新五条

楼市条例

楼市的快速回暖，最终引发了中央调控的加码。昨日，中国政府网站公布了 “国十条”的“五条升级版”，其中对于“购买首套住房首付款比例调整到30%及以上”、“暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。 ”实行了全国一刀切的原则，并指出将加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。

主要内容

1、各地要加大楼市宏观调控的力度。立即研究制定贯彻落实“国十条”文件的实施细则。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制。

2、完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款管理，禁止用于购买住房。

3、调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。

4、切实增加住房有效供给。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。

5、加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工、捂盘惜售等违法违规行为，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地。

政策特点

楼市调控政策再收紧

虽然“五条升级版”的出台，是为了进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。但是记者发现，升级版本部分内容却超出“国十条”范畴。

在今年4月出台的“国十条”中，规定“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 ”而且本次升级版本已经成为全国一刀切的政策，已经被明确为“各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。 ”

在首套房的首付比例上，“国十条”规定为“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；”而在本次升级版本中，已经没有了这些面积等方面的界定，直接成了“对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上”。

对于近期市场出现的通过消费贷款买房的所谓“灰色通道”现象，本次升级版本也加以限制，要求“各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。 ”而北京早前出台的“国十条”细则中的限房令，在昨日出台的升级版本中也有所体现。升级版本将“国十条”中规定的“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。 ”再次细化为“上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。 ”

作为市场一直关注的房产税问题，本轮升级版本最终给予了明确，“加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。 ”同时，升级版本还明确了“加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。 ”

市场看法

购房者喜忧参半开发商看低“银十”成交量

相比4月新政，本次“五条升级版”全部严格之前的调控，特别是在房贷领域，这使得目前跃跃欲试的购房者感到喜忧参半。而部分开发商对昨日的““五条升级版””深感担忧，一位开发商在接受记者采访时直言，刚刚打破的观望潮有可能又会再现。“这个政策，对于购房者而言，实际上是给我们吃了定心丸，而现在蠢蠢欲动的投资客应该可以偃旗息鼓了吧。 ”听闻楼市“五条升级版”后，购房者小华向记者欢喜地说道。他直言，最近一直在看房，在4月新政后，还设定了心理价位，但是8-9月的楼市迅速回暖，让他有点措手不及。 “原本一些开发商给的优惠，现在都在逐步缩小，但是此番政策出台后，开发商为了维持成交量的上扬，应该会在价格上有所体现吧。 ”小华如是说。

相对于小华的欢喜。同样近期一直在看房的杨先生就有些郁闷了。 “我是典型的‘被三套’的对象，自己原来的一套房卖了，老婆和丈母娘名下有一套房，原本准备买一套靠近中环的房子，现在根据这个政策来看，彻底没戏，只能暂时蜗居在丈母娘家里了。 ”杨先生无奈地说道。他坦言，现在只能希望政府部门对于“被三套”的改善型购房者与投资客有所区别。

“现在我们正在开会讨论这个政策，之前定的一些营销方案可能要有所修改。 ”昨日晚间，沪上一位房地产公司营销总监向记者说道。在简短的采访中，该人士坦言政策出台在预料之中，现在上海基本上三套已经停贷了，首套房的首付比例也基本在30%，因此实际上的影响并不大，但是对市场预期的影响将会产生。 “刚刚打破的观望潮有可能又会再现。成交量上扬的趋势会有所减缓。 ”

业内分析

出台“新五条”政策防止信心反转

对于在“十一”博弈关键期出台“新五条升级版”政策，业内人士坦言，此举意在表明政府要给市场一个预期，即一定要调控规范好房地产市场，抑制高房价。

北京科技大学经济管理学院教授赵晓认为，在十一博弈关键期出台政策乃最佳时机。上半年调控见效，最成功的一点是涨价的预期被管理住了，但现在对调控的信心正在丧失，因此只是落实上半年的政策是不行的，必须出新政以安抚民心。同时也防范可能的楼价报复性反弹。

中国社科院金融研究所研究员易宪容则坦言，要调控房地产市场，最关键的是抑制个人投机炒作，而暂停发放三套及以上住房贷款作用是比较大的。 “炒房者的目的就是以更高的价格把房子卖出去，停止发放房贷，炒房者就觉得负担很重，会尽快把手头的房子出手，不出手就麻烦了，房子一出手，这边又没有人接，这个价格一定是往下走，越是往下走的时候，越是没有人接手。房价下跌这个是必然趋势。 ”

对于购房者关心的房价问题，上海易居研究院综合研究部部长杨红旭向记者指出，在本轮调控下，房地产市场将出现再度降温，十月份的市场表现将比九月份差一些。今年第四季度，重点城市的商品住宅成交量估计将比8-9月份略有回落，房价上涨的动力减退，基本上将会以盘整为主基调。

而浦东改革与发展研究院房地产经济研究中心主任李战军则表示，这只是一个短期政策，是为了压制房价问题，短期来看，对市场交易量有很大影响，但对交易价格不会有影响。开发商会因此延缓开发节奏，减少市场供应量，缩小开发战线，但调控在资金链上对开发商的影响并不会很大。

“新五条”改变市场预期部分房企将放缓推盘

今年以来，中央反复在公开场合强调房地产调控从严的基调，对房地产回暖的强劲势头却未激起一丝波澜，在1月全国百城房价环比上涨、春节楼市继续飘红、房价上涨势头再起的情况下，2月20日，国务院常务会议公布的五大措施（即“新五条”），无疑将放缓房地产市场的全面上行趋势。

在“新五条”中注意到对于房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。近年来，地方政府年度住宅用地供应计划难以完成的现象十分普遍，一线城市表现尤为突出，北京已经连续3年未能完成土地供应，土地供应减少将造成商品住宅供应的困局，并成为房价上涨的助推器。此次提到的有效供应，除了加快中小户型项目的供地外，预计对于捂盘惜售等现象将愈发从严治理。

但从供应转化为有效供应还需要一段时间，对于开发商而言，在拿地不容易的情况下，很难将手中的项目降价出售。”宋延庆的担忧在于，针对供应量长期处于短期的一线城市来说，开发商的应对之策更多的是通过减少推货量来度过市场的纠结期，而在价格方面则是能撑多久就撑多久。

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