房屋析产

法学术语

房屋析产是根据相关协议、法律原则和一定的标准，将共有房产这一财产分割，而分属各所有人所有的行为。一般发生于离婚、分家、继承和共买房产等民事关系上，公民死亡后，共同生活人或者财产共有与继承人就财产如何处理，根据最高人民法院的有关解释，一般是先析产后继承。

定义

法律规定

（一）国家税务总局关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知

四、关于个人转让离婚析产房屋的征税问题

1、通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。

2、个人转让离婚析产房屋所取得的收入,允许扣除其相应的财产原值和合理费用后,余额按照规定的税率缴纳个人所得税；其相应的财产原值，为房屋初次购置全部原值和相关税费之和乘以转让者占房屋所有权的比例。

3、个人转让离婚析产房屋所取得的收入，符合家庭生活自用五年以上唯一住房的，可以申请免征个人所得税，其购置时间按照《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）执行。

（二）浙江省财政厅关于家庭共同共有房屋土地分家析产不征契税有关问题的通知

（浙财农税字〔2009〕9号）

根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国婚姻法》、《中华人民共和国继承法》和《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）等精神，对我厅《关于家庭房产分割转移有关契税政策的通知》（浙财农税字〔2006〕14号）中有关家庭共同共有的房屋、土地权属分家析产（以下简称分析）不征契税有关问题，特作如下通知：

　　一、在具有家庭共同共有关系人之间，对国有土地范围内的家庭共同共有房屋、土地进行分析而承受权属的，不征收契税。上述分析，必须符合下列条件之一：

　　1.被分析的房屋、土地权属证书上明确记载的共同共有人；

　　2.以生效的法院调解、判决和仲裁等法律文书认定系家庭成员共同共有的房屋、土地权属。

　　二、家庭共同共有的房屋、土地权属经分析后再进行份额转移的，应按我厅《关于对按份共有房屋土地权属份额转移征收契税的通知》（浙财农税字〔2008〕13号）规定征收契税。

司法观点

（一）分家析产协议书可以对宅基地上所建房屋进行分割

主编：倪金龙

来源：农村婚姻家庭纠纷审理指引引用184页

　　农村宅基地上一般都会建有房屋，由于宅基地使用权一般情况下是不能继受取得的，如果宅基地上的房屋也不能通过继受取得，那么村民建造房屋所付出的成本无法收回，将会影响村民的合法权益。虽然法律上要求房屋所有权和土地使用权不可分割是我国房屋土地规范的一般原则，但并不能因此否定当事人可在他人土地上建造建筑物的权利。我国强调“房地一体”，这主要是基于城镇土地和商品房而言，对于宅基地使用权及其上房屋，法律并没有强行规定一定需要房地一体。因此，宅基地上的房屋属于农民个人财产，可以进行分割。宅基地上房屋的所有权人以宅基地使用权证书上登记为基础，但不限于登记使用人，在分家析产时所有的共有人均可以根据分家析产的原则分割相应财产，在遇到房屋动拆迁时享受相应的动迁利益。在宅基地上房屋所有权人的界定上，首先，需要考虑宅基地使用权和房屋所有权的关系；其次，还需要考虑我国的土地政策，农村的现实情况、生活习俗，家庭成员为房屋建造所付出的劳动等问题，并兼顾保护未成年人以及出嫁女的利益。

案例剖析

“房屋析产分单”应认定为赠与合同

—梅某茂诉石某英等赠与合同纠纷案

案例要旨

“房屋析产分单”虽名为析产，但实质系夫妻对夫妻共有财产的处分，并不符合分家析产协议的要件，不应认定为分家析产协议。“房屋析产分单”的内容是夫妻自愿放弃其共有房产的所有权，并将该房产所有权转移，系典型的赠与行为。

