房地产租赁是指出租人将土地使用权同地上建筑物、其他附着物或房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。属于财产租赁的一种。
特征
房地产租赁是指
出租人按照约定将房地产交给承租人使用，承租人按照约定交纳
租金并于
合同终止时将
房地产返还给出租人的法律行为。
房地产租赁属于财产租赁的一种，其基本特征是：
(1)房地产租赁是双务、有偿、诺成、要式的民事法律行为。
租赁的成立，以双方当事人意思表示达成一致为准，不需实际交付
房地产，此为“诺成”；承租人取得房地产的
使用权，必须按照法律规定或者双方约定向
出租人交纳
租金，此为“有偿”，这一点使房地产租赁与房地产借用(或称
使用借贷)相区别；出租人负有按约定将房地产交付承租人使用的义务，承租人负有按约定向出租人交付租金的义务，此为“双务”，这一点使之与
房地产赠与相区别；房地产租赁一般应采取书面
租赁合同形式，并且须经有关行政管理部门(包括地产管理部门和
房产管理部门)登记，此为“要式”。
(2)房地产租赁中的
出租人必须是对特定的房地产享有所有权或
使用权的人，即必须享有进行出租的处分权能。承租人取得的只能是房地产的
使用权，而不是所有权，这一特征使之与房地产买卖相区别。
(3)房地产租赁的标的是特定的房地产，包括地产和
房产。在我国，地产
租赁只存在
国有土地使用权租赁这一种形式，
房产租赁形式则相对较多。
(4)房地产租赁具有期限性。期限的长短依法律规定或当事人约定，如国有
土地使用权租赁期限就受到法律规定的
国有土地使用权出让期限制约，
私房租赁期限则一般由双方当事人自行约定。
“租赁权的
物权化”是现代房地产租赁的发展趋势和显著特点。现代各个国家和地区的民法为了保护承租人的利益，稳定社会生活秩序，而赋予承租人基于租赁合同而取得的
债权——租赁权以
物权的效力。例如《日本民法典》第605条明确规定不动产的承租权登记后成为
物权；《德国民法典》规定承租人的先买权；台湾地区的民法第425条规定
租赁权可对抗物主的财产所有权。
基本概况
自建国至改革开放初，我国城市一般没有专门从事房地产租赁的管理机构，由此自然也不会有统一完整的房地产
租赁市场.各类房屋租赁交易和
土地转让多是自行进行，权属转移极度混乱，逃税漏税现象严重。1988年，国家建设部、国家物价局和国家工商行政管理局联合颁布‘关于加强
房地产交易
市场管理的通知'文件之后.房地产
租赁市场由此发生了根本性的变化 一是各地相继建立起专门机构，实行了以房地产主管部门为主的完整统一的
市场管理，有效地对房地产租赁市场进行了综合治理。二是按照社会主义市场经济的发展需要，结合本地实际情况，建立了各种规章制度.制定了相应的配套措施.努力使房地产
租赁市场逐步纳入科学化、规范化的管理。三是在扎扎实实工作的基础上，通过采取各种形式的宣传活动，大大提高了房地产
租赁市场的透明度和知名度。
但是，房地产
租赁市场毕竟是在形成之中，加之先天不足，基础薄弱。虽然有了较大的变化，仍有许多地方亟待完善：
一是参与房地产
租赁市场管理的有关部门，对各自的管理职责认识不一，致使
市场管理内耗严重；
二是
市场管理仍然存在。纵不到底、横不到边 的问题，以房地
合资经营及柜台出租等方面尚未纳入
市场管理 之中；
三是
市场管理体系不健全，
租赁管理程序尚欠规范.等等。
建议
根据上述情况，必须把房地产
租赁市场管理放在首位。按照社会主义市场经济的需求.以整顿
租赁为突破口.以
价格管理为桉心。以综合治理为手段，建立统一完整的房地产
租赁市场体系.逐步完善房地产租赁市场管理。
(一)实行全方位管理，形成统一完整的房地产租赁市场。
针对市场的实际情况，要切实加强房地产租赁的全方位和深层次的
