陆家嘴买到“毒地”索赔案

江苏省苏州市高新区土壤污染产生侵权纠纷案件

陆家嘴买到“毒地”索赔案，江苏省苏州市高新区土壤污染产生侵权纠纷案件。

案件背景

让给苏钢

2000年5月，苏州市国资委、苏州市工投公司与北大方正集团签署了资产重组协议，7月，北大方正对苏钢集团进行全资收购，并于2003年正式入主苏钢集团。2008年12月，原苏州市国土资源局经收储、挂牌，将苏钢集团老厂区（主要为非焦化区）部分地块用途调整为住宅、商业、商务金融用地后出让给苏钢集团，对价为6.48亿元。

但拿到地的苏钢集团，受困于资金问题，根本无力开发。2013-2014年期间，苏州市相关部门再次批准调整用地规划，原地块的部分区域被划出用作市政道路和公共设施，加入了大片原焦化区用地，调整后的绿岸地块被重新分割为17个子地块，土地用途变更为住宅、商办、工业（研发）、教育等。

2014年9月29日，绿岸地产已经通过江苏省工商行政管理局核发《名称预先核准通知书》，10月27日，苏钢集团作出《苏州绿岸房地产开发有限公司股东决定》，决议通过标的公司章程，公司注册资本为5000万元，苏钢集团100%出资，2014年11月正式成立。

2014年12月，苏州绿岸房地产开发有限公司（以下简称“苏州绿岸”）成为地块开发主体。拥有苏地2008-G-6号地块上的17块国有建设用地使用权，其中包括6块住宅用地、两块教育用地、4块商办用地以及社区中心、加油站、办公用地等，当时17块地均为“拟建”状态。占地近1500亩，规划总建筑面积约为108万平方米，其中住宅用地规划总建筑面积约为66.4万平方米，可供整体系统开发。

挂牌出售

2016年，因钢铁市场低迷，苏钢集团将苏州绿岸95%股权挂牌出售。根据苏钢集团于2016年8月挂牌时披露的信息，苏州绿岸名下地块中，非焦化区域的土壤和地下水基本未受到污染，可再开发利用；焦化区域的污染主要集中在4号地块局部区域，根据修复目标值，最终确定0-18米深度内，污染范围为17542平方米，污染土方量为39604立方米。

2016年10月17日，在上海联合产权交易所，经过222多轮的报价竞争，苏州绿岸房地产开发有限公司95%股权以约85.25亿元的总金额成功转让。竞得者是陆家嘴下属全资公司-上海佳湾资产管理有限公司（以下简称“佳湾公司”）与华宝信托-安心投资20号集合资金信托计划（以下简称“安心信托”）组成的联合体。这次收购是陆家嘴实施“走出去”战略的重要一步，苏州绿岸名下17宗、建筑面积超100万平方米的土地储备将大大拓展该公司的发展空间。

根据2016年12月，陆家嘴与苏钢集团签署的《关于苏州绿岸股权交易相关事宜的备忘录》显示，双方约定：“关于部分地块存在土壤污染事宜，根据经苏州市环境保护局备案的相关调查评估报告，该等土壤环境治理不存在技术上的障碍，治理完成后将符合国家和地方性环境质量标准，可根据现有规划文件的要求进行开发建设。苏钢集团将就环境治理事宜为绿岸公司提供协调及支持。”

2017年4月17日，陆家嘴公告，竞拍联合体已按照《产权交易合同》的约定，完成了剩余款项的支付。

开发建设

从2020年12月苏州高新区发布的相关内容来看，陆家嘴·苏州绿岸项目总占地面积约66万平方米，开发总体量（建筑面积）约157万平方米，是苏州高新区首个百万方城市区域综合体项目。项目2017年5月正式启动开发建设，整体开发周期计划为8年，预计于2025年左右基本开发成熟。其中，商业体项目在2018年12月开工，原本是预计2021年底投入使用。

