类别墅

介于别墅和高级公寓之间的别墅形态

几栋别墅站成一排，中间有几米距离，却又有天桥连接——这种似独栋别墅又非独栋别墅、似联排别墅又非联排别墅的高档住宅被称为：“类别墅”。“类别墅”产品都是不同程度地受到消费者欢迎，这种类似于叠加别墅的产品，以其面积适中、赠送部分多而深受青睐。

简介

类别墅是别墅产品的延伸，是介于别墅和高级公寓之间的一种产品形态。同别墅相比，类别墅和别墅在本质上是相通的，都强调优美的环境、丰富的生活空间以及居住的高舒适度，但类别墅具有比较鲜明的产品个性，它以居住生活为首要元素，摒弃了独栋别墅太过狭窄的邻里关系，注重营造特定的邻里生活，却毫无局促之感，最适宜作为高品质的第一居所。另外，类别墅还具有经济型别墅的特点，单价和总价相对较低，适合的人群更广泛。

因此，从某种意义上说，类别墅让别墅改变了高高在上的顶级豪宅形态，成为更多精英阶层接受并喜爱的住宅产品。

背景介绍

在独栋别墅被叫停之后，面对高端住宅市场的巨大需求和利润，中国内地很多城市的发展商打起了“擦边球”，开发出了新的别墅形态，如连排、双拼、叠加等等产品，并被命名为花园洋房、情景美墅、空中别墅等等，但消费者并没有把这些产品完全区分开来，而是统称为“别墅”。据国土资源部有关官员表示，别墅还是指独门独院、两至三层楼形式，这样对于这些“类别墅”产品，就脱离了别墅的定义，从而也脱出了该政策监管的范畴。

但实际上，国土资源部停止别墅用地供应的禁令已经下达了近7年之久，但在中国大中城市，别墅并没有如大家当初想的那样已然绝迹，相反，独栋、双拼、联排、叠加等各种类型的别墅层出不穷。而今，别墅大家庭中又新添了“类别墅”这个新成员。

分类

联排别墅

也就是常说的Townhouse，由三个或三个以上的单元住宅组成，一排二至四层联结在一起，户户联成一排，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户，有自己的院子和车库。Townhouse别墅是大多数经济型别墅采取的形式之一。

优点：具有极大的价格优势。缺点：布局呈乏味的直线“兵营式”排列，前后排间距小而产生互视。

双拼别墅

两户连在一起的“双拼别墅”，在国外被叫做“Two family house”，直译为两个家庭的别墅，是最接近真正别墅的一种形态。

优点：降低了社区密度，增加了住宅采光面，使其拥有了更宽阔的室外空间。缺点：价格较高，很多双拼别墅的价格跟独栋别墅相差无几。

叠加、空中别墅

叠加、空中别墅指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。一般理解是建在公寓或高层建筑顶端具有别墅形态的大型复式住宅。

优点：依托于市区繁华生活，占据了社区的重要位置，形成了多种优势。缺点：不太亲近自然，并对入户花园和露台的依赖比较强。

特点

与独立别墅相比，“类别墅”主要体现在占地少、更环保、土地利用率高；在价格上，它的总价比独立别墅要经济实惠、性价比更高；和洋房相比，“类别墅”产品通常的户均面积都控制在200平方米以内，房型设计紧凑合理，和洋房相比，“类别墅”更显得有天有地，档次功能更高，且划分得更加人性化；同时，在同样总价的范围内，给消费者更多的自由设计和享受自然环境的空间。

“类别墅”产品将别墅理念运用到多层住宅中，具备别墅室外空间的私有化特点，同时大部分单位平层化，使生活更方便。建筑密度与房价接近多层住宅，但可以享有别墅般的居住品质。

现状

从2001年开始，“类别墅”产品被世纪城地产引入广东东莞市场，他们开发的居于传统别墅与洋房产品之间的联排、叠加别墅在推出市场后引起业界关注和市场的欢迎。到2010年，随着国家对别墅用地的禁批，一直为东莞高端客户喜爱的独栋别墅开发量逐年减少，成为了稀缺产品，而具有相似性、居住功能与独栋别墅相近的“类别墅”产品开始成为各大高端项目中的主推产品。

早在2004年，在距离重庆市区大约30公里的海兰云天风景区就已经有开发商推出了此类别墅。数十栋别墅在海兰湖边一字排开，每两栋为一组，两栋别墅并不相连，却莫名其妙地由一座天桥连接在一起，双方各占一半。2009年岁末，在重庆市某售楼现场，虽然天气有些寒冷，但看房的人络绎不绝。以一栋位于小区最外面的面积为216平方米的“类别墅”为例，价格为350万元。

产生原因

首先是因为传统别墅开发受限的政策因素促使开发商必须去寻找、开发一种能够替代或过渡性质的产品满足传统别墅的市场需求；

其次是全国土地资源日趋紧张，独栋别墅占地较为浪费，已不能成为未来发展的主流产品，而“类别墅”产品则比较符合市场需求；

其三就是多元化的市场购买需求导致不同风格的类别墅产品不断涌现；

最后还有一个外在的推动因素，就是大中城市开发企业、代理商大量进入当地市场，推动了“类别墅”产品的发展，众多创新产品不断涌现。

现象分析

一位不愿意透露姓名的业内人士对这一现象作了分析，认为市场上对别墅的定义也没有统一，有人认为是独门独院，占地面积大的独栋别墅，也有人认为是容积率低的高档住宅，如联排别墅、叠加别墅，这也使开发商有空子可钻。虽然土地在出让时有容积率方面的规定，但是开发商可以通过部分建容积率高的电梯公寓、部分建低密度的别墅等各种招数加以规避。这也就是市场上纯独栋别墅小区较少，而各种类型房屋混杂的小区较多的主要原因。

他表示：“国家多次下达禁令是出于中国人多地少需要集约化用地的现实考虑，但一刀切的行政命令收效并不明显，主要是由于后期的市场监管不力，但也有别墅存在市场需求的现实原因。”

全国各地天气预报查询

上海市

云南省

云南省

云南省

云南省