项目移交

项目业主与全部项目参与方之间进行项目所有权移交的过程

项目移交是指全部合同收尾后，在政府项目监管部门或社会第三方中介组织协助下，项目业主与全部项目参与方之间进行项目所有权移交的过程。

移交依据

对于不同行业的、不同类型的项目，国家或相应的行业主管部门出台了各类项目移交的规程或规范。下面就依投资主体的不同，分别就个人投资项目、企(事)业投资项目和国家投资项目的移交范围与依据进行讨论，并且这些讨论以投资建设项目为主。

(1)个人投资项目移交的范围与依据。对于个人投资项目(如外商投资的项目)，一旦验收完毕，应由项目团队与项目业主按合同进行移交。移交的范围是合同规定的项目成果、完整的项目文件、项目合格证书、项目产权证书，等等。

(2)企(事)业投资项目移交的范围与依据。对于企(事)业单位投资项目，如企业利用自有资金进行的技术改造项目，企(事)业为项目业主，应由企(事)业的法人代表出面代表项目业主进行项目移交。移交的依据是项目合同。移交的范围是合同规定的项目成果、完整的项目文件、项目合格证书、项目产权证书，等等。

(3)国家投资项目移交的范围与依据。对于国家投资项目，投资主体是国家，但却是通过国有资产的代表实施投资行为。一般来说，对中、小型项目，是地方政府的某个部门担任业主的角色。对大型项目，通常是委托地方政府的某个部门担任建设单位(项目业主)的角色，但建成后的所有权属于国家(中央)。对国家投资项目，因为项目建成后，项目的使用者(业主)与项目的所有者(国家)不是一体的，因而，竣工验收和移交要分两个层次进行。

（1）项目团队向项目业主进行项目验收和移交。一般是项目已竣工并通过验收班子的竣工验收之后，由监理工程师协助项目团队向项目业主进行项目所有权的移交。

（2）项目业主向国家进行的验收与移交。由国家有关部委组成验收工作小组，在项目竣工验收试运行一年左右时间后进驻项目现场，在全面检查项目的质量、档案、环保、财务。预算、安全及项目实际运行的性能指标、参数等情况之后，进行项目移交手续。移交在项目法人与国家有关部委或国有资产授权代表之间进行。

移交内容

项目移交包括实体移交和文件移交，项目移交方和项目接收方将在项目移交报告上签字，形成项目移交报告。项目移交报告即表明项目移交的结束。

(1)项目的实体移交

项目的实体移交包括可交付的一切项目实体或项目服务。在提供项目移交报告之前应当进行项目移交的检查工作，仔细填写移交检查表。项目的移交检查表是罗列项目所有交付成果的表格，并对其中的具体细节进行描述，以便今后的核对。其形式比较简单，如表所示。

(2)项目的文件移交

一般情况下，项目文件的移交是一个贯穿项目整个生命周期的过程，只是在最后的收尾阶段，项目的文档移交具有很深刻的意义和作用。项目的各个阶段移交的文档资料是不同的。

初始阶段应当移交的主要文档资料有：项目初步可行性研究报告及其相关附件、项目详细可行性报告及其附件、项目方案报告、项目评估与决策报告。

计划阶段应当移交的主要文档资料有：项目描述文档、项目计划文档等。

实施阶段应当移交的主要文档资料有：项目中可能的外购和外包合同、标书、项目变更文件、所有项目会议记录、项目进展报告等。

收尾阶段应当移交的主要文档资料有：项目测试报告、项目质量验收报告、项目后评价资料、项目移交文档一览表、各款项结算清单、项目移交报告等。

移交程序

工程项目经竣工验收合格后，便可办理工程移交手续。即将项目的所有权移交给建设单位。项目的移交包括项目实体移交和项目文件移交两部分。以工程项目移交为例，移交的内容如下：

(1)工程实体移交，即建(构)筑物实体和工程项目内所包括的各种设备实件的移交。工程实体移交的繁简程度随工程项目承发包模式的不同及工程项目本身的具体情况不同而不同。

(2)工程技术档案文件移交。移交时要编制《工程档案资料移交清单》。项目团队和业主按清单查阅清楚并认可后，双方在移交清单上签字盖章。移交清单一式两份，双方各自保存一份，以备查对。

(3)在办理工程项目移交前，项目团队要编制竣工结算书，以此作为向项目业主结算最终拨付工程价款的依据。而竣工结算书通过监理工程师审核、确认并签证后，才能通知银行与项目团队办理工程价款的拨付手续。

当项目的实体移交、文件资料移交和项目款项结清后，项目移交方和项目接收方将在项目移交报告上签字，形成项目移交报告。项目移交报告即构成项目移交的结果。

移交回访

1.回访的目的和意义

项目验收、移交后，按采购合同的条款要求和国家有关规定，在预约的期限内由项目经理部组织原项目人员主动对交付使用的竣工项目进行回访，听取项目业主对项目质量、功能的意见和建议。一方面，对项目运行中出现的质量问题，在项目质量回访报告中进行登记，及时采取措施加以解决；另一方面，对于项目实施过程中采用的新思想、新工艺、新材料。新技术、新设备等，经运行证明其性能和效果达到预期目标的，要予以总结、确认，为进一步完善、推广积累数据创造条件。

项目回访、保修的意义在于：

(1)有利于项目团队重视管理，增强责任心，保证工程质量，不留隐患，树立向用户提供优质工程的良好作风。

(2)有利于及时听取用户意见，发现问题，找到工程质量的薄弱环节，不断改进工艺，总结经验，提高项目管理水平。

(3)有利于加强项目团队同用户的联系和沟通，增强项目用户对项目团队的信任感，提高项目团队的信誉。

2.项目回访的方式

项目移交后，项目团队应定期向用户进行回访，特别在保修期内，至少应回访一次。如保修期为一年时，可在半年左右进行第一次回访，一年到期时进行第二次回访，并填写回访卡。对不同的项目，回访的方式不同。以常见的工程项目为例，回访的方式一般有三种：一是季节性回访。大多数是雨季回访屋面、墙面的防水情况，冬季回访锅炉房及采暖系统的情况；发现问题采取有效措施，及时加以解决。二是技术性的回访。主要了解在工程施工过程中所采用的新材料、新技术、新工艺、新设备等的技术性能和使用后的效果，发现问题及时加以补救和解决；同时也便于总结经验，获取科学依据，不断改进与完善，并为进一步推广创造条件。这种回访既可定期进行，也可以不定期进行。三是保修期满前的回访。这种回访一般是在保修即将届满之前，进行回访，既可以解决出现的问题，又标志着保修期即将结束，使建设单位注意建筑的维护和使用。

项目保修

项目合同中一般都规定缺陷保修期，并对这段时间内所发生的质量问题以合同条款的形式规定出了预先处理方式，项目团队可以按照合同要求进行保修。

在保修期内，用户发现了问题，一般有如下处理方法。

(1)因项目团队施工质量原因造成的问题，应由项目团队无偿进行保修。

(2)因设计原因造成使用问题，则可由用户提出修改方案或由原设计单位提出修改方案，经用户向项目团队提出委托，进行处理或返修，费用原则上由用户负担。

(3)因用户在使用后有新的要求或用户使用不当需进行局部处理和返修时，由双方另行协商解决，如由原项目团队进行处理或施工时，费用由用户负担。

(4)对无法协商解决的项目质量及其他问题，可请法律部门调解，也可提交有关仲裁部门仲裁解决。

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