同比增长7.9%。其中主要税收收入项目情况显示，土地和房地产相关税收中，契税5322亿元，同比增长2.2%；房产税3606亿元，同比增长10.5%；城镇土地使用税2028亿元，同比下降0.4%；土地增值税4979亿元，同比下降15.1%；耕地占用税1011亿元，同比下降11.8%。

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