建筑重置成本

一种常见的房屋建筑物估价方法

建筑重置成本就是在当前的人工费用、材料费用条件下，将某建筑物重新在此时此刻进行建造的成本进行计算折现。是一种常见的房屋建筑物估价方法。包括购置或购建设备所发生的必要的、合理的直接成本费用、间接成本费用和因资金占用所发生的资金成本。

定义分类

建筑重置成本：简单地说，资产的重置成本就是资产的现行再取得成本。具体来说，重置成本又分为复原重置成本和更新重置成本两种。

①复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。

②更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。

成本内容

设备的直接成本一般包括：设备净价，即购买或建造费用、运杂费、安装费、基础费及其他合理成本；间接成本一般包括：管理费用、设计费、工程监理费、保险费等。

设备净价

设备净价的计算方法包括：直接法、物价指数法、重置核算法、综合估价法、重量估价法、类比估价法（指数估价法）。 A.直接法，获得市场价格的渠道有市场询价、使用价格资料。 B.物价指数法，物价指数可以分为定基本物价指数和环比物价指数。采用定基物价指数计算重置成本的公式为：重置成本=历史成本×（当前年份指数/基年指数）采用环比物价指数计算重置成本的公式为：设备重置成本=原始成本×（P01×P21×......×Pnn-1）其中Pnn-1代表n年对n－1年的环比物价指数。 C.重置核算法，常用于确定非标、自制设备重置成本，重置成本是由生产成本、销售费用、利润、税金组成。

具体构成

土地费用

(1)征地和房屋拆迁安置补偿费。 (2)土地使用权出让金或者地价款。 (3)有关土地取得的手续费及税金。其中，农地征用费的构成包括：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、房屋拆迁安置补偿费、耕地占用税、耕地开垦费、新菜地开发建设基金、征地管理费、政府规定的其他有关税费等。城市房屋拆迁安置补偿费的构成包括：被拆除房屋及附属物补偿费、购建拆迁安置用房费、安置补助费、被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助费、房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费、政府规定的其他有关税费。

开发成本

(1)勘察设计和前期工程费。 (2)基础设施建设费。 (3)房屋建筑安装工程费。 (4)公共配套设施建设费。 (5)开发过程中的税费。

管理费用

主要是指开办费和开发过程中管理人员工资等。

销售税费

(1)销售费用，包括销售广告宣传费、委托销售代理费等。 (2)销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加。 (3)其他销售税费，包括应当由卖方负担的印花税、交易手续费、产权移转登记费等。

开发利润

利润计算应以土地取得费用与开发成本之和作为计取开发利润的基数，并根据市场上开发同类房地产平均利润水平来确定利润率。求取建筑物的重置价格(亦称重置成本)或重建价格(亦称重建成本)，是假设建筑承包商根据发包人的要求完成新的建筑工程后，发包人支付的全部费用，该费用就是建筑物的重置价格或重建价格。如果建筑物是自己建造的，也应假设全部费用与支付给承包商的相同。若从投资的角度出发，建筑物的重置价格或重建价格还应在上述费用的基础上加上合理的投资利润;若从市场的角度出发，还应加上正常的销售税费。

征地管理

国土部近日发布《关于进一步做好征地管理工作的通知》，要求拆迁补偿既要考虑被拆迁的房屋，还要考虑被征收的宅基地；房屋拆迁按建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标准补偿，并全面实行征地统一年产值标准和区片综合地价。

随着我国城镇化建设的加快，“拆迁”、“征地”也成了社会生活中的热点词汇，拆迁乱象背后的利益纠结及由此引发的一系列问题，成了转型时期的社会之痛。该通知正是基于这样的背景而出台，并成了继2004年《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》之后，国土资源部针对征地管理出台的目前为止最为全面的一个文件。不难看出，该通知旨在提高征地补偿水平，维护被拆迁者的正当权益。通知有两大亮点值得关注：一是首次明确了征地房屋拆迁的补偿安置标准问题。现实生活中，之所以时有拆迁悲剧上演，民众不惜用生命来捍卫自己的房子，往往是因为补偿标准过低。

在很多地方，土地业主获得的补偿款，按照当地的物价水平，只能维持三年左右的基本生活，失地者往往会沦为新的贫困群体。这种情况下，强行拆迁无疑会引发其绝望的抵抗。二是全面实行征地统一年产值标准和区片综合地价，也就是实施征地补偿同地同价。拆迁之所以引发大量争议和纠纷，往往就在于补偿的随意性较大，相邻地块的征地补偿会因用途不同而相差很大。从某种程度上可以说，同地同价类似于同命同价，一碗水端平的做法，不仅有助于减少纠纷，也有助于减少“随意”背后的利益输送。

当然，作为一份指导意见，该通知欲发挥应有效力，还有待进一步完善有关细则，对某些标准进行更清晰的界定。通知规定，征地中的拆迁房屋不再作为附着物补偿，而是按建筑重置成本补偿，被拆迁者所得的拆迁补偿以及政府补贴等补偿总和，应能保障其选购合理居住水平的房屋。问题是，如何理解、界定“合理居住水平”？这里面的重置成本该如何计算？同样的面积之下，每一栋房屋的结构、年限、建筑成本等都不尽相同，如何补偿才能体现出公平？

同地同价是一种进步，但是，它在杜绝某些人面对拆迁补偿漫天要价的同时，如何防止权力部门或开发商打着公益旗号来强行压低价格，使之变成了同地同低价？现实中，即使是同样面积的相邻土地也因朝向等不同存在价值上的差异，同价是否需要对这种因素加以考量？此外，事实上，多地已开始尝试“同地同价”，但因行政区划不同，处于边界的相邻地块补偿还是有不小差距，如何避免这种新的“同地不同价”？更重要的是，如何制止这样一种怪象出现——同样的一块地，政府从百姓手中征收时以亩为计价单位，但是当它进入市场进行招拍挂时，其价格又往往以平方米为计价单位，这中间的巨大差价无异于变相掠夺。

很多时候，我们缺少的不是相关法律法规，而是对法律法规坚决有力地执行。在巨大的利益面前，在权力与被拆迁者的博弈实力悬殊的现实面前，如何防止国土部的通知被“架空”，如何建立更严密的监管机制与更严厉的刚性惩罚机制，防止其在操作层面走样变形，值得深切思考。从这个角度说，实现拆迁公平，国土部的这一纸通知只是迈出了第一步。

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