建设用地管理

综合性措施

建设用地管理是土地利用管理的重要内容，它是指国家调整建设用地关系，合理组织建设用地利用而采取的行政、法律、经济和工程的综合性措施。

概念

所谓调整建设用地关系是指建设用地权属的确立与变更，以及理顺和协调在解决建设用地的分配和再分配过程中，所产生的各种关系。建设用地权属的确立与变更是指国有土地使用权和集体土地使用权的确立与变更，一般是通过土地征用、划拨、城镇国有土地使用权出让、转让以及集体土地使用权的转移来实现的。

而土地分配与再分配过程中所产生的各种关系是指建设用地与农业用地之间的关系、城镇与郊区之间的关系；建设单位与主管部门之间的关系；各部门之间的用地关系；征地单位与被征地单位之间的关系；建设用地与环境保护、生态平衡之间的关系等。

所谓合理组织建设用地利用是指对建设用地进行组织、利用、控制、监督。建设用地的组织是指对建设项目的可行性研究、布局、选址、规划以及设计方案的实施，参与组织指导工作；建设用地的利用则是指国家对建设用地的开发以及再开发采取的引导和约束的措施；建设用地的控制是指对建设用地采用宏观调控和微观管理措施；建设用地的监督则是对建设用地的动态变化趋势的监测，以及对规划方案的实施和建设用地计划指标执行情况进行的监督，是国家对一切非农业用地的开发和再开发以及合理利用的控制、指导和监督。

为推进大众创业、万众创新，支持新产业、新业态，由国土资源部联合国家发改委、科技部、工信部、住建部、商务部下发的《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》，从加大新供用地保障力度、鼓励盘活利用现有用地、引导新产业集聚发展、完善新产业用地监管等几个方面采取措施，集中释放用地政策红利。《意见》依据国家《战略性新兴产业重点产品和相关服务指导目录》《中国制造2025》等，明确新产业、新业态用地类型；“先存量、后增量”优先安排用地，新产业发展快、用地集约且需求大的地区，可适度增加年度新增建设用地指标；运用多种方式供应新产业用地，推行先租后让、租让结合；采取差别化用地政策支持新业态发展。

在鼓励盘活利用现有用地方面，《意见》提出对制造业迈向中高端的企业用地，生产性、科技及高技术服务业发展用地，建设创业创新平台用地，“互联网+”行动计划实施用地实行过渡期政策，5年内继续按原用途和土地权利类型使用土地；期满或涉及转让的，按新用途、新权利类型、市场价办理用地手续。

原则

由于我国的特殊国情，决定了要对建设用地实行严格控制的管理方法。

实行统一管理的原则

对建设用地实行统一管理是指国家在管理建设用地上实行统一的法律和政策，由统一的管理部门负责管理，采取统一的措施，制定统一的规划、计划和建设用地标准。

1986年，我国颁布了第一部《土地管理法》，并成立了统一管理土地的部门，实行了城乡地政、全国土地的统一管理。

目前，国家成立了国土资源部，进一步强化了土地管理的职能。

规划总体控制的原则

现行《土地管理法》的一个重要变化就是对建设用地的管理方式实行了重大改革，即以土地用途管制的方式代替了过去的分级限额审批制度，并强调了土地利用总体规划对建设用地的宏观控制作用。现行《土地管理法》强调了土地利用总体规划对建设用地的控制作用。农用地转为建设用地，要看是否符合土地利用总体规划的要求。如果确实需要改变用途，应当首先通过程序对土地利用总体规划进行修改，否则不能批准转为建设用地。

农业用地优先保护的原则

要求建设用地要尽可能少占或不占耕地。

有偿使用土地的原则

1990年国务院颁布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，我国国有土地有偿使用制度正式建立。建设用地的管理也从单一的资源管理向资源和资产管理并重的模式转变。1994年第八届全国人大常委会第八次会议通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》进一步明确了国有土地使用权出让等有偿使用方式现行《中华人民共和国土地管理法》规定，除一些公共设施、公益事业和基础设施外，国有土地供应原则上都应采用有偿使用的方式，土地有偿使用将成为我国建设用地供应的基本制度。实行土地有偿使用，不但可以增加国家收入，防止国有资产流失，还可以促进土地资源的优化配置和合理利用，是控制建设用地增长的有效经济手段。

建设用地管理的内容

建设用地管理的内容按其工作过程和业务要求主要分为：

规划和计划管理

土地利用规划和计划是建设用地管理的基本依据，尤其涉及农用地转为建设用地时，首先要看其是否符合土地利用总体规划的要求，其次要看其是否符合土地利用年度计划的要求。

供应管理

建设用地供应是指国家将土地使用权提供给建设单位使用的过程。根据我国现行的有关法律法规规定，我国建设用地的供应方式主要有两大类：有偿使用与行政划拨。有偿方式又分为三种：土地使用权出让、土地使用权作价出资人股与土地使用权租赁。

出让可按形式不同分为拍卖、招标和协议出让。

征用管理

建设用地征用管理过程中的主要内容包括农用地转用审批、土地征用审批和农民安置补偿等。

农村建设用地管理

农村建设用地是指在城镇建设规划区以外，主要由乡(镇)集体和农民个人投资的各项生产、生活和社会公共设施以及公益事业建设所需要使用的土地。如乡镇企业用地、村镇公共设施建设用地、农民宅基地用地等。

依据与政策

根据国家的产业政策，决定是否供地

依据国家有关规定，对于不同类别的项目，有不同的供地政策。一般分为以下三类：

(1)国家鼓励类项目—可以供地，甚至要积极供地。

(2)国家限制类项目—限制供地。

凡列入《限制供地项目目录》，属于在全国范围内统一规划布点、生产能力过剩需总量控制和涉及国防安全、重要国家利益的建设项目，地方人民政府批准提供建设用地前，须先取得国土资源部许可证，再履行批准手续。