项目停工

2021年，苏州绿岸意外发现项目的部分地块存在严重污染风险，便向当地政府部门进行了报告，并暂停相关开发建设工作。导致住宅区2800套房屋暂停销售、投资百亿的区域综合体项目沦为一座空城。根据陆家嘴披露的信息，该项目7年的开发中，陆家嘴集团累计工程等投入金额约21.9亿元，叠加2016年竞拍绿岸公司时所支付的85.25亿元交易总金额，陆家嘴在该项目上的投资总金额，已达到107亿元。

在停工前，苏州绿岸项目的学校、幼儿园、商业体、健身公园及部分住宅等均已完工且达到交付标准。陆家嘴曾在公告中透露，已开发项目的8幅地块，其中2号、8号、9号、13号地块已竣工，12号地块处于停工状态，2号、13号地块为教育配套，8号、9号是商办、商业用途，12号则为住宅用地。

地块状况

《金融时报》记者在梳理案涉土地相关公告及文件时发现，从2016年最初挂牌，到2022年随着相关检测深入，“毒土地”的面积正逐渐扩大。

2016年，在苏钢集团最初披露的挂牌文件中，关于土地的污染情况，苏钢集团表示，苏钢老区焦化区域场地污染主要集中在焦化区的污水处理区和粗苯车间（即主要集中在4号地块局部区域），根据修复目标值，最终确定0-18米深度内，污染范围为17542平方米，污染土方量为39604立方米。其余非焦化区域的土壤和地下水基本未受到污染，可再开发利用。

2022年，绿岸公司意外发现已建设教育设施的2号、13号地块及尚未开发的3号、4号地块均存在严重污染风险，土壤或地下水中诸多元素大幅超标。陆家嘴就土地污染事宜向当地政府部门进行了报告，并于2022年4月12日从“中环网”获悉，江苏省生态环境厅于近日发布了中央第二生态环境保护督察组移交事项，涉及绿岸公司名下部分土地存在污染，对污染情况进行了初步确认，多处地块土壤中苯并芘、萘严重超标，不符合用地标准。当时，陆家嘴已经开发其中8幅地块。

2022年7月，陆家嘴更新风险提示进展报告，称2022年4月22日起，公司按生态环境部督察办要求，配合其委托的南京环境科学研究所进场对绿岸公司名下全部17块土地进行初步检测调查。据5月11日通报的初步调查结果显示，1-6号及10号地块存在污染，局部区域污染情况严重。为核查相关情况，绿岸公司同步进行委托检测，截至7月25日，据上海市环境科学研究院出具的调查报告，前述7个地块存在不同程度污染，不符合该等地块原对应的规划用地标准。

2023年6月17日，绿岸公司收到中国环境科学研究院出具的对7-9号、11-13号、17号地块的土壤污染状况调查报告，显示该等地块存在局部土壤或地下水污染因子超标。至此，17幅地块中确定存在污染的土地增至14块。

案件处置

提出赔偿

根据陆家嘴的公告信息，陆家嘴及各方环境调查已确定苏州绿岸名下14块土地存在污染，且污染面积和污染程度远超地块挂牌出让时所披露的污染情况。陆家嘴认为，在案涉土地的调规变性及出让过程中，各被告存在一系列违法违规、弄虚作假、不依法履职的侵权行为，因此提出了约100.44亿元的赔偿诉求。

发起诉讼

2023年8月7日，陆家嘴及全资子公司佳湾公司、上海佳二实业投资有限公司作为原告，就2016年苏州绿岸95%股权交易，向江苏省高级人民法院提起了民事诉讼，向包括苏钢集团、苏钢集团当年委托的环评机构、苏州相关政府部门在内的多方当事人发起共同侵权诉讼。

2023年11月3日盘后，陆家嘴公告称，公司、公司控股子公司上海佳湾资产管理有限公司（以下简称“佳湾公司”）、公司控股子公司上海佳二实业投资有限公司（以下简称“佳二公司”）（以下合称“原告方”）与江苏苏钢集团有限公司（被告一）、苏州市环境科学研究所（被告二）、苏州市苏城环境科技有限责任公司（被告三）、苏州国家高新技术产业开发区管理委员会（被告四）、苏州市自然资源和规划局（被告五）（以下合称“被告方”）因土壤污染产生侵权纠纷，原告方向江苏省高级人民法院提起民事诉讼。原告方收到本案书面《受理案件及告知合议庭组成通知书》。

