大冲村旧村改造项目

广东省深圳市一处旧村改造项目

大冲村旧村改造项目位于南山科技园东区，紧邻深南大道，是深圳市最大的城中村改造项目，包括一栋300米高的标志性写字楼及附属办公楼；一座五星级酒店，两座四星级酒店；一座18万平方米的超大型shoppingmall和规模达228万平方米的商务公寓及住宅。该项目的设计将全新的商业模式和生活方式引入旧村改造中，使该片区形成具有国际品质，展现未来多元化都市活力的新型社区。

项目介绍

大冲旧改全市最大

大冲村是全市最大的旧改项目，也是南山区旧改重点推进工程，整体改造面积达68.5万平方米。为了推动全区的旧改，南山区委书记王毅亲自挂点大冲。

截止2005年4月，大冲村内有各类建筑物近1400栋，总建筑面积90多万平方米。居住着5万多人口，其中常住户382户，户籍人口1030人。

大冲旧改早在1992年农村城市化改造后就曾提上议事日程。1995年3月，原市规划国土局明确了大冲村的旧村改造，10多年来，大冲改造一直得到市、区有关部门高度关注和重视。2002年3月，南山区政府委托市城规院编制大冲旧村改造规划，拨出200万元专款作为启动资金。

大冲要成高新产业后勤服务基地

叶民辉说，“大冲的旧改定位是，改造成高新技术产业发展的后勤服务基地。”此外，大冲旧改后，还要变成与深圳市整体城市形象相适应的新型现代化高尚居住社区。

大冲村位于高新技术产业园区中区的东部，西临高新中区西片区，北接高新北区东片即松坪山住宅区，南望高新南区。地理位置是天然的高新技术产业园区的后勤基地。

据了解，为了实现这一定位，南山将逐步迁出村内的第二产业，大力发展高新园区配套商业及服务业，使第三产业成为大冲的支柱产业；结合地铁开通，挖掘土地的开发潜力，提高单位用地面积产出；加强主要道路的交通整治和环境综合治理，重点地段（如深南大道沿线、大王古庙等）建筑群体进行详细的空间设计、环境设计、绿化配置等。

改造后的平均容积率2.71

按照“大冲村旧村改造规划”，改造后的容积率只有2.71,绿化率达到32.8%，这在旧村改造中是不多见的，尤其大冲村的现状是“贴面楼”、“握手楼”林立。

在用地功能布局上，除了规划一般居住、公寓外，更增加相关的商业、文化、娱乐及部分研发孵化和专业展场等多项功能。

此外，在配套设施方面还将现在大冲小学用地扩建为9年中小学一贯制用地，同时保留莱英达用地南侧的小学用地，增设两处托幼用地，并在科发路与沙河西路西北角布置一处公交首末站。

首先启动安置区建设

大冲旧村改造项目实施方案已经初步确定。整个大冲旧改将分为前期准备、拆迁实施、改造实施和开发实施4个阶段。整体改造完需要3到5年。

南山商定的《大冲旧村改造拆迁安置补偿方案》已经修改过两次。进一步的详细改造实施方案也在制订之中。

南山区旧改办表示，为了保证拆迁户的利益，旧改实施时将首先启动安置区建设。对于拆迁安置经费，政府将全程介入，实施严格监管。另外，政府对引入的开发商也将进行严格审核，包括他们的资金实力、品牌声誉等。

项目进展

大冲村旧村改造项目村民物业签约启动，首日签约已达168户。据估计，此次改造项目将造就10个亿元户和400户千万富翁家庭。调查发现，为应对高房价，大多数原村民不要现金补偿，而是选择物业补偿。

社会评论

深圳大冲旧村改造补偿金将造就10个亿元户，400户千万富翁家庭，这一组令人炫目的数字，恐怕会令看到报道的读者羡慕深圳被拆迁户的“一夜暴富”——— 但是，“10个亿元户”不能掩盖拆迁中的权利困境。

大多数原村民选择物业补偿，就在于现金补偿与当下深圳房价之间依然存在巨大悬殊，因此看似不菲的经济补偿无法弥补村民丧失房屋以及房屋所附加的经营、租赁等价值，也完全跟不上购买商品房所需费用。10个亿元户，400户千万富翁家庭不过是当地村民中的个案，绝大多数村民恐怕还要面临着“未来如何生存”的困境。

实际上，只要农村土地流转不解决一个核心问题——— 宅基地使用权的转让，农民就无法获得足够的权利保障，包括对土地真正的自主产权、交易权以及收益权。随着农村劳动力向城镇转移步伐加快和城市中普遍存在的“城中村”进入改造轨道，农民出售宅基地和住宅的情况越来越普遍。由于这些宅基地和住宅属于农村集体土地，并没有经过确权，因此买卖时无法办理过户手续，造成这些农村宅基地交易存在风险，致使农民的宅基地和住宅缺乏有力保护。遗憾的是，《物权法》并没有达到舆论、专家与公众的共同期待——— 尽快通过完善有关法律法规，通过为农民住宅办理产权证的方式，使农村集体土地上所建私宅能够合法、有序买卖，以推动农村经济健康发展。因此，不管是在城市还是在农村，没有住宅完善确权和登记发证，居民就少了一道法律上的“护身符”。诸如处理土地房屋权属纠纷、办理房屋的翻改建、法院的司法判决等，他们无法获得完善的住宅确权和登记发证资料为法律凭据。农村宅基地和农民住宅完善确权和登记发证缺失，已经成为农民私有财产管理的制度障碍。

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