地价制度

土地价格形成和交易过程中所涉及的基本制度

地价制度是指土地价格形成和交易过程中所涉及和必须遵守的基本制度的总称。在建立以市场经济为主导的社会主义经济制度后，我国的土地才开始产生有形价格，而在《土地管理法》出台以前，土地是国家、集体和村民三级所有，这个时期土地不允许交易，也就没有价格。

定期公布基准地价、标定地价制度

《城市房地产管理法》第三十二条规定，“基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。”基准地价和标定地价是城市政府管理地价的基本参照地价，也是房地产投资者进行投资决策的主要依据。为了确保城市基准地价的科学性，国家土地管理部门还要求省会城市及计划单列市的基准地价成果要上报国土资源部进行审核与平衡。

土地价格评估制度

原国家土地管理局就在全国范围内逐步建立土地估价制度，要求各城市必须开展土地定级和基准地价评估，并对政府出让土地使用权进行交易底价评估。现在，土地估价已介入绝大多数土地交易，如土地出让、土地转让、企业股份制改造、土地抵押、房产买卖等，农村土地也已开展基准地价评估和征地区片价评估。通过对城乡土地基准地价评估和标定地价评估，为地价管理部门制定地价政策和对土地交易价格进行宏观调控提供了依据。

《城市房地产管理法》规定“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”

《城镇土地估价规程》强调，“土地估价目的是为保证国家土地所有权在经济上的实现以及利用经济手段强化土地资产管理；促进土地使用制度改革，有偿出让、转让国有土地使用权，加强国家对土地市场的管理、促进正常交易；为全面、科学、合理地使用城镇土地提供依据”。

土地价格评估的基本方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法，此外，路线价法也是土地价格评估中常用的方法之一。

土地价格评估人员资格认证制度

《城市房地产管理法》规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。”

土地成交价格申报制度

《城市房地产管理法》规定，“国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报”。土地交易权利人转让土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报”。

协议出让土地使用权最低限价制度

《城市房地产管理法》第十二条规定，采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。土地使用权协议出让最低价实质是政府协议出让土地使用权的价格最低控制标准，主要适用于政府协议出让土地。其作用在于：（1）防止地方政府压价竞争，造成国有土地收益流失；（2）提高土地使用权出让的透明度，便于实施监督；（3）便于土地使用者确定合理的投资方向。

《协议出让建设用地使用权规定》第五条规定，协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和；有基准地价的地区；协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。第十一条规定，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据国家产业政策和拟出让地块的情况，按照《城镇土地估价规程》的规定，对拟出让地块的土地价格进行评估，经市、县人民政府国土资源行政主管部门集体决策，合理确定协议出让底价。

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号) 规定，禁止非法压低地价招商。省、自治区、直辖市人民政府要依照基准地价制定并公布协议出让土地最低价标准。协议出让土地除必须严格执行规定程序外，出让价格不得低于最低价标准。违反规定出让土地造成国有土地资产流失的，要依法追究责任；情节严重的，依照《中华人民共和国刑法》的规定，以非法低价出让国有土地使用权罪追究刑事责任。

政府行使优先购买制度

《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。

工业用地出让最低价标准统一公布制度

《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）规定，国家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。

城市地价动态监测制度

城市地价动态监测是政府宏观管理中土地市场动态监测制度的主要内容。城市地价动态监测是指根据城市土地市场的特点，通过设立地价监测点，收集、处理并生成系列的地价指标，对城市地价状况进行观测、描述和评价的过程。通过城市地价动态监测，可以调查城市地价的水平及变化趋势，及时向社会提供客观、公正、合理的地价信息，为政府加强地价管理和宏观调控土地市场提供决策依据。

为了更好地了解市场地价状况和制定地价政策，从1999年开始，国土资源部即着手在全国各城市建立地价监测系统。通过该系统将各城市的地价变化情况传输至国土资源部，国土资源部依此及时制定相应的地价管理政策，同时，利用监测数据编制全国地价指数，并定期发布。目前，全国主要大城市正在国土资源部的帮助下，建立本市的地价监测系统。

征收土地增值税

凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产是指转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权的行为。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。

土地收回补偿制度

政府根据公共利益的需要，提前收回已出让土地的土地使用权的补偿。

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