查封登记

法律术语

查封登记，法律术语，限制登记的一种。

内容

查封登记和预告登记都属于限制登记的一种。限制登记已经在《不动产登记暂行条例》中有了明确规定；物权法对预告登记作了规定。

查封登记是作为被执行人的房地产权利人因继承、判决或者强制执行等原因，而当事人尚未向权属登记机关办理登记手续；而由执行法院向登记机关提供被执行人取得财产所依据的继承证明、生效判决书或者执行裁定书及协助执行通知书，由登记机关对该房屋的权属直接进行登记，然后再予以查封。

两者区别

查封登记和预查封不同。查封登记分为两个组成部分。第一部分是转移登记。这一部分基本上与正常的转移登记相同，只是这种登记并不是按正常的登记程序由权利人提出登记申请；而是由执行法院向登记机关提供执行人取得财产所依据的相关证明或法律文书，由登记机关直接为之办理转移登记。第二部分是待这一登记成立之时，同时对该房产权利予以查封。

权属证书

登记机关直接为权利人办理转移登记后，要不要制作权属证书?最高人民法院法发[2004]5号文件没有也毋须对此进行规定。登记是不动产物权公示的一种方式和制度，权属证书则是登记机关发给权利人的一项凭证，这种凭证只是用来证明登记机关的登记簿有此一项权属状况的记载。该文件第五条规定：“土地、房屋权属的确认以国土资源、房地产管理部门的登记或者出具的权属证明为准。权属证明与权属登记不一致的，以权属登记为准”。因而登记的效力来自于登记簿，并不以有无权属证书为准。

查封登记毕竟不是按正常的程序进行的，且执行法院日后对该房地产进行实体处分的概率极高。因此，可暂不制作权属证书(执行法院如日后解除查封，可在当事人要求领取该项权属证书时再行制作)。如在查封登记时制作权属证书，也是可以的，但是权属证书以保存在登记机关为好。

权属登记

查封登记是否是权属登记，要从我国的2001年8月15日实施的《城市房屋权属登记管理办法》说起。根据原《城市房屋权属登记管理办法》的第三条和第九条已经确定了查封登记是权属登记的一种形式。第三条规定“本办法所称房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权力产生的抵押权、典权等房屋他项权力进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。”第九条规定“房屋权属登记分为六种（一）、总登记；（二）、初始登记（三）、转移登记；（四）、变更登记；（五）、他项权利登记；（六）、注销登记。”本办法规定了转移登记中的查封登记是权属登记的一种，即查封登记是权属登记的一种形式。本办法于2008年7月1日，被《房屋登记办法》废止。

《房屋登记办法》把所有权登记分为：初始登记、转移登记（查封登记）、变更登记、注销登记、抵押登记、在建工程抵押权登记、地役权登记、预告登记、其他登记。《房屋登记办法》第三十五条清晰阐述了人民法院的查封登记属于所有权登记的一种。

在《房屋登记办法》的基础上，延续并于2015年3月1日实施的《不动产登记暂行条例》第二条规定“本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为”，第三条将不动产登记分为八种以上表现形式“不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，使用本条例”，本条例也再次明确了查封登记为不动产登记的一种形式，查封登记既然是不动产登记也是权属登记。即查封登记就是权属登记。

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