陆家嘴主要诉讼请求具体如下：

立案受理

截至2023年11月8日，案件所处为诉讼阶段，法院已立案受理，尚未开庭审理。

案件回应

陆家嘴

2023年11月3日，陆家嘴称，2016年，公司指定控股子公司佳湾公司和佳二公司（通过信托计划）组成联合体在上海联合产权交易所联合竞得苏钢集团挂牌出让的绿岸公司95%股权，绿岸公司名下的主要资产为位于苏州高新区苏通路北、苏钢路东的17块土地使用权。2022年以来，公司及各方环境调查确定绿岸公司名下14块土地存在污染，且污染面积和污染程度远超苏钢集团挂牌出让时所披露的污染情况。同时，公司委托专业机构核查发现，在案涉土地的调规变性及出让过程中，各被告存在一系列违法违规、弄虚作假、不依法履职的侵权行为，共同导致了原告方受让存在严重污染的案涉土地。

2023年11月6日，陆家嘴董事长徐而进在业绩说明会上对中国房地产报记者表示，该公司专项工作小组正全力以赴开展处置、维权工作，推动相关责任方承担后续处置责任。

2023年11月12日，陆家嘴公告，关注到近期媒体上出现关于公司控股子公司苏州绿岸名下部分土地存在污染事宜的报道及苏钢集团的相关情况声明。针对相关各方的侵权行为，公司将全力通过司法途径，按照江苏省高级人民法院的要求充分举证，还原事实真相，维护公司及全体股东利益，并根据事项进展情况及时履行信息披露义务。

苏钢集团

2023年11月7日，《每日经济新闻》记者来到苏州市虎丘区钢成路28号苏钢集团总部，通过官网公开电话联系到该公司一位负责人并提出了采访请求，其表示马上安排负责相关领导来回应。然而，记者在大门口等待近1个小时，未有公司人员前来，电话再也未能接通。

2023年11月10日，苏钢集团就“网上涉及苏州绿岸项目相关舆情”发布情况说明。在2016年转让股权时，该公司已如实披露了第三方专业机构关于苏州绿岸名下土地存在部分污染的调查结果及报告全文，并在资产评估报告中明确提示了该范围中部分地块原为钢铁焦化生产区域，可能存在土壤污染风险。联合体方在开发建设苏州绿岸地块期间，没有按照有关要求建设地下水阻隔墙及采取其他防护措施，存在扰动地下水、搬运土壤造成部分环境交叉污染的行为和施工作业不规范造成二次污染的行为。

苏州市政府

2023年11月7日，苏州市政府相关人士对每经记者表示，有关陆家嘴集团和苏钢集团在虎丘区项目的问题其实已发生好几年，苏钢集团在国企改制以后，将工厂所在地的资产包通过产权交易方式进行了转让。双方属于企业的经营行为，已到了司法诉讼阶段，按照法律途径正常解决。

2024年7月，生态环境部召开的新闻发布会透露，2023年年末，备受关注的百亿苏州“毒地”案中的受污染地块已修复完成。

苏州高新区

2022年4月，多份“群众信访举报转办和边督边改公开情况一览表”中提及了苏州绿岸项目地块土地污染问题。对此，苏州高新区管委会组织开展核查后作出了4点回复：

小区业主

2023年11月9日，记者对依然居住在地块上的14号、15号地（尚不明确是否污染）的业主进行了采访。尽管她们所居住的地块尚未明确是否受到污染，但她们一直被“毒地”扩散的心理阴霾所笼罩。有业主表示，现在找不到开发商，找不到物业，“好像只剩我们孤零零地在这干耗着，房子住不了，每个月还要按时还房贷，投诉无门，真的不知道该怎么办了。”11月10日，刚结束和开发商、社区沟通后，锦绣澜山·峰誉庭的业主宣先生表示，此次和他一起维权有三百多户，大多都是商业房的业主，大家的诉求很统一，想退房，宁可折价都要退。11月11日，十几余名业主均表示，最大的诉求就是要求退房。业主王女士称，现在房子不敢住，房租和房贷已经让家庭入不敷出。

