空关率，房地产行业名词，指置业者将房源购买后不居住也不出租。产生空关的原因有投资客捂房以求保值增值、提前准备婚房和学区房、房间装修以及等待配套设施完善等三种。
名词解析
空置率
空置率指一定时间里（一般一年后），开发商造好但是没有卖出去的房源数量占整体建造数量的比例。“空住率”则指一定时间里，老百姓买进而没有住进去的房子。简而言之，虽然都是“空着”，前者是开发商手里的房子，后者是老百姓手里的房子。
一般来说，“空置率”为“无泡沫论”者。他们认为中国各大城市的“空置率”要比Five or six years ago低得多，也比国际通行“警戒线”的上限低得多，开发商手里没有太多的房子没有卖出去，整个市场呈现供销两旺、量增价升的繁荣景象。“空住率”为“泡沫论”者。他们认为因为种种原因而没有入住的房子，并不能认为都是真实需求，都被消化掉了，其中相当大一部分是虚假需求，这就是市场泡沫和不稳定因素。
空住率
“空住率”是中国人特有的全新概念，指一定时间里，老百姓买进而没有住进去的房子。简而言之，与空置率相比，虽然都是“空着”，但是前者是开发商手里的房子，后者则是老百姓手里的房子。上海等城市的“空住率”已经比“空置率”高出好几倍。一般认为上海“空住率”高达10%，处于“万家千户无灯影”的景象，“空置率”则低于3%。
造成空住的原因：
1、等待装修及配套设施的完善，从而造成暂时不能入住；
2、提前准备婚房和学区房；
3、用于投资(短期投资)，不准备装修或者预计装修后也较难找到租客而纯粹空关。
显然，前两种情况有“住”概念，第三种情况只有“关”的概念，故不能称为“空住”，应该称为“空关”。“空关”房占整个二手房总量之比，就是“空关率”。上海市场上的“空关率”大幅度提升，估计已经超过上述第一和第二种“空住率”。
“空关率”“空住率”互换
作为长期投资的“空住率”(第二种)和作为短期投资的“空关率”，在利率、租金、市场走向和主观判断发生变化的情况下，随时随地可能互相转换，从“空住”转变为“空关”，或从“空关”转变为“空住”。由于可能变换加上缺乏统计资料，人们比较难掌握长期投资的“空住率”和短期投资的“空关率”各自准确的数字。但是一般可以肯定，自住(第一种)“空住率”的空房时间较短而且有时间限制，因为自住的家庭总是希望尽早入住改善生活。出租(第二种)的“空住率”空房时间也相对较短，也有时间限制，因为租户总是希望早日拿到租金。“空关率”则没有时间限制。只要房价继续上涨，尤其是大幅度上涨的情况下，投资客可以无限期持有，等待更高的价格出售。就房价形势和趋势看，“空关率”造成的空关时间已经长于自住和出租造成的空关时间。
除了中国，世界上找不出第二个国家（无论是统计上还是实际需要上）使用“空住率”这个概念。因为在国外，以美国为例，95%以上是装修房，是二手房和成熟社区，用以自住短暂空房的现象极少，出租房子周转很快，空房时间也很短，“空住率”可以完全忽略不计（家庭第二居所———度假屋因为不是“空住”，所以不在此列）。再来说说“空关率”，“空关”现象在国外几乎是不可能存在的。因为虽然Recent years，美国、英国、加拿大、澳大利亚等国家房价上涨较快，也处于“泡沫”中，但是其房价上升幅度远远没有达到可以“空关”的程度。
楼市现象
1、部分空关房为关系户“留守”
在调查过程中记者还发现，某些楼盘的部分房源的确是空关着的，但他们并不是在投资客手中，也不属于有真实需求的购房者，他们的所有者是开发商的内部高层员工或者关系户。
在某楼盘，记者看到一个清单，上面记录了3月份到7月份的用水量，一些房源无一例外都只有几度而已，显然这些房子并没有人居住。
一位知情人士告诉记者，其实这些房子并不是简单的为投资客所有，而是在楼盘开盘之时，即被开发商的高层或者一些其他关系户低价买走。
其实在开盘时，购房者就会遇到这样的现象：一些热门楼盘尚未开盘却被售楼员告知已经没有某种户型了，其中很可能的原因就是被开发商内部认购完了，所以根本买不到。此外，由于开发商需要打交道的对象很多，因此也存在将房源低价卖给一些关系户的现象。这些人拿到房子后，有的选择自住，有的则是择机转手套利，有的甚至一直不办交房手续，而是以几乎没有任何交易成本的“更名”方式转让。彭友 詹丽华 贝楚楚 孙晨