市场管理，努力形成统一完整的房地产租赁市场。在营业房管理中.即要抓紧一般营业房
租赁管理，同时不放过
联营、
承包经营和自营等特殊形式租赁管理在住宅租赁管理中，即抓好集体自管房的出租管理.同时又克服重重困难，坚决开展市区和市郊私有住宅的出租管理工作。邢台市在具体工作中，按照先易后难、先主后次的原则，重点突破.开辟一块.巩固一块，首先从营业房入手，然后发展到住宅
租赁 经过一段时间的努力，现巳基本形成了统一完整的房地产租赁市场
(二)组建调控有力的
房地产市场管理机构，进一步加强市场的综合治理
房地产
租赁市场是一项综合性的管理工作，涉及物价、工商等行政管理部门.必须同这些部门密切合作，才能顺利有效进行
市场管理工作。为了切实傲到这一点，成立了以房地产行政主管部门为主，吸收工商、物价等有关部门参加的
房地产市场管理委员会，具体规定各参与部门的职责，协调有关都门在市场管理中的行为，切实避免有利争抢、无利推诿的现象，尽可能减少市场管理的内耗。1989年8月，邢台市房地产管理会同市工商行政管理局等有关部门联合发布了《关于加强
房屋租赁管理的通告》，明确规定：凡承租市区公、
私房或柜台从事工商业活动的单位或个人，必须持有市
房地产交易所办理的《房屋
租赁许可证》.方可向银行申请办理立户账号。1989年1 2月.市房地局又会同市工商局、市物价局、市公安局和各区政府联合颁布了《关于加强房产租赁管理的通告》和《关于加强市区私有住宅租赁管理的通告》，规定
①住宅租赁由市
房地产交易所提供登记监证手续。街道居委会和村委会代为办理并收取管理费，每问(建筑面积lO平方米左右)每月收取1.5元.由出租方按租期一次交纳
②联合经营和
承包经营用房.均须纳入
房产租赁管理范围，一律办理登记手续。管理费计收标准：
承包经营按承包期内总租额的2%计收.由承包主交纳
联营按年租额的2%计收.由产权方交纳
③产权人自己经营的营业用房，须经市房地产交易处审验产权所有手续，并办理《房屋自营许可证》，然后持此证向工商管理部门办理《营业执照》.市房地产交易处每年接规定数额收取自营用房审验费；
④市、县房管部门出租的营业甩房，须经市房地产交易处办理
租赁鉴证手续.并由租赁双方各交纳
租金总额2%的管理费。通过市场有关管理部门的联合行动，形成了
房地产市场综合治理体系，太大减轻了工作难度，有效地控制了
房屋租赁活动中逃避管理的不良现象。在1990年，全市两区工商局共按制催迫500余
租赁户到我处办理了租赁管理手续，收取管理费7，5万元I在市郊结合部开展
私房租赁管理工作中，由于得到乡村组织的大力配合，在7个月的对问内，清理整顿8个乡(办事处)，42个村(居委会).办理租赁手续1576户，收取管理费3.13万元，从而有效地保证了市场租赁管理工作的顺利进行
(三)坚决进行治理整顿.建立房地产
租赁市场的和正常
秩序.
一是
租赁契约不规范，双方的权力，责任和义务不明确.不履行必要的公证和备案，因此毁约、改约和不履行合同的现象时有发生
二是
租金严重超标，房主任意抬高价格，每平方米租金5O一100元不等
四是
房屋租赁双方采取各种形式，隐价瞒价，以降低管理费额
五是利甩
租赁房屋进行违法犯罪活动，有的房主把房屋租给一些不法分子，影响社会的治安秩序。
邢台市针对本市的有关情况，对
租赁市场进行了坚决的治理整顿。1989年下半年抽出一百天的时间，对市区主要街道的一千糸户营业甩房进行了突击清查1990年以来对市区两条街道和市郊37个村庄的住宅
租赁进行了全面整顿。在上述活动中，把清理整顿与摸清市场
租赁底数、理顺管理关系等工作有机结合起来，一边清理整顿，一连理顺关系，一边建立
台帐，共计发放营业
房屋租赁许可证1750份，发放住宅租赁许可证1500份，建立了比较完整准确的房屋租赁台帐，基本实现了政策、租价、表格、管理和手续五统一.
