市场法

资产评估方法

市场法也称市场价格比较法（market approach），是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

基本介绍

市场法是一种最简单、有效的方法，因为评估过程中的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产行为评估。但是，市场法的应用与市场经济的建立和发展、资产的市场化程度密切相关。在我国，随着社会主义市场经济的建立和完善，为市场法提供了有效的应用空间，市场法日益成为一种重要的资产评估方法。

指参照市场上已经发生的、与被评估对象相同或类似资产的交易价格确定重估资产价值的方法。

应用前提条件

1、需要有一个充分发育、活跃的资产市场。市场经济条件下，市场交易的商品种类很多，资产作为商品，是市场发育的重要方面。资产市场上，资产交易越频繁，与被评估资产相类似资产的价格越容易获得。

2、参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。运用市场法，重要的是能够找到与被评估资产相同或相类似的参照物。但与被评估资产完全相同的资产是很难找到的，这就要求对类似资产参照物进行调整，有关调整的指标、技术参数能否获取是决定市场法运用与否的关键。

步骤

应用市场法进行资产评估可分三个步骤：市场调查，选择参照物；因素比较，调整差异；综合定价。

市场调查、选择参照物

搜集与评估对象相同或类似资产市场交易的基本数据资料，包括交易价格、交易时间、交易批量等，并通过科学的方法，验证所获得资料的准确性,特别是有关市场价格变化情况的准确性。这是应用市场法正确评估资产价值的一个关键环节。因为参照物是确定评估对象价值的参考标准，所以选择参照物时应注意：①参照物与评估对象必须是相同或同类资产；②参照物与评估对象之间必须存在可比因素，如土地的地理位置、房产建筑物的设施条件、机器设备的用途等；③为计算出同类资产在其他条件不变的情况下因销售时间不同而发生的价格变化，有时必须选择两个以上的参照物才能确定评估对象的价值。

因素比较、调整差异

确定评估对象的价值，要受多种因素的影响。因此，应用市场法进行评估时，应把评估对象与参照物的各种因素逐一进行比较。比较的因素包括:实体特征；地理特征;经济特征；销售时间；销售价格等。根据与参照物的比较，分项调整各对应因素的差额，进而确定评估对象各因素的价值。如将使用寿命30年的建筑物作为评估对象，而类似的资产使用寿命只有20年，这就需要进行调整。再如,通过市场调查,发现了一个与评估对象完全相同的资产,规格型号一样,成新率（指新旧程度的比率）也接近，但其交易时间是在5年前，由于价格发生了变化，也需作必要调整。

综合定价

在认真比较各因素并调整差异的基础上，综合确定评估对象的价值。以某土地评估为例：

市场法

市场法通过参照物销售价格比较评估资产价值，充分考虑了市场变动因素，能够比较真实地反映评估对象的市场价值。但由于需要同类可比参照物的有关数据、资料，故应用范围受到一定限制。市场法一般适用于对土地、建筑物、通用工业设备等项资产的评估。

具体运用

在资产评估中，按照参照物与评估对象的相近相似程度，市场法的具体方法可以分为两类：一是直接比较法；二是间接比较法。

直接比较法

直接比较法，是指利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征直接进行比较，得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的一类方法。其基本公式为：

评估对象价值=参照物成交价格×修正系数1×修正系数2×……×修正系数n

或评估对象价值=参照物成交价格±基本特征差额1±基本特征差额2±……±基本特征差额n

直接比较法直观简洁、便于操作，但通常对参照物与评估对象之间的可比性要求较高。

当参照物与评估对象的差异仅仅体现在某一种基本特征上的时候，直接比较法还可能演变成以下具体的评估方法，如现行市场法、市价折扣法、功能价值类比法、价格指数法和成新率价格调整法等。

如果当参照物与评估对象的差异不仅仅体现在某一基本特征上的时候，上述评估方法的运用就可以演变成参照物与评估对象各个基本特征修正系数的计算了，如交易情况修正系数（正常交易情况÷参照物交易情况）、功能价值修正系数（评估对象生产能力÷参照物生产能力）、交易时间修正系数（评估对象的定基价格指数÷参照物的定基价格指数）和成新程度修正系数（评估对象成新率÷参照物成新率）等。

直接比较法具有适用性强、应用广泛的特点。但该法对信息资料的数量和质量要求较高，而且要求评估人员要有较丰富的评估经验、市场阅历和评估技巧。

在具体操作过程中，直接比较法中使用频率较高的有以下技术方法：（1）市场售价类比法；（2）价值比率法；

间接比较法

间接比较法也是市场法中最基本的评估方法。该法是利用资产的国家标准、行业标准或市场标准（标准可以是综合标准，也可以是分项标准）作为基准，分别将评估对象与参照物整体或分项与其对比打分从而得到评估对象和参照物各自的分值。再利用参照物的市场交易价格，以及评估对象的分值与参照物的分值的比值（系数）求得评估对象价值的一类评估方法。

由于间接比较法需要利用国家标准、行业或市场标准，应用起来有较多的局限，在资产评估实践中应用并不广泛。

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