2、造成空关的原因
投资客捂房以求保值增值
水印城小区的业主吴正义告诉记者，除了在水印城小区，他还在中央花城、多蓝水岸各有一套房子，目前主要的资产也就集中在房产上。他说：“从长期来看，要实现资产的保值增值，就必须进行投资。可国内现在的投资渠道比较单一，主要是股市和楼市，我工作很忙，对炒股也不懂，买房子也就成为了唯一的选择。”
在倾城之恋小区，记者联系上了一个正想将手头的房子出售的张先生，他说，自己持有的一套135平方米的毛坯房想卖掉，价格是18600元/平方米。“我在这里有2套房子，身边几个朋友也都有两三套房是空着的。这次如果不是我需要钱去处理别的事情，按照目前的价格是不会出手的。”
像上述两人这样，以买房来“抵御通胀、保值增值”是多数房产投资客的心态。尤其在银根宽松之时，投资客能通过银行贷款，同时撬动好几套房子，这样的投资手段操作下来，同样可以获利不菲。据了解，在中央花城、观邸国际等滨江板块的楼盘，都有不少温州客进行了投资。
水印城物业管理处主任李海说，投资客购买了房子之后，基本上都不会装修，更不会自己住进来。其中有部分简单装修一下，然后租出去；更有投资客一直让其空着，使得不少楼盘的亮灯率偏低。
记者还注意到，在滨江板块中，与普通楼盘相比，一线江景房的空关率更高。比如水印城小区临江的1、2号楼，盛元慧谷临江的3号楼。“江景房凭借着独特的地理位置，升值空间更大，颇受那些资金量大的投资客青睐。”盛元慧谷一位业主委员会(筹备)成员对记者说。
我爱我家房产一位经纪人说，不少房子虽然一直空关着，其实已经转手了好几轮。这个过程中，投资客的成本不断垫高，这也导致二手房的价格居高不下。
提前准备的婚房学区房，也是空关主力
除了投资性购房这一主要原因外，非常有中国特色的“婚房、学区房”也是产生空关的原因之一，不过这种空关只是阶段性的。
尚未结婚就准备结婚用房是现在很多父母和年轻人的做法。记者了解到，不少父母或者年轻人自己会在已有的居所之外，再买一套房子作为结婚用。这些房子一般会暂时放在那里，等有需要时再装修住进去。
在南岸晶都小区，一个正在物业管理处缴纳物业费的阿姨告诉记者，儿子今年刚大学毕业，还没有女朋友。虽然家里已经有了一套90平方米的房子，但她还是在这里买了一套房留给儿子做婚房。“儿子现在还是跟我们住在一起，等他快要结婚了，再把这里装修好，作为婚房。”阿姨说，“看来房价一时半会都不会跌，所以还是早做准备的好。”
这种“可怜天下父母心”还体现在学区房的提前准备上。今年上半年，江南豪园迎来了二手房出售的一个小高峰，其中一个重要原因是这里被划入了
杭州江南实验学校的学区房，所以引发了一些年轻父母的“抢购”。但这些小孩子目前并不一定到了上小学的年纪，有的甚至刚刚出生，而父母多数本来就有房子，所以这些学区房便暂时空关着。
“空关”是等待配套设施完善
还有一些购房者之所以迟迟不入住，不装修则是在等待小区配套的完善。例如北景园区块，之前由于交通配套一直不够完善，东新路延伸段的开通延迟了近半年，快速公交的设置也连带滞缓，之前的入住率并不高。这里的购买者大都是周围的汽配、
装饰材料市场的商人，以及杭钢、省肿瘤医院职工，多属
改善型购房。原先配套不完善，大家的入住也并不着急。但去年道路通了以后，大家纷纷都搬进来了。
我们调查的都市枫林，2009年前该小区的入住率一直不高。“大概只有50%左右吧。”业主吴小姐回忆说，“直到去年底，东新路延伸段以及快速公交B3开通，住进来的人才多起来。”
还有下沙板块的一些楼盘，虽然目前已经开通了快速公交，但一到晚上8点多就停开了，路途相对遥远，沿路人烟又比较稀少，导致那些没有私家车的业主回家会比较麻烦。因此，他们即使买了那里的房子，但并不会马上住过去，而是等待交通配套尤其是地铁开通之后再开始行动。
除交通配套跟不上，如果小区周边还没有医院、商场、银行、邮局、菜场等等，使得业主们“寸步难行”，只好把买的新房暂时空关了。与前面所说的以投资为目的的“主动闲置”不同，这种只能算是“被动闲置”。不过，这种“被动闲置”却只是暂时性的，一旦业主所等待的时机、条件成熟，他们就会启动乔迁之旅。