城市详细规划

城市规划的类型

城市详细规划是以总体规划或分区规划为依据，详细安排建设用地的各项控制指标和其他规划管理要求，或者直接对建设项目做出具体的安排和规划设计。城市的详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划两个阶段。根据城市建设的需要，一般应当编制控制性详细规划，作为控制建设用地的性质、使用强度、体型空间和环境管理的依据，或用以指导修建性详细规划的编制。

规划原则

城市详细规划应当体现总体规划的意图。可以提出多种方案，从功能、经济、环境、景观等效果和建设次序、周期等方面进行综合的比较和论证，然后选定实施方案。在建设上宜采取综合开发的方式（见城市建设综合开发），以利于详细规划的实施。城市详细规划具有作为各项工程设计依据的性质，应当遵照国家和地方政府颁布的各种法规、技术标准和规定等。在具体工作中，例如在编制总体规划阶段研究市中心、车站广场、重要街道、重要地段的规划时，往往可以通过编制一些详细规划的草案来深入研究其综合功能、规模容量、空间布局等问题，以便使总体规划的有关内容较为切合实际。在编制城市改建地段的详细规划时，应适当扩大规划范围，按比较完整的成片地区作出改建规划方案，并注意保护历史性建筑、考虑地区特征和环境绿化；妥善处理新旧建筑的关系和保证交通、市政公用设施的改善和发展。

城市详细规划的目的主要在于选定技术经济指标，提出建筑艺术处理要求，确定各项用地的控制性坐标和标高等，为城市设计提供依据。它是城市总体规划的深化和具体化。

控制性规划

主要内容

① 确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。

② 确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。

③ 提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则。

④ 根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其他交通设施。规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。

⑤ 根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合。确定地下空间开发利用具体要求。

⑥ 制定相应的土地使用与建筑管理规定。

另外，控制性详细规划应确定的各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定都应作为强制性内容。

控规编制

（1）编制控制性详细规划应收集的基础资料

① 总体规划对本区的要求；

② 分区人口现状；

③ 分区土地利用现状；

④ 分区居住、公建、工业、仓储、市政公用设施、绿地、水面等现状及发展要求；

⑤ 分区道路交通现状及发展要求；

⑥ 分区主要工程设施及管网现状。

（2）控制性详细规划的编制方法

编制控制性详细规划的原则应以用地的控制和管理为重点，强化规划设计和规划管理的衔接。规划的编制既要考虑形体环境，又要考虑经济、社会等因素，选择科学的决策方法和决策内容，运用控制的手段，确定城市或开发区未来的建设目标。其编制过程包括：

① 基础资料的收集；

② 控制性详细规划的用地分类和地块划分；

③ 控制性详细规划的控制体系。

控规成果要求

（1）文本的内容要求

① 总则：制订规划的依据和原则，主管部门和管理权限。

② 土地使用和建筑规划管理通则，包括：各种使用性质用地的适建要求；建筑间距的规定；建筑物后退道路红线距离的规定；相邻地段的建筑规定；容积率奖励和补偿规定；市政公用设施、交通设施的配置和管理要求；有关名词解释；其他有关通用的规定。

③ 地块划分以及各地块的使用性质规划控制原则、规则设计要点。

④参照各地块控制指标表，控制指标分为规定性和指导性两类。前者是必须遵照执行的，后者是参照执行的。

（2）图纸要求

① 位置图，图纸比例不限。

② 用地现状图。图纸比例为（1:1000）～（1:2000），分类画出各类用地范围（分至小类），标绘建筑物现状、人口分布现状，市政公用设施现状，必要时分别绘制。

③ 土地使用规划图。图纸比例同现状图，画出规划各类使用性质用地的范围。

④ 地块划分编号图。图纸比例1:5000，标明地块划分界线及编号（和本文中控制指标相对应）。

⑤ 各地块控制性详细规划图。图纸比例为（1:1000）～（1:2000），图纸标绘的内容有：规划各地块的界线，标注主要指标；规划保留建筑；公共设施位置；道路（包括主、次干道、支路）走向、线型、断面，主要控制点坐标、标高；停车场和其他交通设施用地界线。必要时，最后两项可单独绘制。

⑥ 各项工程管线规划图。标绘各类工程管网平面位置、管径、控制点坐标和标高。

修建性规划

修建性详细规划，是指市和区、县人民政府根据控制性详细规划，对实施开发地区的各类用地、建筑空间、绿化配置、交通组织、市政基础设施、公共服务设施以及建筑保护等做出具体安排的规划。

内容

① 建设条件分析及综合技术经济论证。

② 建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，布置总平面图。

③ 对住宅、医院、学校和托幼等建筑进行日照分析。

④ 根据交通影响分析，提出交通组织方案和设计。

⑤ 市政工程管线规划设计和管线综合。

⑥ 竖向规划设计。

⑦ 估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。

修规编制

（1）编制修建性详细规划应收集的基础资料

① 总体规划或分区规划对本规划地段的规划要求，相邻地段已批准的规划资料；

② 土地利用现状，用地分类至小类；

③ 人口分布现状；

④ 建筑物现状，包括房屋用途、产权、建筑面积、层数、建筑质量、保留建筑等；

⑤ 公共设施规模、分布；

⑥ 工程设施及管网现状；

⑦ 土地经济分析资料，包括地价等级、土地级差效益、有偿使用状况、开发方式等；

⑧ 所在城市及地区历史文化传统、建筑特色等资料。

（2）修建性详细规划的编制方法

编制修建性详细规划的原则应以近期建设为重点，以实施总体规划意图为目的，以综合规划设计城市空间为手段。编制工作开始前应开展充分的调查研究，以达到保护文物古迹风景名胜、传统街区和优秀的历史文化遗产等以及民族特色和地方风貌，创造舒适的城市空间环境的目的。满足城市防洪、防火、抗震以及治安、交通管理等城市建设方面要求的同时，方便建筑的初步设计和施工图设计。其编制过程包括：

① 收集和分析现状基础资料，进行现场踏勘；

② 编制规划方案，在方案编制初期应进行多方案比较，广泛征求意见；

③ 绘制成果图和编制有关规划技术文件；

④ 按技术要求交付成果。

修规成果要求

（1）规划说明书

① 现状条件分析。

② 规划原则和总体构思。

③ 用地布局。

④ 空间组织和景观特色要求。

⑤ 道路和绿地系统规划。

⑥ 各项专业工程规划及管网综合。