酒店规模

酒店的占地面积

酒店规模主要包括酒店的占地面积，以及酒店厨房面积，厨师人数，掌厨人数，调菜人数等。

酒店要素

酒店规模策划的内容

主要包括：

⑴酒店投资规模。包括：酒店形象、规格、档次与“星级”的设定；酒店投资总额（包括资金成本和工期成本）的确定；酒店客源市场群体消费标准的评估。

⑵酒店建设规模。包括：酒店用地总面积的确定；酒店总建筑面积的设定；酒店建筑体形、体量、体位的设想。

这里有一个“量体裁衣”的法则：投资规模由市场评估而来，建设规模由投资规模而定。

规模定位

分为整体规模和功能规模两个内容：

⑴整体规模定位是对酒店建设总规模和总建筑面积的确定。一般说来，酒店在投资建设之初，首先会考虑到四个问题：酒店性质；项目地点；投资数额；规模大小。而最后一个问题的结论是在前3个问题已经完全确定的前提下才能产生的。

酒店整体规模的定位一定要以市场为目标，以投资为基础，认真评估，客观判断，切实“量体裁衣”，不能盲目超标，一厢情愿。杜绝“病根”，那就是最初规模定位的错误。这种原疾一旦在酒店的肌体中产生，便会一生肆虐，阻碍酒店的良性运转，这时后期做再大的经营服务努力都无法根本挽救的。

⑵功能规模定位是对整体规模的细化。必须要明确各个不同功能的规模、面积以及相关之间的比例和经营关系。酒店所有经营功能、服务功能和后勤、设备、交通等功能占用的空间和场地都面临最准确的也是最终的确定。

例如：酒店内客房占用面积的比例是依据酒店的等级、性质而调整的，一般客房面积占用率在酒店总建筑面积中占多数。但是，高档的酒店往往公共经营区面积比较大，客房面积占有率会相对减少。而经济型酒店则正好相反。

以上海酒店2005年的统计为例：

经济型酒店客房面积占总面积比例为80%；

中等级酒店客房面积占总面积比例为77%；

高等级酒店客房面积占总面积比例为71%。

这样的客房比例关系对酒店投资人来说几乎没有风险，不仅有利可图，而且回报率高。

由此可见，客房是酒店投资回报的基石，即使是大型会议、娱乐、度假酒店也不例外。遗憾的是，我们曾经多次遇到过一些投资酒店的业主一心只希望酒店豪华、气派、希望达到四、五星级的标准，于是就会出现“大马拉小车”的现象。如：一个总建筑面积35000㎡的酒店竟然只有不足200间客房，按高等级客房每间平均占用面积50㎡（不含客房区公摊面积）来计算，客房区面积率还不到30%。这是非常错误的，会给酒店带来致命的伤害。其实，无论在什么城市和地区，也无论酒店的资产以后如何评估或者交换，只要客房区域的建筑面积占有率低于30%，从第一天起，酒店的业主就已经踏上了必然亏损的“不归路”，悲剧的结局难以避免。

⑶在经济比较发达的大中城市中，三、四星级酒店的“功能规模”也值得探讨。在这里有个简单的公式，即：客房区：公共区：设备后勤交通区=2：1：1。尽管不是绝对的，但很有参考价值，而且具有“检测功能”，可以用这个公式来检测规模定位的合理性与优化程度。

当然，城市经济条件、市场分析、地理因素、投资方式等也都是不可缺少的制约条件，需要在策划之初一并考虑。

投资建议

建议投资酒店的业主，建设一些投资和运营成本都低，规模不大，而回报率却最高的“经济型都市酒店”。客房数量在80—120间范围，要占有超过总建筑面积80%的面积比例：酒店内只设一个前厅，一个自助餐厅，一组必备的设备和办公用房。酒店自营范围的总建筑面积有5000㎡就足也。当然，这种酒店的位置必须在都市内比较繁华的地带，周围有较多的社会餐饮、娱乐、休闲和服务场所；设计上尤其要有独到之处；机电设备配套也都要遵循最经济、最实用的原则；还要力求建设周期短、筹开方便、使用人员少、运行费用低、社会化服务配套率高这几大原则，确保“谁投资谁受益”。

酒店规模的定位既有原则性，又有灵活性；既是绝对的，又是相对的。对酒店规模问题的思考、判断和评估是酒店策划者最早和最重要的工作之一。

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