租金贷

经济学领域术语

所谓“租金贷”，指的是租客在与长租公寓企业签下租约的同时，与该企业合作的金融机构签订贷款合约，一般由该金融机构替租客支付全年房租，租客向该金融机构按月还清租房贷款，相应的贷款利息一般由长租公寓企业代为支付。

存在问题

为了弥补亏空、维持企业运转，一些运营商强迫或诱导租客大量使用“租金贷”，让金融机构一次性付清租期内所有租金，却让租客背上贷款；对房东则采取月付方式。

监管滞后让租房市场鱼龙混杂。这其中，既有几乎全靠“租金贷”维生的企业，亦有不少为圈钱跑路而生的P2P变种公司。他们要么做大规模，提高自身估值上市套现；要么卷走房东租客的血汗钱“金蝉脱壳”，再换壳重生继续“割韭菜”。

运作模式

“租金贷”一般的模式是，公寓把房子租给租客，租客向金融公司申请租赁贷款，金融公司一次性把租金支付给公寓，租客再按月偿还金融公司贷款，甚至押金都可以申请贷款。

“消费分期贷款+长租公寓”的模式，被认为是一项多赢的创新。然而，随着行业的野蛮生长，“金融+长租公寓”的模式出现异化，部分长租公寓平台借助租金贷业务疯狂扩张，并形成资金池。

风险特征

一、隐蔽性强。“租金贷”模式看似方便，但租户在不知情的情况下承担了贷款资金被服务商挪用的风险。部分服务商向租客承诺“押一付一”，相比租房常见的“押一付三”或“押一付六”而言，“押一付一”对租客具有较大吸引力。但实际操作中，服务商却在租客不知情或者未对租客进行充分地风险提示的情况下为租客办理了“租金贷”服务，具有较强的蛊惑性、欺诈性。

二、违法类型较多。少数服务商及其高管涉嫌职务侵占、挪用资金、诈骗等多种违法违规行为。例如，少数长租公寓中介服务商自行或与其他贷款机构合作使用租客信息签署贷款合同，将贷款资金扩充为资金池，不断进行租客和房东的资金和期限错配，长租公寓中介服务商沉淀的大量资金未被有效监管，再如，极个别长租公寓中介服务商涉嫌非法侵占他人财物。

三、存在潜在较多的租赁合同纠纷，涉及面广。租客和房东存在损失资金的风险，容易产生租赁合同纠纷。一旦长租公寓中介服务商资金链断裂、倒闭或恶意跑路，租客将损失押金和预缴的租金，且房东未收到的租金损失将由房东本人或者租客承担。同时，租客仍需继续向贷款机构支付贷款本息。租客已支付租金而房东却收不到租金，租客要求继续租住而房东要求租客退房，双方对是否继续履行租赁合同极易产生纠纷。租客在签署房屋租赁合同、办理“租金贷”时未明确认识到该种风险，而服务商为了发展业务、扩大规模也未履行告知义务。

相关新闻

近期，上海老牌长租公寓寓见公寓资金链断裂一事，再次将长租公寓以及租金贷模式推向风口浪尖。另一方面，记者关注到，北京、上海、浙江等多省市已开展租金贷业务的监管。2018年9月30日，上海市金融服务办公室发布相关文件，要求上海市小额贷款公司、融资担保公司立即暂停与代理经租企业合作开展个人“租金贷”业务。2018年10月19日，浙江省出台了《关于促进长租公寓市场平稳健康有序发展的指导意见》（以下简称《意见》）第三条提到，严格规范“租金贷”业务。

在分析人士看来，长租公寓市场普遍存在着诸如激进的市场拓展策略、紧绷的资金链、鱼龙混杂的参与者、无序的竞争业态等问题，被套路贷裹挟其中的各方，都会成为受害者，急需监管整顿。

整改措施

北京市

2021年2月2日，北京市住建委、市市场监管局、市金融局、市委网信办、北京银保监局联合印发《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》，首次明确禁止“长收短付”，严控“租金贷”拨付对象，承租人申请的“租金贷”资金不得拨付给住房租赁企业，只能拨付给个人。新规将于2021年3月1日起正式实施。

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