房价泡沫

房地产术语

价格泡沫一般是指虚拟资本的增长。房地产价格泡沫主要是指土地和房屋价格极高，与其使用价值不符。虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。通常价格泡沫来源于价格炒作，而实际价值并不值得这么贵。

策略

政策对购房者消费信心的影响要大于市场的实际效果。从土地政策到金融政策、从税收到行政措施，系列政策的出台主要是打击房价非理性上涨和非理性投资，降低空置率，防止房地产泡沫的出现，促进房地产业进入更理性、成熟的轨道，使房价进入一个正常速度的“长跑”过程，而不是加速度发展的“短跑竞赛”。按理说，中央政府政策对房地产价格的影响应是十分显著的，但实际状况是调控向左，房价向右，导致政府调控房价政策失效。为了防止出现政策失效现象，消除房产市场存在的泡沫，当前需要理顺中央与地方利益的关系，加强地方政府的执行力度，通过完善土地制度建设和税制改革来解决房地产市场存在的制度问题，消除地方政府消极怠工的客观因素，另外通过调整地方政府的绩效考核体系和建立问责制度来抑制其主观存在的机会主义倾向，从而有效落实房产政策，实现挤压房产泡沫的目标。

完善土地制度

完善国家土地制度建设

中央政府要加大对地方政府权力的约束，在控制拆迁、放量土地中做好监督工作，增强供应信息的透明度和稳定性，防止更高层次的政府设租和相关利益集团寻租。进一步完善招标拍卖挂牌出让制度，特别通过土地价格的标底的确定和建立土地拍卖后评估制度，合理确定土地价格，防止出现暗箱操纵现象。鉴于土地收益是地方税收的重要来源，中央可考虑在国家土地统一规划下，提高地方土地收益，切断地方行为扭曲的经济动因。

改革房产税制

房地产的税负集中在开发与流通环节，而房地产企业将其作为成本转嫁给消费者，导致房地产价格高升，影响到房地产市场的平稳。为此，今后的税制改革要逐步向持有环节征税，稳步推行物业税，降低房地产的投资价值，抑制囤积房产、投机炒作现象。同时，开征物业税能够有效增加地方政府财政收入，提高了地方政府执行的积极性，从而达到有效控制地方政府”以地生财”的利益需求的目标。

调整评比指标

调整地方官员政绩评比指标

在对政府的绩效考核中不能单独强调GDP指标，还要考虑公共服务、公共设施水平、公共环境、市场秩序和制度建设等指标，把它们综合考虑，形成制度化的考核干部机制，直接与领导干部的任免升迁挂钩。这样可以避免“政府机会主义”引致的地方投资冲动，并从根本上转变经济增长方式，实现科学发展观，避免因地方利益和中央利益冲突而弱化中央宏观调控力度。

建立问责制

要建立健全行政问责制

管理学的基本原理表明，任何措施的有力推进，都需要有足够的罚则威慑力。具体到房地产业来讲，也是如此。2006年4月，建设部通报全国有7O个地级以上城市尚未实施廉租住房制度，使得国家廉租房建设的短期目标成为泡影。地方政府之所以忽视廉租房建设，其中一个重要的原因就是地方违规成本几乎为零。因此，房产新政的推进过程中，仅有“通报批评”的压力是不够的，必须把责任追究到具体职位，对执行不力者要严格问责。另外每项任务的执行要求专人负责，并规定明确的时间进度和工作质量要求，定期督促检查。只有这样才能保证房产新政的落实，实现稳定房价的政策目标。

为了消除存在的房价泡沫，使房产市场稳定健康地发展，除了需要地方政府的积极配合外，政府还需要出台相关政策以预防外资炒房而削弱房产政策的效果，同时为了满足更多的低收入家庭的住房需求，保障社会的稳定发展，还需继续推行廉租房、经济适用房政策。

(1)出台政策规范外资投资房地产。加重交易税的目的在于打击外资和游资炒房，如果房地产市场的主要资金来源都来自于银行，那么提高利率、提高首付就可以了。但是如果是外资在炒做，单纯采取金融杠杆手段无疑等于是绑起国内消费的手和外资竞争，反倒更容易让外资得利。因此在新政策实施之际，应尽快制定针对外资房产投资的相关政策，谨防由于外资炒房而使原本脆弱的房产市场聚集更大量泡沫，威胁房产市场的稳定发展。

(2)继续加大对廉租房经济适用房的投入力度。就政策来看，住房保障制度并没有得到落实，要解决住房难问题，关键是要对经济适用房、廉租房的比例进行落实。为此，除了地方政府的配合之外，如何落实经济适用房和廉租房的比例，是当前住房调控中应该考虑的重点。

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