闲置土地

未动工开发的国有建设用地

闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。2012年5月，国土资源部公布《闲置土地处置办法》，加码闲置土地管理，土地闲置2年可无偿收回。

范畴

具有下列情形之一的，可以认定为闲置土地：第一，国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满一年未动工开发建设的；第二，已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满一年的；第三，法律、行政法规规定的其他情形。

分类

国土部土地利用司司长廖永林表示，目前土地闲置大体分两类，企业自身原因如资金不到位、开发策略调整造成的占46%，另外占54%的闲置土地主要是政府原因造成的，而政府原因包括“地卖出去之后，征地拆迁没做完，没法开发；涉及城市规划调整，等等”。

现状

根据2010年一份《有关房地产开发企业土地闲置情况表》，北京、广州、海南、江苏等地成为闲置土地“重灾区”，四地闲置土地数量占全国的近四分之一，70%以上闲置土地性质为住宅用地。而开发商囤地回报可谓丰厚，广州54宗“涉案”土地闲置十多年，增值可能几十倍甚至上百倍!以珠江新城某地块为例，开发商尚未动工获利已接近11.2亿元。

广州约有54宗闲置土地被列入“黑名单”，被列入名单的闲置土地遍布广州的各个区域，从约定开工时间看，不少地块的闲置时间已经长达17年，闲置时间最短的也已有4年时间。

虽然这54宗地的用地面积近192公顷，但总出让金额连6亿元都不到，以容积率为2计算，平均楼面地价仅约153元/㎡，土地成本相当低廉。从目前广州住宅用地地价水平看，南沙、花都等地地价低的1000多元/㎡，市中心地价则多高达6000-10000元/㎡。而这些闲置土地闲置了十多年，增值可能几十倍甚至上百倍。

“黑名单”中，有一幅天河华景新城附近的宅地，其使用权面积为19130㎡，总建筑面积103697㎡，至今已经闲置了13年，不声不响地见证了周边楼价从4000元/㎡到2万元/㎡的飞跃；

而另一幅位于珠江新城“沉睡”了12年的CBD靓地也同样榜上有名，该珠江新城L2靓地位于珠江新城花城大道南侧、海明路北侧，地块因法律纠纷烂尾了8年，后又再闲置4年。按照原规划8万㎡总建筑面积计算，楼面地价仅为1356元/㎡，但如今珠江新城地王价格已经达到15324元/㎡，以此计算，珠江新城L2地块仅仅是土地增值便接近11倍，开发商尚未动工获利已接近11.2亿元！

而位于白云区石井镇横沙村西北侧地段的金沙洲地块，总用地面积26505㎡，计算容积率建筑面积51393㎡，绿地率35%。该地块合同约定开工时间应为2005年8月31日，闲置接近五年。以该地块合同价款1182万元计算，折合楼面地价仅为230元/㎡，按金沙洲现时的地价水平，即使以较为保守的5000元/㎡的楼面地价计算，一块仅为1000万元出头的土地，开发商坐等升值便获利超2.4亿元，地价升值接近21倍。

治理

2010年8月，国土资源部将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会，银监会或将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查，届时其中80%的闲置土地可能将被收回。不少地块已进入司法程序，待走完程序后将正式认定是否闲置土地，对的确是闲置土地的地块将征收土地闲置费，勒令其立刻动工开发，而闲置超过两年的将无偿收回。

2010年7月广州正式按新的标准计算土地闲置费，闲置费比原来高了几倍甚至10倍。从2010年5月正式出台新标准到7月执行政策前，开发商已经补缴了共3000万元的土地闲置费，一批住宅项目将如期动工。

草案

出台

为加大闲置土地处置力度，促进土地节约集约利用，国土资源部起草了《闲置土地处置办法（修订草案）》。2011年12月21日，修订草案在中国政府法制信息网公布，开始征求社会各界意见。

内容

修订草案规定，构成闲置土地的，县级以上地方国土资源主管部门应当下达《责令限期动工通知书》，督促土地使用者及时纠正。土地使用者在接到《责令限期动工通知书》后，应当在3个月内动工开发建设。

修订草案规定，县级以上地方国土资源主管部门应当与土地使用者协商，共同拟订闲置土地处置方案，闲置土地处置方案可以选择下列方式：延长动工开发建设期限，改变土地用途，安排临时使用，协议有偿收回国有建设用地使用权，置换土地。修订草案还规定，国土资源主管部门与土地使用者协商未能就处置方式达成一致的，土地闲置满1年的，经批准后可按土地出让或者划拨土地价款的20%征缴土地闲置费；未动工开发建设，土地闲置满2年的，经准后可无偿收回土地使用权。

对依法收回的闲置土地，可以依据国家土地供应政策，确定新的土地使用者开发利用；纳入政府土地储备；对耕作条件未被破坏且近期无法安排建设项目的，由县级以上地方国土资源主管部门委托有关单位组织恢复耕种。

例外

修订草案规定，六种情形可“闲置”：

因政府调整城乡规划，造成土地使用者不能按国有建设用地有偿合同和划拨决定书约定的用途、规划和建设条件开发的；

因政府未按国有建设用地有偿使用合同和划拨决定书约定的期限、条件将出让宗地交付给受让人，致使项目不具备动工开发建设条件的；

因政府供应土地存在权利不清，致使土地使用者无法动工开发建设的；

因国家政策要求，需对约定的规划和建设条件进行修改，致使土地使用者动工开发延迟的；

因政府、政府有关部门提出停止动工的，但因土地使用者违法行为导致的除外；

因政府、政府有关部门其他行为，致使土地使用者动工开发延迟的。

此外，修订草案规定，因不可抗力、司法查封、诉讼、仲裁或者军事管制、文物保护等原因导致无法按原来约定、规定的期限动工开发建设的，也可“闲置”。

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