物业资产管理

为了满足置业投资者的目标，综合利用物业服务

物业资产管理是指为了满足置业投资者的目标，综合利用物业服务（Property Service）、设施管理(Facility Management)、房地产资产管理(Real Estate Assets Management)、房地产组合投资管理(Real Estate Portfolio Management)的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为投资提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。

随着人们工作与生活环境质量的不断提高，越来越多的业主对物业服务与管理的要求开始不仅仅满足于维修、保安、保洁等基本服务内容，而且更看重于其在大环境下是否能够相对保值或增值。一方面，楼市价格不断的攀升，不动产已成为单位和个人的重要资产,甚至是主要资产。另一方面，由于激烈的市场竞争，导致物业服务行业不断细分，传统的物业服务企业已远远不能满足资产保值、增值的需求，物业资产管理的实施可以给予单位和个人最大的财产保障。

物业资产管理通常可运用多种方法与工具，比较常见的有比较分析，财务分析、国民经济评价、房地产估价等方法。对于当前我国物业资产管理如何提升房地产价值而言，在上述研究的基础上，需要结合房地产价值本身内在的特性进行分析。因此，物业资产管理理是基于房地产价值基础上的一种新的管理模式。

1、比较分析法。从横向来看，主要包括国内外物业资产管理状况比较分析，通过对比来找出国内在这方面理论研究的程度。从纵向来看，主要包括物业资产管理的形成过程和各历史阶段的发展比较，通过对比来找出该行业未来的发展趋势。

2、财务分析法。该方法主要是指在国家现行的财税制度和价格体系下，运用各项财务分析工具，如净现值（NPV）、内部收益率（IRR）、投资回收期（T）等，对项目的盈利能力和清偿能力进行分析，论证项目的可行性，此方法一般可用于购置、开发及改造物业的分析。

3、国民经济评价法。该方法是在合理配置社会资源的前提下，从国民经济的角度出发，计算物业项目对国民经济的贡献，分析项目的经济效率、效果和对社会的影响，评价项目在整个宏观环境中的合理性。

4、房地产估价法。该理论方法主要包括三项内容：一是市场法，也称为比较法、市场比较法、交易实例比较法。具体来说，就是通过选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对他们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。二是成本法，具体来说是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。三是收益法，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值来求取估价对象的方法。

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