违章搭建

上海市违章搭建

违章搭建，是指未经政府规划部门的批准与认可，在规划审定的图纸之外的建筑物、构筑物。

违章搭建标准

第二条下列未经公房产权所有人同意的搭建，属违反《公房条例》的搭建（以下简称违章搭建），由房屋管理部门处理：

（一）在阳台上搭设的封闭性或局部封闭性的建筑物、构筑物；

（二）在天井中搭设的封闭性或局部封闭性的建筑物、构筑物。

第三条下列未经规划管理部门许可的建筑物、构筑物，属《规划条例》所称的违章建筑，由规划管理部门处理：

（一）房屋加屋、屋面升高的建筑物；

（二）庭园住宅和公寓的庭院内的建筑物、构筑物；

（三）街坊、里弄、新村等地区建造的依附于房屋外墙的建筑物、构筑物；

（四）逾期未拆除的未占用道路的施工临时建筑物、构筑物。

第四条占用道路（包括人行道），未经公安部门、规划管理部门批准或虽经批准但逾期未拆除的建筑物、构筑物等违章建筑，由公安部门处理或由公安部门会同规划管理部门处理。

第五条未经公房产权所有人同意及规划管理部门许可，在晒台上搭建的局部封闭性的建筑物、构筑物，属违章搭建，由房屋管理部门处理；在晒台上建造的封闭性的建筑物、构筑物，属违章建筑，由房屋管理部门查实后移送规划管理部门处理。

第六条未经公房产权所有人同意，未取得《建筑工程规划许可证》的房屋加层，属严重妨碍城市规划的违章建筑。

第七条有下列情形之一的违章建筑，属妨碍公共安全和交通的违章建筑：

（一）在道路（包括人行道）上和街坊、里弄、新村通道内建造的；

（二）利用建筑物之间的间隙或突出建筑物之外悬空建造的；

（三）建筑物、构筑物超过原建筑承重结构负荷的；

（四）在市政、公用设施（包括地下管线）上建造的；

（五）其它已经妨碍或可能妨碍公共安全和交通的。

第八条本规定第二条、第三条、第四条、第五条规定之外的违章搭建、违章建筑，按《公房条例》和《规则条例》的有关规定处理。

第九条报经区（县）人民政府批准，区（县）房屋管理部门、规划管理部门可以委托街道办事处（乡、镇人民政府）行使处理违章搭建、违章建筑的部分职权，街道办事处（乡、镇人民政府）在委托权限内以主管部门名义行使职权。

第十条在整治违章搭建、违章建筑中，区（县）两个以上主管部门发生职责权限争议时，由区（县）人民政府指定有关部门协调；协调不成的，由区（县）人民政府作出决定。

第十一条属严重妨碍城市规划的违章建筑，应限期拆除或按有关法律、法规的规定予以没收。

第十二条对于违章搭建、违章建筑，依法必须限期改正、拆除或没收的，不得仅用罚款代替。

第十三条公私同幢的房屋中的违章搭建，参照《公房条例》有关规定予以处理。

第十四条对正在施工的违章建筑，有关主管部门一经发现，应责令其立即停工；不听劝阻，继续施工的，可予以强制拆除。

第十五条对妨碍公共安全和交通的违章建筑，由区（县）人民政府组织规划管理部门、公安部门等按下列程序予以拆除：

（一）规划管理部门依职权调查取证，查清违章建筑的事实；

（二）规划管理部门向当事人发出限期自行拆除违章建筑的决定书。其中对成片违章建筑，先由区（县）人民政府发出统一整治的通告。当事人对决定书不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。

（三）当事人逾期不自行拆除违章建筑的，由区（县）人民政府组织有关部门强制拆除。

第十六条证明违章搭建、违章建筑的证据：

（一）举报或要求整治违章搭建、违章建筑的信件或陈述笔录；

（二）对违章搭建、违章建筑的查勘笔录、照片或录像等；

（三）询问相邻人及其他人的调查笔录；

（四）违章搭建、违章建筑的行为人的陈述笔录；

（五）违章搭建、违章建筑的其他证据。

第十七条当事人及其他人妨碍、阻挠执法人员查处违章搭建、违章建筑，未使用暴力、威胁方法的，由公安机关按《治安管理处罚条例》第十九条第七项处理；使用暴力、威胁方法妨碍查处违章搭建、违章建筑，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第十八条对强制拆除违章搭建、违章建筑所支出的人工费、垃圾清运费等，主管部门应作出由违章搭建、违章建筑的行为人承担费用的行政决定书。当事人不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。逾期不申请复议或起诉，又不履行决定的，作出决定的主管部门可申请人民法院强制执行。

第十九条建筑施工单位承揽违章搭建、违章建筑的，其主管部门应对建筑施工单位负责人和主要责任人员予以行政处分。

第二十条负责整治违章搭建、违章建筑的工作人员，违反法律、法规、规章的有关规定，以权谋私、滥用职权、玩忽职守，给国家和人民生命财产造成损失的，由其主管部门给予行政处分。情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十一条本规定自一九九三年八月一日起施行。

*注：本篇法规已被《上海市人民政府关于废止等72件规章的决定》废止 (地方法规)

