景瑞生活广场

上海市宝山区的广场

景瑞生活广场是位于上海市宝山区南端的一处大型综合商业项目，与中心城区的闸北、杨浦、虹口交汇，占地面积为65000平方米。

楼盘特点

商圈将以殷高西路为轴线，东至高境路，西达江杨南路（保德路）,总规划商业建筑面积为十六万平方米的大型综合商业项目。

景瑞生活广场所处的殷高西路，是一条4车道的城市主干道，不远的东侧和西侧1公里左右就是城市级高架―逸仙路、共和新路城市高架、汶水路中环高架3大立体交通，地铁1号线，明珠3号线已全面开通；可以说本项目的交通情况已经完全达到城市级商业中心应有的交通配套标准。强大的立体交通体系导致了强大的人流导入，由于地理位置的特殊性，本项目目前周边统计常驻人口，包括高境、三门、淞南、凉城、彭浦几大区域可达25万左右，随着周边新建商品房不短交付使用入住，又将新增消费人口超过10万；相信随着尚中心．景瑞生活广场的开业，其商业的磁场效应又将辐射更大的区域；可以看到，景瑞生活广场商圈今后的消费人口将达到40～50万左右，沃尔玛、麦当劳、苏宁电器都火爆开业。该项目建筑面积为160000平方米。

处于强势招商期的景瑞生活广场，正在与广大商家共创财富。

商家一览

沃尔玛、麦当劳、苏宁电器、好百年等。

其中，沃尔玛是2010《财富》500强全球第一名，4082亿美元的年销售额，143亿美元的年利润额，沃尔玛已经习惯了全球第一的位置。

2009年度美国最富有家族榜，在沃尔玛持股39%的沃尔顿家族名列榜首。这个家族的财富比盖茨和巴菲特的财富之和还要多；甚至比新加坡的国内生产总值还要高(1321.58亿美元，2006年)，说他们富可敌国一点都不夸张。

《财富》杂志是这么评论沃尔顿家族的：“忘了盖茨和巴菲特吧，在美国，真正对美国经济和社会有影响力的是沃尔顿家族。” 实际上，这个全球首富的家族和全球首强的企业，影响力已经遍布全球。

而多年前，沃尔玛还只是美国阿肯色州本顿维尔小镇上的一家夫妻店，当时山姆·沃尔顿正在艰苦创业，亦万万未曾料到他竟然会一手打造这样强大的企业和家族。

有沃尔玛的地方，就有热闹的喧哗。

有调查显示，大型超市每天的客流量可达50000人左右。目前，沃尔玛在全球15个国家一共开设了超过8,400家商场，每周光临沃尔玛的顾客达到2亿人次，这是一个无比惊人的数字。

自1996年进入中国，截至2010年8月5日，沃尔玛已经在全国20个省的101个城市开设了189家商场。2005年7月28日，沃尔玛在沪第一家店开业首日即创下了客流奇迹：据不完全统计，沃尔玛当天客流量超过12万。

沃尔玛超市在选址时，有非常苛刻的要求，以最大限度地保证其充足的客流量。例如：周边1.5公里范围内人口达到10万以上，2公里范围内常住人口达到12～15万人。

同时，在天天平价的大旗之下，频繁多样的促销活动，亦不断对周边居民形成良性刺激，强化消费黏性，促进了客流量的扩充和维系。

对于国内的房地产商来说，如果能够引进沃尔玛，所产生的人气聚集效应将是巨大的；对于在沃尔玛附近开店的商家，受惠则更加持久。

对于投资者而言，沃尔玛就意味着高人气、高回报、高增值，无数的开发商都渴望沃尔玛能进驻自己的项目，以获得房子的热卖和商铺的热租。

麦当劳，则是全球最为著名的快餐品牌。其入驻景瑞生活广场，跟这里的商业价值和潜力是分不开的。跟沃尔玛一样，麦当劳同样对地段和人气有相当高的要求。

苏宁电器，则是国内电器连锁企业的领军品牌；好百年则是近年来发展较为迅速的家居品牌，在品味、品质方面有独到之处。

上述商家的进驻，撑起了景瑞生活广场的主脉。未来，景瑞生活广场将成为汇集众多特色商家，颇具人气和都市氛围的商业街，也将成为宝山区的一大亮点。

所在片区

高境镇的前身是江湾乡（赫赫有名的“铁江湾”大家想必都知道的吧），历史与江湾密不可分。明嘉靖二十三年（公元1544年）闰三月倭寇由吴淞人侵，窜至江湾，烧杀抢掠，高境域内房屋被焚烧殆尽。宋高宗建炎三年（公元1129年）韩世忠屯兵江湾一线，抗击金兀，在高境域内留下了走马塘、烽火墩等诸多遗迹。“一·二八”淞沪抗战，江湾一战，高境域内民房基本毁于战火，化为焦土。

元顺庶末年（公元1368年），在域内的张奚宅西，小吉浦东侧建庙宇，庙宇名高境庙，高境由此而得名。1994年，江湾乡撤乡建镇，改称高境镇，镇的中心工作也从传统的“三农“问题转移到实现农村城市化、产业现代化和建设管理好新型城镇上来。

