居住圈

城市居住空间体系

居住圈——一种新的城市居住空间体系，构想来源于日本的“定居圈”和韩国的“整体生活圈”模式。日本在大城市住宅发展方面强调住宅与整个城市发展的紧密联系，加强与各卫星城镇的广泛合作，从而为整个都市区创造一个多核心、多轨道的区域结构。韩国则是政府出台了战略规划，将城市结点（城市或城镇）与其周围的乡村联系起来，形成一个整体的生活圈。其实质就是强调城乡住区一体化。

居住圈的定义

基于房地产市场发展的深化，城市城区、板块基于区域城市功能、规划定位以及配套等特色的差异细分，形成房地产板块的特色化差异。

居住圈是西安房地产信息网在传统的以“全市、城区”为范畴的传统研究架构基础上，为进一步深化对区域、板块房地产市场运行状况、走势特征及后市发展的精细化特征研判，而建立的房地产区域划分标准。目前根据各城区、板块房地产市场发展的差异化，将居住圈共划分了100余个。

意义

对某一居住圈按照发展状况，结合政策、规划方向，以及辅以数据说明居住圈发展现状，将居住圈内的基本信息予以分析、评价，使人们明确该居住圈的市政配套、发展历程以及区域的房地产的价值。同时，结合居住圈内的典型楼盘进行分析、点评，以点到面，从而引申至区域房地产市场发展现状及未来展望，为西安地区的置业者提供置业参考。

标准

1、居住圈在全市的地位

每个居住圈内的发展情况都具有一定的差异性，诸如生活配套、居住氛围等情况都不同，也就决定了其在全市平的到位。如城南的明德门居住圈、城内的钟楼居住圈、城东区的胡家庙居住圈、城西的土门居住圈、城北的龙首居住圈等，交通、生活配套成熟、人居氛围浓厚、房地产市场成熟，在全市来看是较为成熟的居住圈；但如城南的雁翔路居住圈、城东的国际港务区居住圈等，区域发展正处于起步阶段，无论是房地产开发情况还是配套等都较差，居住水平在全市处于较低位置。

2、地段价值

地段一直被房地产业内认为是选址的金科玉律，楼盘所在地段是其能否增值保值的首要因素。因为地段具有不可复制性，使得好地段的楼盘成为稀缺性的产品。当所有房产的价格都上涨的时候，位于黄金地带的楼盘虽然也在升值，但短期内的升值幅度可能比不上新兴热点区域楼盘。可是当市场萧条时，这些楼盘就会表现出良好的保值属性。

3、区域生活配套

某个居住圈的交通、生活配套、居住环境等因素都是考虑购房的重要因素，而每个居住圈内楼盘的价格也受到此方面的影响。

4、区域潜力

在降价风潮下，一些位于有着清晰规划、发展潜力明显区域内的楼盘，在价值层面会更具有实际支撑力，即使是目前在区位配套、交通出行方面还有欠缺，但区域未来发展潜力强劲将极大支撑楼盘的升值，对购房者而言，买房就是买未来。只要经济在发展，房价就会有支撑。区域经济的发展，对于区域房地产项目的保值增值，有着最直接的促进作用。

5、政府规划影响

房地产项目受区域经济波动和政策变动影响是普遍的，只是程度不同而已。已有明确区域规划的新兴区域，虽然目前可能在生活配套、整体环境、交通出行方面有一定的欠缺，但未来的规划已经确定，欠缺的方面能够通过时间解决。政府的开发规划可以算做房屋保值的标准。

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