处理简介

违法搭建，一直是城市规划管理的一个顽疾，屡禁不绝。所谓违法搭建是指未经政府规划部门的批准与认可，在规划审定的图纸之外的建筑物、构筑物：自行搭建的地下室、车库、阳光屋、游泳池、加层及自建的有顶走廊。这些自行搭建的房屋、阳光棚等在小区里犹如一块块扎眼的补丁，除了影响小区外观，破坏邻里间的和谐之外，更为严重的是违法搭建人对法律的践踏。本文论述的违法搭建仅指住宅小区内的违法搭建。

随着违法搭建的滋生蔓延，政府部门对拆违工作也一直在坚持执行，之前也出台了很多规定。上海拆违的主要依据有：

1、《上海市住宅物业管理规定》（上海市人民代表大会常务委员会公告第40号，2004 年11月1日起施行）（以下简称“《物业管理规定》”）

2、《关于实施有关问题的意见》（沪房地资物[2005]91号，上海市房屋土地资源管理局2005年2月4日公布）（以下简称“《物业管理意见》”）

小区业主的禁止行为

1、《物业管理规定》第26条：“禁止下列损害公共利益的行为：（一）损坏房屋承重结构；（二）违法搭建建筑物、构筑物；（三）破坏房屋外貌；（四）擅自改建、占用物业共用部分；（五）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；（六）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品；（七）排放有毒、有害物质；（八）发出超过规定标准的噪声；（九）法律、法规和规章禁止的其他行为。”

2、《业主临时公约》或《业主公约》规定的禁止行为：如禁止群租、禁止封闭阳台、禁止饲养大型犬等等。

人生活在社会中，不可能完全自由，必须要遵守各种法律及规定，业主也是一样，其都生活在一个小区，必须遵守法律及小区的规定。若大家都不遵守规章，那么彼此的权利都可能受到侵犯。

处罚程序

物业公司的权责

物业公司发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本市有关规定以及业主临时公约、业主公约行为的，应当依据有关规定或者业主临时公约、业主公约予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在二十四小时内报告业主委员会和有关行政管理部门。

当然作为物业公司，其没有强制拆违的权力，也没有起诉业主拆违的权利。物业公司只有劝阻的权利，若业主坚持违法搭建，物业公司只能向业主委员会和有关行政管理部门报告。其实这早有判例：2005年7月，银顺物业公司起诉业主董国龙拆除阳台的防盗窗，浦东法院一审支持了物业公司的诉讼请求，但上海一中院认为物业公司既不是相关权利义务的承受主体，也不是本案的适格主体，原审对此判决有误，故二审裁定撤销一审判决，驳回原告银顺物业公司的起诉。

相关业主的权利

若业主、使用人违反规定或业主临时公约、业主公约，有损坏房屋承重结构、擅自改变物业使用性质等行为，损害其他业主、使用人合法权利的，业主委员会应当予以劝阻、制止；相关业主、使用人可以依法向人民法院提起民事诉讼。相关业主，主要是指相邻业主，通过相邻权进行起诉。《物权法》第92条：不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。

对违法搭建业主的处罚

若损坏房屋承重结构的，由区（县）房地产管理部门责令立即改正，恢复原状，可处一万元以上十万元以下的罚款；情节严重的，可处十万元以上二十万元以下的罚款。

若破坏房屋外貌，擅自改建、占用物业共用部分，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备的，由区（县）房地产管理部门责令改正，恢复原状，可处一千元以上一万元以下的罚款；情节严重的，可处一万元以上十万元以下的罚款。

违法搭建建筑物、构筑物的，由区（县）房地产管理部门责令限期拆除，可处一万元以上十万元以下的罚款；当事人逾期未拆除的，区（县）房地产管理部门可以申请区（县）人民政府组织强制拆除。

对正在实施违法搭建建筑物、构筑物的，区（县）房地产管理部门应当责令立即停止施工，可以暂扣施工工具、材料；拒不改正的，可以组织代为改正，代为改正的费用由当事人承担。

附有违法建筑并结构相连的房屋，房地产登记机构不予办理房地产转移、抵押登记。

这里的处罚分为两种：一种是行政处罚：罚款；另一种是行政强制：强制拆除、限制房地产转移和抵押登记

对物业公司的处罚

物业公司对业主、使用人的违法行为未予以劝阻、制止或者未在规定时间内报告有关行政管理部门的，由区（县）房地产管理部门责令改正，可处一千元以上一万元以下的罚款。若物业公司怠于履行自己的职责，是会收到行政处罚的。

受处罚人的权利保障

当事人对市房地资源局、区（县）房地产管理部门以及其他有关行政管理部门的具体行政行为不服的，具有申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。若当事人对具体行政行为逾期不申请复议，不提起诉讼，又不履行的，作出具体行政行为的行政管理部门可以依法申请人民法院强制执行。

违法建筑的拆除主体

那么到底是区政府有权拆除，还是法院有权拆除违法搭建呢？其实两者都有权力。拆除违法搭建，涉及到行政强制执行，所谓行政强制执行是指行政主体依法自己或申请人民法院对不履行发生法律效力的行政决定的行政相对人采取强制方式，以迫使该相对人履行该义务，或者达到与履行义务相同之状态的行为或制度。行政强制执行权的归属：根据我国现行法律、法规的规定，行政强制执行既存在由行政机关实施的情况，也存在由司法机关实施的情况，即行政机关和法院都可以成为行政强制执行的主体。它们之间的行政强制执行权限的分配，根据我国行政诉讼法及有关司法解释的规定，可以概括为“以申请法院强制执行为原则，以行政机关自行强制执行为例外”。

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