物业顾问

职业领域术语

物业顾问是指在物业管理过程中提供咨询服务，从事关于不动产的咨询、估计、经营、管理行业的企业和人员，狭义的概念是具体的房屋管理人员或者房屋中介人员。其工作面涵盖物业管理的所有领域。

概念阐述

“物业顾问”是一个新兴角色，承担物业咨询方面的服务。(一个职位或者是一个职业，广义的概念是从事关于不动产的咨询、估计、经营、管理行业的企业和人员，狭义的概念是具体的房屋管理人员或者房屋中介人员，又称“房产经纪人”) 时下，沪上的物业面貌日新月异，各式各类的大楼、广场、小区等拔地而起，各式各类的物业公司亦如雨后春笋般纷纷成立。在众多品质各异的物业公司面前，业主却往往因良秀难辨而束手无策。物业管理之纷争层出不穷。无怪乎不少开发商，乃至业主本身都会有自行管理的想法产生。然物业管理是一项头绪纷繁,专业化极强的系统工程，决非一般人轻而易举所能做好。当然，自行管理方式的好处不少，除了可节省一笔相当数额的委托管理费用外最重要的是可直接控制和主管小区的经济、行政大权。不过与此相对应的是，其负责人却很可能因此而会有吃力不讨好的弊端。现在好了，那些既希望自行管理物业，又担心缺少专业知识的业主可考虑聘请本公司作为其“物管顾问”。业主的经济、行政大权仍牢牢掌握手中，只是加设一个层次协助便可解决随时发生的实质性难题。

服务内容

主要领域

物业顾问内容具有全方位的性质，其工作面涵盖物业管理的所有领域，主要包括：

1、派员长期驻守委托方工作。公司委派具有丰富管理经验和工作技能的员工以双方约定的方式驻守委托方，出任委托方的顾问，全面参与委托所管物业的各项管理服务工作。

2、引进本公司的物业管理制度

全面引进本公司的管理理念和各项物业管理制度，包括发事这巨星网络系统和物业管理计算机应用软件等。

3、实行前期介入的管理制度

视委托方所接管物业的具体情况，于建筑期间实行前期介入,对工程设计、功能规划等从物业管理角度提出建设性指导意见。

4、协助开展物业服务、检查和入住工作

5、协助委托方与开发商做好接管验收管理工作，分清双方的权利、义务、责任和费用关系，签订委托管理合同。

6、协助公司行政架构整组

协助委托方进行行政架构的整改，合理安排各类管理人员的编制，削减冗员,达到精简高效之目的。

7、推行人员培训和形象设计计划

协助招聘各类专业管理人员,制定各级员工培训计划，实施各类员工的专业培训，对员工的工作实绩实行多方面考核。

8、推行专业管理质量标准

9、协助委托方建立IS09002物业管理质量体系，并进行实际的运作指导。

10、编制小区公约及住户手册

根据国家和政府的有关法律法规，协助制订公共契约、业主手册及其它各种管理手册。

11、编订业委会组织章程根

据法律法规要求，协助制定《业主管理委员会章程》，协助组建业主管理委员会，加强与各业主的联系.

13、提出加强工作效率的方案

以提高工作效率为目的，协助制定各项规章制度和各类员工工作守则，明确各岗位的责职，制定各顶工作万案。

14、协助监管公共设施的运作状况

协助检查物业各类公共设施(如电梯、水、电、气、空调、消防和防盗设施等)的运作情况,确保其处于稳定良好的状态。

15、进行管理收支经济测算

协助委托方制定各管理小区的经济测算方案，并报物价管理部门核实有关物监管理费用和其它各种收费标准，按月准时做出详细财务收支报告。

16、实行物业基础管理运作指导

协助委托方对各小区的物业管理、服务、维修保养的操作规范化程序等进行检查和测评,对管委会、物业和里委会之间的关系进行协调。

17、指导各类物业资金的筹集与使用

协助委托方做好保安保洁、管理服务等各项费用的筹集和使用,公用水电费的收缴与使用,修缮基金的保管与使用,以及其它各种费用的收缴与使用。

18、研究促进物业的销售方法

协助委托方推行有效的市场策划,研究促进其拥有之物业的租售方案,提高其物业的使用率和租售率,达到其物业保值增值之目的。

19、举办社区文化康乐活动

协助管理处筹办社区内各顶节日装饰、喜庆活动,创建小区物业的特色和形象,提高业主对物业的归属感及业主与物业管理处间的亲和力。

20、拓展一条龙的全方位服务

公司的物业顾问将根据委托方的需求和实际情况采用灵活多样的形式,以这到完成物业顾问内容的目的,其常规性的形式有:

