路线价法

经济学术语

路线价法是土地估价方法中的一种方法，用于城市土地地价的评估。

基本介绍

要明确这一方法，首先要明白什么叫路线价，路线价是指对临接特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度（也就是离道路距离远近的一个标准），求取在该深度上多宗土地的平均单价，并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。路线价指的是这条街道上的价格。而不是标准深度土地的价格。

路线价法就是依据路线价，配合深度指数和其他修正系数（宽度、容积率、朝向、宽深比率等修正系数），用数学方法算出其他宗地地价的方法。

公式：地价=路线价*深度百分率*其他修正系数*宗地面积

适用范围：城市土地，较为繁华地区，街道比较整齐的区域。

适用条件：要有较多的比较案例。土地市场规范。

基本原理

路线价估价法是在各样点宗地价格的基础上，分析宗地地价与影响地价的临街深度等因素的相关关系，进而据此估算其他宗地地价的。路线价估价法认为城市内各宗地土地（以商业用地为主）价格的高低，随其距离道路的远近程度即临街深度的增加而递减；宗地越接近道路者利用价值越大，地价也越高；距离道路越远，利用价值越小，地价也越低。因此，路线价估价法与市场比较法类似，只不过以路线价取代了市场比价法中的比较实例价格，以深度等差异修正取代了区域因素和个别因素等的修正，路线价法的基本原理是替代原理和区位论的具体运用。

程序

1、划分路线价区段

一个路线价区段是指具有同一路线价的地段。在划分路线价区段时，应将接近性大致相等的地段划分为同一路线价区段。一般以一街廓长为一路线价区段，但在繁华街道有时需将街廓划分多段，设定不同的路线价。而在某些不繁华的街道，有时需将数个街廓划分为一个路线价区段。此外，在同一街道上，两侧繁华程度有显著差异时，应视为两个路线价区段考虑。

2、确定标准宗地

路线价是标准宗地的单位价格，路线价的设定必须先确定标准宗地面积。标准宗地，是指从城市一定区域中沿主要街道的宗地中选定的深度、宽度和形状标准的宗地。标准深度，是指标准宗地的临街深度。临街深度，是指宗地离开街道的垂直距离。

标准宗地的面积大小随各国而异。美国为使城市土地的面积单位计算容易，把位于街区中间宽1英尺（0.3048米）、深100英尺（30.48米）的细长形地块作为标准宗地。日本的标准宗地为宽3.63米、深16.36米的长方形土地。

实际评估中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地的深度的众数。如某路线价区段的临街宗地大部分深度为18米，则标准深度应设定为18米。

3、确定路线价

路线价是设定在路线上的标准地块的单位地价。路线价的求取通常是在同一路线价区段内选择若干标准地块作样本，然后用市场售价类比法、预期收益还原法等具体评估方法，分别求出各样本的单位地价，并把各样本的单位地价算术平均(或取众数)，最终得出路线价。

4、制定深度指数表和其他修正率表

深度指数是指宗地地价随临街深度的差异的变化程度。深度指数表是将土地随距街深度的不同而引起相对价格差异的关系编制成的表格。制作深度指数表的原则是，地块的各部分价格随街道的程度而有递减的趋势，即深度越深，接近性越差，价格就越低。此外，根据其他因素，如角地、形状、宽窄等的影响，还应编制其他修正率表。

5、计算各地块的价格

根据路线价、深度指数表和其他修正率表以及宗地面积就可计算各地块的价格。

详细介绍

欧美国家很早就将路线价法应用于课税之上，下面主要介绍欧美国家著名的几种路线价法则。

1、四三二一法则

四三二一（4-3-2-1Rule）法则，是将标准深度100英尺（30.48米）的普通临街地，与街道平行区分为四等份，即由临街面算起，第一个25英尺的价值为路线价的40%，第二个25英尺的价值为路线价的30%，第三个25英尺的价值为路线价的20%，第四个25英尺的价值为10%。如果超过100英尺的第一个25英尺的价值为路线价的9%，第二个25英尺的价值为路线价的8%，第三个25英尺的价值为路线价的7%，第四个25英尺的价值为路线价的6%。

应用四三二一法则评估，简明易记，但因深度划分过于粗略，可能会出现评估不够精细的问题。

2、苏慕斯法则

苏慕斯（Somers Rule）法则，由苏慕斯（Willam A.Somers）根据其多年实践经验，并经过众多的买卖实例价格调查比较后创立的。苏慕斯经过调查证明，100英尺（30.48米）深的土地价值，前半临街50英尺部分占全宗地总价的72.5%，后半临街50英尺部分占27.5%，若再深50英尺，则该宗地所增的价值仅为15%。其深度百分率即在这种价值分配原则下所拟定。由于苏慕斯法则在美国俄亥俄州克利夫兰市应用而著名，因此一般将其称为克利夫兰法则。

3、霍夫曼法则

霍夫曼法则（Hoffman Rule），是1866年由纽约市法官霍夫曼（Hoffman）所创造的，是最先被承认对于各种深度的宗地评估的法则。霍夫曼法则认为：深度为100英尺（30.48米）的宗地，在最初50英尺的价值应占全宗地价值的2/3。在此基础上，则深度100英尺的宗地，最初的25英尺等于37.5%；最初的一半，即50英尺等于67%；75英尺等于87.7%；全体的100英尺等于100%。

在霍夫曼之后，尼尔（Neil）修正了霍夫曼法则，由此创造了所谓的霍夫曼-尼尔法则（Hoffman -Neil Rule）。

4、哈柏法则

哈柏法则（Harper Rule）创设于英国，该法则认为一宗土地的价值与其深度的平方根成正比，即深度百分率为其深度的平方根的10倍。也即深度百分率=（10×深度^1/2）%。例如，一宗50英尺深的土地价值，即相当于100英尺深土地价值的70%。但标准深度不一定为100英尺，所以经修订的哈柏法则认为：

深度百分率=（所给深度）^1/（2÷（标准深度））^1/2×100%

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