凡列入《限制供地项目目录》，属于大量损毁土地资源或以土壤为生产料的，需要低于国家规定地价出让、出租土地的，按照法律法规限制的其它建设项目，各省、自治区、直辖市人民政府土地行政主管部门应采取有效措施，对其供地进行严格的监督管理和指导。

对限制供地项目用地，必须根据建设用地标准和设计规范进行严格审查，对超过用地标准，违反集约用地原则的，要坚决予以核减用地面积。由于限制供地项目多为竞争性项目，要尽量采取招标、拍卖方式提供建设用地。

对未经国土资源部许可或不符合省、自治区、直辖市土地行政主管部门有关规定向限制供地项目提供建设用地的，国土资源部可责成地方政府收回批准文件；省、自治区、直辖市土地行政主管部门也可根据有关限制供地条件作出相应规定。

(3)国家禁止类项目—禁止供地。按照《禁止供地项目目录》，禁止提供建设用地的是：危害国家安全或者损害社会公共利益的，国家产业政策明令淘汰的生产方式、产品和工艺所涉及

的，国家产业政策规定禁止投资的，按照法律法规规定禁止的其他建设项目。

凡列入《禁止供地项目目录》的建设用地，在禁止期限内，土地行政主管部门不得受理其建设项目用地报件，各级人民政府不得批准提供建设用地。国土资源部和国家经贸委将根据经济技术进步、社会发展、集约用地和保护环境的要求，按照国家产业政策和建设用地状况，不定期组织编制、发布和调整《限制供地项目目录》和《禁止供地项目目录》。

根据有关法律，决定供地方式

(1)划拨方式供地。

(2)有偿使用方式供地。有偿使用的形式包括：国有土地使用权出让、出租和作价出资或者入股。

(3)依法使用集体土地。可以使用集体土地的建设项目包括：

①农民个人建房，但在两处建住宅是禁止的。

②乡(镇)村公共设施、公益事业建设：可以使用本集体的或者使用其他集体经济组织所有的土地。

③乡(镇)企业：主要有三种类型，一是乡(镇)企业使用本乡(镇)集体所有的土地；二是村办企业使用本集体所有的土地；三是农村集体经济组织使用本集体所有的土地与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办乡(镇)企业。

根据规划，决定供地的具体位置

根据土地利用总体规划、城市规划、村庄和集镇规划，决定供地的具要的

根据年度计划，决定供地时间

根据建设时间和土地供应年度计划，决定供地时间。

根据用地定额，决定供地数量

根据国家规定的具体建设用地定额指标，决定供地数量。

审批制度

新的建设用地审批制度主要包括以下内容：

实行建设用地预审

现行《中华人民共和国土地管理法》将建设用地的审查程序前置于建设用地项目立项审批阶段因此，今后建设用地审批将首先取决于土地供应的可行性审查。

强化农用地转用审批

建设用地涉及农用地的，建设单位应申请办理农用地转用审批手续，并提出占用农用地的初步方案，占用耕地的，还应提出补充耕地初步方案，承担占用农用地、补充耕地的相应义务。

规范土地征用审批权

建设项目需要占用农村集体所有土地的，建设单位必须依法办理土地征用审批手续，同时提出征用土地的初步方案，承担补偿相关义务。

集中审批权限

现行《中华人民共和国土地管理法》将农用地转用及征地审批权上收至省级以上人民政府，其中省会城市等部分城市的审批权全部上收至国务院。农村村民申请使用宅基地的，改为由乡(镇)人民政府审

核，县级人民政府批准；宅基地使用涉及农用地的，也要办理农用地转用审批手续，审批权同样在省级以上人民政府。其中，部分城市的审批权在国务院。

完善报批手续

规划的“圈’内土地，必须先由县级人民政府按照土地利用总体规划分批次报省级以上人民政府办理农用地转用、土地征用审批手续后，方可统筹安排具体建设项目用地，即必须先“批发“后“零售”，而“圈”外建设用地，仍以项目为单位上报由省级以上人民政府审批。

实行项目用地审批

具体建设项目用地审批是建设项目落实到具体地块的最后审批环节。其中“圈”内用地在已批准的农用地转用范围内，由市、县人民政府在省政府规定的权限范围内具体确定；“圈”外具体建设项目用地审批一般由省级以上人民政府审批。

明确供地方式

依据《土地管理法》规定，根据项目性质的不同，实行土地出让等有偿使用、划拨使用等不同方式供地。

教材

基本信息

?出版社: 化学工业出版社; 第1版 (2008年7月1日)

平装: 243页

正文语种: 汉语

开本: 16

ISBN: 9787122033390

内容简介

《建设用地管理》是高等院校土地资源管理等主干专业的适用教材。全书结合国家建设用地管理的最新形势和政策，从建设用地管理概述、宏观调控、农用地转用管理、土地征收管理、国有建设用地管理、国有土地使用权出让管理（转让、出租、抵押）、农村集体建设用地管理、外商投资企业用地管理、建设项目用地审查报批管理、专用建设用地管理十一个方面论述了目前用地建设管理方面的知识和内容。

编辑推荐

《建设用地管理》可供大专院校土地资源管理专业师生用作教材，也适合国土资源管理部门和相关部门工作人员参考，同时还是全国土地估价师考试的必备参考书目。

第一章建设用地管理概述

第二章建设用地的宏观调控

第三章农用地转用管理

第四章土地征收管理

第五章国有建设用地管理

第六章国有土地使用权出让管理

第七章国有土地使用权转让、出租、抵押管理

第八章农村集体建设用地管理

第九章外商投资企业用地管理

第十章建设项目用地审查报批管理