(四)措施灵活，方法多样，努力提高房地产租赁管理工作的水平。
在房地产
租赁市场管理工作中，针对不同情况和阿题。采取灵活机动的管理办法。具体做法是：
一是主动出击如89年和90年对营业甩房的
租赁清理整顿工作
二是在清理私人住宅租赁的工作中.会同市公安局、街道居委会和村委会，深入市区街道和市郊村庄， 野照
租赁许可证和清理临时户口结合在一起，大大提高了
房屋租赁管理工作的成效三是长期进驻市区一些综合性大型市场，根据其经营规模大、经营形式多样的特点，采取派人进驻办公的办法.直接参与商场自营、
转租及柜台出租等一系列经营活动，及时办理一切
房屋租赁和柜台出租手续
明确工作目标，层层分解到人，并制定具体的奖罚措施，充分调动干部职工的积极性。如邢台市在清理住宅和营业用房
租赁工作中.把工作的优劣同个人的经济得失紧密结合起来，按街道分片包干，定时定责定量奖罚，每星期检查一次，每半月交流总结一次.每月兑现奖罚，大大调动了干部职工的积极性.不仅在正常时间抓紧工作，而且利用中午 晚上或节假日加班办理.大大促进了工作的进展。在繁忙的工作中，干部职工努力做到既是管理员、又是宣传员、调解员和服务员.认真负责，秉公办事，受到有关部门和承租单位及个人的一致赞扬。
问题
(一)必须注重
市场管理各部门之间的综合协调工作，为市场管理提供良好的管理基础。
房地产
租赁市场管理是个综合性的工作，虽然以房地产管理部门为主，但仍需要工商、
物价、公安和各区政府的参与和配合。各参与管理的部门.在搞好搞活房地产
租赁市场的整体目标上是一致的.但由于其所处位置不同，看问艨的角度不一，特别是利益趋向各异， 由此也给
市场管理造成程度不同的负面效应。这种现象是市场建立初期不可避免的，问鼯是如何更好地协调和改变这种状况。改变的途径无非有三种
一是如前文所说成立由主管市长挂帅、由有关部门组成的
市场管理委员会，对参与市场管理的有关部门进行经常不断的有效的协调，保证市场管理工作的胜利进行
二是具体明确有关部门的职责和分工.避免在工作中相互扯皮或乱弱皮球、互设障碍等现象
三是参与
市场管理的有关部门要抽调政治素质好、工作能力强和暖全大局的干部职工进入市场管理结构。
(二)注重
市场管理的整体效益，切实避免管理工作中片面追求
经济效益的不良现象
房地产
租赁市场是在改革开放过程中出现的，是实行社会主义市场经济所需要.必须注重
市场管理中的
经济效益。但.房地产租赁管理又是房地产行业管理的重要内容，它的根本目的在于通过规范租赁双方的行为，努力创造一种良好的环境，因而又具有授为重要的
社会效益。因此.在完善
市场管理上要克服单纯追求
经济效益的倾向。正确议识
市场管理中的综合性效益，如果
社会效益见效了，市场管理完善了，
经济效益必然也就随之而提高了
(三)必须总结和研究
市场管理，运用理论和政策来指导工作。
建立和完善房地产
租赁市场管理是个新兴事物.我们就必须采取一边摸索前进一边及时总结提高的办法.并使之逐步上升为系统完整的理论.不断提高市场管理水平水平。同时，要立足于社会主义市场的基础上，在不断总结本身经验的前提下。积极借鉴世界上一切发达国家的有益经验.取长补短使我国房地产
租赁市场的建设和发展步走弯路.缩短成熟期.减少不必要的损失。