酒店式服务公寓

提供酒店式管理服务的公寓

酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉。

酒店起源

产权式酒店是我国从国外引进的一种比较先进的酒店经营模式，最早出现在欧美旅游发达地区。20世纪70年代，欧美国家的国民经济取得了巨大的发展，中产阶级成为社会主流。在旅游创新过程中，为满足这个阶层对旅游产品的需要，法国阿尔卑斯山脉地区出现了第一批产权式酒店，随后迅速向欧美、加勒比海地区以及太平洋地区发展。

特点相比

酒店服务式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是一种只做服务、没有酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。

与传统的酒店相比，酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色，其房型以类似酒店标准间为主，配有豪华商务套房，向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，提供居家生活所需的厨卫、家具等多种生活设施。高档的酒店服务式公寓一般统一装修，其物业管理由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理。

酒店分类

1. 公寓式酒店也称产权式酒店。

2. SOHO的中文含义是小的家居式办公间。它和酒店式公寓有着异曲同工之处，两者均是将居住的概念分别与居家办公、与酒店式服务相结合。但 S OHO提供给住户的是较完善的办公空间，其设计的主要功能为满足居家办公的要求。除了功能有差异外，它也拥有物业的所有权、收益权和相对自由的使用权。在面积分割、投资自用上，它和公寓式酒店、酒店式公寓没有什么不同，同样是为中小投资者打造的一种过渡产品。

3. 酒店式商务式公寓这是一种将酒店式公寓与 S OHO相结合并全新演绎的新产品。它在充分考虑了满足各种商务个性化需求的同时，也将满足人们对高档住宿的要求。它将居室分为居住与办公两大区域，既具备了酒店式公寓的高档生活区，又满足了 S OHO的高级商务区，同时还配备了五星级俱乐部。更引人注目的是增加了全新概念的24小时商务中心，可以享受到24小时秘书服务、24小时翻译服务以及24小时会议服务，为用户创造一个超5 A级的办公场所。起源：酒店式公寓，最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。

市场前景

酒店式服务公寓也是投资置业者的上选，尤其是异地置业的首选。因为此类投资对多数人来讲，是有超值回报空间的。通常，酒店的租金要比公寓高30%，而酒店式服务公寓单位小、好管理、易出租等特点是其他物业项目难以比拟的。不过，高档次项目所占用的资金相对较多，回报的周期相对较长，因此较适合中长线的投资者。产权式酒店　概念：产权式酒店，即业主通过购买酒店的全部产权后通过委托经营公司租赁获取一定回报的置业模式。投资产权式酒店具有以下众多的优势，与传统的住酒店以及传统的房地产投资有着本质的区别：

（1）拥有50年产权，可自由买卖；

（2）委托酒店管理公司统一经营，可自由长期在酒店居住或安排其客人使用；

（3）每年税后4.5% 5.5%的投资回报，属于较高回报率的投资类型；

（4）物业管理公司根据协议以固定值给予回报，保持了业主收入的稳定性；

（5）享受免费入住权、酒店消费卡等五星级酒店拥有的全部服务。

未来发展

在我国，酒店式公寓最早出现在深圳，后来又出现在上海、北京等地，据戴德梁行统计，目前上海共有75家酒店式服务公寓，北京的数目则较少，它们主要集中在市中心的高档住宅区内。自1999年以来，随着房地产市场的复苏，酒店式公寓的租金一路上扬，投资回报在8%－10%之间，其较高的投资回报率吸引了众多人的目光。

目前，产权式酒店这种新颖的酒店经营方式和私人投资方式已经在世界范围内发展起来。全球产权式酒店1986－1995年年平均增长15.8%；1980年，全球500个旅游目的地有15.5万个家庭购买了产权式酒店；到1995年，全球81个国家4000个旅游目的地有35万个家庭购买了产权式酒店。上世纪80年代到90年代初，全球引入产权式经营的旅游目的地的数量增长了6倍，上世纪90年代初，全球产权式酒店销售收入已达40亿美元，到2000年上升到300亿美元。所有这些信息都表明，产权式酒店必将成为旅游发展尤其是酒店业发展过程中一种重要的经营创新模式。

市场行情

据了解，目前酒店式公寓俨然成为了楼市的佼佼者，但是，时代是一直前进着的，而在以后的需求中，会更加趋向于精细化，如果酒店式公寓想要保持这种受宠的状态，那么它必然要经过下面几个方面的完善，因为这些困难和不足，足以绊倒它。

就产品和市场方面来说，首先，同质产品的逐年增多，导致竞争日趋激烈。其次，城市精英开发建设时未考虑后期经营，在消防设施方面不具备办理合法经营手续的条件，降低了千禧龙苑酒店式公寓的竞争力。同时，由于没有独立门头，客户进出必须经过小区门岗，造成了酒店运营与物业管理之间的矛盾。再其次，配套设施的不完善。作为酒店式公寓必备的咖啡厅、洗衣房、餐厅、商务中心、娱乐中心等项目运作并不成功。最后，售房时未考虑投资业主与自住业主适当的划分区域，导致后期管理矛盾日益凸显,比如业主有一位偏瘫老人，夏季几乎天天坐着轮椅呆在大厅内，再比如业主饲养宠物，引起住客反感，对于这些现象物业公司只能劝说，无法采取强制措施，因而对公寓品质造成负面影响。

就服务方面来说，酒店式公寓的员工皆为物业公司优秀的保安、保洁等人员转岗组成，没有经历过酒店服务实战，只能提供类酒店服务，服务水平与酒店相比存在较大差距。

就体制机制方面来说，酒店式公寓是小区的一部分，因其自身规模较小，运营收益无法满足配备足够酒店运营人员的工资支出，同时由于公寓内有相当数量的业主自住，因而所有提供服务的人员只能是物业公司的员工，这就给公寓经营者和物业公司在员工管理、考核以及成本划分等方面带来困扰。

正是因为酒店式公寓存在着诸多的不足与困难，所以，其未来也才令人担忧，但是从另一个方面来讲，这何尝不是给它一个发展的空间呢？

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