案件影响

学校停办

随着首批业主的入住，毒土地污染问题也开始展现。2021年6月，2号教育用地上所建苏州雷丁学校未通过环评，涉及工业用地改教育用地问题。苏州绿岸还曾因此被苏州环保部门调查，并处542.7万多元的行政处罚。自此，苏钢17宗地块开始进入污染自查阶段。

根据陆家嘴公司发布的公告信息，雷丁学校所在地是2号地块，2号地块原本的用地性质是“工业（研发）”，苏州市资规局苏州高新区（虎丘）分局于2019年11月出具的《建设项目答复函》，将2号地块用地性质由“工业（研发）”变更为“教育用地”。

2023年2月，苏州市自然资源和规划局向绿岸房产发出《行政撤销事前告知书》，称苏州市资规局苏州高新区（虎丘）分局于2019年11月将2号地块用地性质由“工业（研发）”变更为“教育用地”的《建设项目答复函》行为，不符合该地块控制性详细规划，拟撤销该《建设项目答复函》，将2号地块用地性质恢复为工业（研发）用地。因地块存在污染，且用地性质恢复为工业（研发）用地，原本计划2021秋季开学的雷丁学校未投入使用。

楼盘停售

存在污染的地块还包含住宅项目锦绣澜山的两个楼盘——锦园、绣庭。其中，锦园一期的六栋房分别于2018年12月和2019年10月开盘，2019年12月交付；二期于2020年4月开盘，2021年10月交付。公开信息显示，2021年锦绣澜山项目均价为2.4万元，2022年，部分户型的均价升至2.6万元。

2022年4月，江苏省公布的《中央第二生态环境保护督察组向我省移交的第六批信访事项办理情况》中提到，第三方检测机构检测结果显示苏州绿岸项目多处地块土壤中苯并芘、萘严重超标，这些污染物中部分元素具有致癌风险，不符合用地标准。同月，苏州锦绣澜山锦园暂停销售。

业主维权

2023年11月，当地中介向九派财经透露，当时业主们联名上书开发商维权，最后开发商把维权业主的房子退了，项目也就此封盘，已经有一年多。但是还有十几户人家没有参与维权，目前还住在里面，浒墅关镇的商业综合体锦绣和陆坊附近则成了“无人区”。中介还透露，“毒土地”污染基本人尽皆知，后续开发商给部分维权业主做了退款，但仍有人选择在小区居住。

房价暴跌

2023年11月9日，大皖新闻记者来到现场探访，发现多个地块门口挂着“本地块存在污染风险”的警告牌。有涉事地块早已入住的一个小区居民告诉记者，自从2022年这些警告牌挂出之后，小区房价出现暴跌，居民很担心自家房子所在地块到底有没有污染。

案件解读

2023年11月，北京金诉律师事务所主任、房产律师王玉臣告诉九派财经，就陆家嘴集团而言，其在案涉地块中建设规模大、项目类型多、资金投入更是不菲，而相关项目在建设、竣工、销售等各环节发现所在土地存在严重污染，建设暂停、竣工验收不合格、销售中止、整改修复、重新鉴定等都是陆家嘴集团正在或者后续需要面临的问题。

2023年11月，易居研究院研究总监严跃进在接受记者采访时表示，该事件要处理需要面临几个难点。首先如果涉及购房者，处理起来会比较复杂，购房者的权益需要保护；其次，该项目本身体量很大，问题解决起来需要时间，尤其是疫情后，很多之前的土地问题查证起来比较困难，整个周期会比较漫长；第三，如果拆除已建成的建筑，后期修复成本也比较高。

2023年11月，中国政法大学法与经济学研究院副院长徐文鸣在接受《金融时报》记者采访时表示，土壤污染的责任到底应该归责于谁是此案的关键。陆家嘴方面至少必须举证证明苏钢集团及其他被告存在过错，而根据苏钢集团的公告，其已经在转让时向原告充分披露了污染事实。因此，案件具体事实还有待法院查明。

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