(一)员工培训包括定期和不定期、双向和单向、理论和实践等。

(二)现场实务操作指导。

(三)各类管理方案的设计和实施。

(四)组织各种形式的多角度、多方位的监督、检查和考评。

(五)提供Internet网络形式的信息制作及发布渠道。

常见形式

公司的物业顾问将根据委托方的需求和实际情况采用灵活多样的形式,以这到完成物业顾问内容的目的,其常规性的形式有:

(一)员工培训包括定期和不定期、双向和单向、理论和实践等。

(二)现场实务操作指导。

(三)各类管理方案的设计和实施。

(四)组织各种形式的多角度、多方位的监督、检查和考评。

(五)提供Internet网络形式的信息制作及发布渠道。

一些大型的物业公司，例如境外五大行，他们具有更强的技术优势和更先进的管理经验。这时候他们就会为一些其他的物业公司，主要是开发商自组的物业公司，提供顾问服务，帮助他们管理项目，同时也是为了提高项目的知名度，让房子更好卖，请这些公司做全委的话酬金和物业费是很高的，普通项目承担不起，所以干脆就请来做顾问，广告上就可以打这些公司的名号了。也就是说物业顾问的服务对象是其他物业公司，去给他们当老师。当然还有另一种说法，就是顾问都是大忽悠，都是卖纸的（一份阶段性顾问报告往往有几百页），这就是仁者见仁智者见智了。

顾问职责

物业管理公司一般认为委托项目更能体现公司的管理实力，项目持久而收益高。但是顾问管理项目具有“短平快”的特点，造成的社会影响更广泛，对扩大业务也有重要作用。

闵新闻先生认为，物业顾问如果想做好，起码应该具有以下特性：

⑴对行业的热爱；

⑵强烈的企图心；

⑶能够承受进入本职业初期承受较大压力与快节奏工作的能力；

⑷钻研精神；

⑸为客户理财（房产理财、投资指南、信贷理财）的能力；

⑹对资源（房源、客源）的累积以及对老客户资源的二次发掘与转介绍。

物管服务模式

（一）物业顾问管理服务。

物业管理公司根据多年的管理经验，从专业角度为发展商提供物业管理全过程或不同阶段的咨询服务。

在实践中，也有将咨询服务中的高级形式称作授权管理服务，就是按合作双方商定的物业管理标准由物业管理公司委派管理人员、专业技术人员在发展商授权管理范围内，对物业项目实施管理。授权管理服务与顾问服务最大的区别是：授权管理服务是由物业管理公司直接派专业人员按专业化、系统化的标准组建物业管理队伍，协助进行管理，并担任实职。而顾问管理服务，是物业管理公司或指定的物业顾问为项目提出方案和建议，方案的具体落实由发展商成立的物业管理公司实施，物业顾问不担任实职。

（二）全权委托管理。

全权委托管理的特点是由发展商将物业的经营管理交给物业管理公司负责。物业管理公司按照与发展商商定的管理模式和管理目标对物业项目进行管理。近年来，物业管理市场上出现一种与委托及顾问两种基本管理模式性质完全不同的管理方式，即成立合资公司进行物业管理，并取得了较好的业绩。

物业顾问领域

1。项目规划的物业顾问，从未来项目运行角度提供规划阶段的顾问建议，比如根据不同的项目定位提供不同业态的需求分析、资源配置建议、设施选型建议、项目内外的交通动线规划等等。这就是类似于物业管理的前期顾问角色。

2。置业顾问，受托客户方要求，代理客户寻找市场上适合的物业产品，并帮助委托方价格商谈。这其实就是房产经纪人的角色。

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