高境镇位于宝山区东南端，紧临上海市中心城区，与杨浦、虹口、闸北三区接壤，可谓身处“四区交界”之域，地理位置十分优越，是宝山区率先实现农村城市化的地区之一。

中国最著名的四区（省）交界的地方是徐州。地处苏、皖、鲁、豫四省交界之地，东襟淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齐鲁，为北国锁钥，南国门户。京沪铁路、陇海铁路在此交汇，京杭大运河傍城而过贯穿徐州南北，北滨微山湖。公路四通八达，北通京津，南达沪宁，西接兰新，东抵海滨，为我国重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联系的重要“十字路口”。

徐州古为华夏九州之一，现在是苏北最大城市，是国务院批准的拥有地方立法权的较大的市，是江苏省重点规划建设的三大都市圈核心城市和四个特大城市之一，也是新亚欧大陆桥中国段五大中心城市之一和淮海经济区的中心城市，现为第二亚欧大陆桥东端一个人口超过百万的特大城市。

高境镇虽然规模和地位上无法跟徐州相比，而且各方面的情况也大有区别。但处于多个行政区交界之域，本质上有相通之处。所以，政府将高境定位为“四区交界的区域性商业商务中心”，是不无道理的。

“借助于高境镇四区交界的特殊地理位置、便利的交通条件和未来周边快速增加的常住人口及优美的生活环境等优势，并且随着未来高境商业街的正式开业和高品质商务中心的建设，将高境打造成为宝山、杨浦、虹口和闸北四区交界处环境优美的，集办公、购物、休闲和娱乐为一体的区域性商业商务中心和五角场市级商业中心的辅助性商业中心。”高境镇政府在未来五年发展规划报告中如是说。

高境镇政府提出：未来，要优化房地产业结构，形成住宅和商务双飞局面，体现市区的繁荣和繁华。具体做法是：打造4个商务中心。

1、共康新路民主商务区：在轨道交通1号线共康路站点附近，打造高境镇西部商务中心。

2、殷高西路商业街商务区：依托高境商业街，打造高境镇中部商务中心。

3、殷高西路轻轨站商务区：依托轨道3号线殷高西路站，打造高境镇东部商务中心。

4、一二八纪念路商务区：远期利用沿街商业，形成点状小型商务区。

对于东西狭长的高境镇而言，动脉的打通必然在东西方向上。这一方面，同样东西狭长的深圳，便是典范。位于镇中心的殷高西路商业街商务区，责无旁贷，承担着“东西联动、线面结合”的使命。在这里，已经建成的知名商业有景瑞生活广场、长江国际商业购物中心，两端有沃尔玛和易初莲花镇守。

高境，这个曾经的上海市蔬菜副食品基地，如今已经洗脚上田。未来，随着殷高西路商业街的崛起，东西商业动脉的打通，这里的人就更有福咯。

租铺法则

按照消费人群及辐射范围来分，商业可分为社区商业、区域性商业及城市商业中心三大类。

我们今天专门探讨在区域性商业消费中心开店的租铺法则。

区域性商业消费中心，其定位介于社区商业及商业中心之间，一般会依托周边密集的住宅社区，打造区域互补型商业（餐饮、零售、休闲娱乐）的时尚休闲消费中心。

从消费习惯而言，人们通常会选择城市商业中心购物，而餐饮和基本的休闲娱乐则倾向于就近解决。这就是区域性商业消费中心的机会和空间所在。

但大部分要开店的掌柜们，并非商业地产方面的专家。他们究竟该如何租铺？

第一，傍大款。如果你是在吃不准该在哪里租，那就看看国际知名连锁大牌都在哪里开店吧。餐饮类的麦当劳、肯德基、必胜客，零售类的沃尔玛、家乐福、易买得，跟着它们走，总是不会错得太远。我见过一家餐饮店，就是采用此种策略，一直屡试不爽。这个适用于初次开店的掌柜们。

第二，去扎堆。扎堆是有前提的，即有堆可扎，也就是这个商业中心的规模得上去啊。别几千平米的小体量，至少也得几万乃至十几万的规模摆在那里，才能形成规模效应，最后实现“大家好才是真的好”的良好局面。而且，大凡规模较大的商业，一定是政府重点规划和扶植的。跟政府走，一般错不了。扎堆的另外一个含义，就是要选择居民聚集、人口集中的地区。人气是商业的核心和基础，没有人气，咋做生意？扎堆这个原则，适用于抗风险能力较弱的掌柜们。

第三，抢先一步。专营景瑞生活广场商铺租赁业务的董先生说：在坚守景瑞生活广场长达1年之后，他下定决心跟景瑞生活广场共进退。据他透露，目前景瑞生活广场在位于沃尔西侧的商铺部分，出租率已经超过30%，在年底前应该会达到50%。一旦达到50%，商业氛围就会开始步入稳定和成熟期，租赁速度会较大幅度地上升，而整体租金也可能实现明显的跨越。好多区域性商业消费中心的成长过程，都证明了这一点。选地方做生意，你总希望让别人替你去试错、去承担风险，那到最后，你一定是那个承担高额租金的人。“抢先一步”这个原则，适用于具备一定抗风险能力的掌柜们。

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