案件信息

　1.裁判书字号

　　山东省淄博市中级人民法院（2012）淄民一终字第101号民事判决书

　2.案由：赠与合同纠纷

　3.当事人

　　原告（上诉人）：梅某茂

被告（被上诉人）：石某英、梅某盛、梅某莲、梅某菊

案件简要

梅建某与石某英系夫妻，两人共生育四个子女，梅某茂系其长子，梅某盛系其次子，梅某莲系其长女，梅某菊系其次女；梅建某于2011年9月22日死亡。1983年7月，梅建某与石某英在淄博市周村区太某小区原有住宅因拆迁将原宅基地交回原建某村委后，由建某村委重新划拨周村区聚元街40号宅基地（土地使用权面积141.85平方米）一处，两人在此修建北屋四间（建筑面积57.36平方米）、西屋两间（建筑面积11.82平方米）；后又于1992年在该宅院增建东屋三间（建筑面积39.16平方米）。上述房产建成后均落户于石某英名下。2000年5月，梅某盛持石某英名下的上述房产所有权证书及落款时间为2000年4月18日的房屋析产分单一份，将上述房产变更登记至其名下。房屋析产分单内容记载“立析产人：石某英……我与老伴有四个子女……现有住房壹处，坐落于建国村聚元街40号，因本人年世已高，将此房产归次子梅某盛所有，我与老伴梅建某、长子梅某茂、长女梅永连（莲）、次女梅某菊自愿放弃该处房屋所有权……当事人：石某英梅建某（加盖两人印章），长子：梅某茂（捺印），次子梅某盛（捺印、加盖印章），长女：梅永连（莲，捺印），次女：梅某菊（捺印），证人：陈玉某周会某（加盖两人印章）”。另查明，梅某茂于1980年时曾由原建某村委划拨宅基地一处，后于1993年因拆迁被安置于现有住房内。现本案涉诉房产已于2011年9月拆除。

案件焦点

“房屋析产分单”的性质是赠与合同还是分家析产协议，有无法律效力。

裁判要旨

一审法院认为：涉诉房产原系梅建某与被告石某英修建，房屋产权虽登记在被告石某英名下，但根据法律规定应属梅建某与被告石某英的夫妻共同财产。法律规定所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，自由处分权利是所有权人的一项基本权利，他人无权干涉。本案的焦点问题是梅某盛用于办理涉诉房产变更登记的房屋析产分单的性质。从房屋析产分单内容上分析，虽有子女及他人参与，但处分房产的当事人为所有权人梅建某与石某英；处分的标的物为梅建某与石某英所有的房产；处分的结果为梅建某与石某英自愿放弃涉诉房产的所有权，并归梅某盛所有，且梅某盛捺印、盖章予以接受；现梅建某虽已死亡，但石某英及各当事人均认可加盖的“石某英、梅建某”印章真实。因此，该房屋析产分单名为析产分单，实为赠与合同，系梅建某与石某英将其房产无偿赠与梅某盛，梅某盛表示接受赠与的合同，且已办理产权登记变更手续，赠与行为已经完成。该合同除赠与人与受赠人外，其他人是否知情及是否同意均不影响赠与合同的效力。因此，梅某茂否认房屋析产分单上系其捺印，以不知情且侵犯其利益为由要求确认该赠与合同无效，没有法律依据，不予支持。对石某英、梅某盛辩称应驳回原告诉讼请求的意见，予以采纳。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决驳回原告梅某茂的诉讼请求。

梅某茂不服一审判决上诉称：一审判决认定房屋析产分单为赠与合同无事实依据，其应为分家析产协议；且房屋析产分单无证据原件，无法辨认上面所盖印章和手印的真假，应属于无效协议。山东省淄博市中级人民法院认为：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此判决：驳回上诉，维持原判。

案件评述

本案主要涉及“房屋析产分单”的性质及效力问题，这也是本案双方当事人争议的焦点所在。

　　从“房屋析产分单”的表面来看，其貌似分家析产协议，这也是原告梅某茂在本案中一直主张的观点。然而认真分析分家析产的概念，分家析产是分家与析产两个方面的结合。分家顾名思义是将一个较大的家庭根据分家协议分成几个较小的家庭，析产则是指家庭财产的共有人通过协议的方式将家庭共有财产予以分割，分属各共有人所有。由此可见，分家析产必须是家庭共有财产的共有人对家庭共有财产的分割。而本案中涉案房屋系石某英与梅建某的夫妻共同财产，而非各当事人的家庭共有财产。因此，涉案“房屋析产分单”虽名为析产，但实质系石某英与梅建某对夫妻共有财产的处分，并不符合分家析产协议的要件，不应认定为分家析产协议。“房屋析产分单”的内容是梅建某与石某英自愿放弃其共有房产的所有权，并将该房产所有权转移给梅某盛，系典型的赠与行为。

　　从涉案“房屋析产分单”的效力来看，石某英与梅建某作为涉案房屋的共有权人，有权对涉案房屋进行处分，所有权人以外的人是否同意并不影响所有权人处分的效力。涉案“房屋析产分单”落款处石某英及梅建某的印章，各方当事人均认可其真实性，故应认定是石某英与梅建某的真实意思表示。石某英与梅建某自愿以赠与的方式将涉案房屋赠与被告梅某盛，这一行为并不违反法律、行政法规的强制性规定，该“房屋析产分单”是合法有效的。