拐点论

房地产术语

拐点论有两种，一是房价的绝对值是往下走的，从一个高的价位向下走，这是很多人理解的“拐点”。二是指房价的增长速度大大减缓。

简介

一是房价的绝对值是往下走的，从一个高的价位向下走，这是很多人理解的“拐点”。‘

二是指房价的增长速度大大减缓。拐点本来是数学上的一个术语，在生活中，拐点多用来说明某种情形持续上升一段时间后开始下降或回落。所以，有了经济的拐点，放低长的拐点，以及股市的拐点。一般房地产拐点论是指2007年12月13日，在万科资助的“海螺行动II——中英解决城市低收入人群住房问题比较研究大会”上，接受记者采访时，王石提出的论点。此论点一提出为房市带来很大的波动。

论点起源

2007年12月13日，在万科资助的“海螺行动II——中英解决城市低收入人群比较研究大会”上，有人问王石:“10月以来，以广州为代表的一些楼市普遍遇冷，广州新建商品房的销售量下降严重，你是否认同楼市出现拐点的说法？”王石回答：“你问的问题和我们大会的主题没有什么关系，但是出于礼貌，我依然会回答你这个问题——是的”。“拐点论”于是新鲜出炉，在业内掀起了轩然大波，并对市场产生了巨大影响。这被普遍视为房地产界“拐点论”论争的起始点。

发展过程

王石就“拐点论”在博客上发表了8篇文章补充观点：“房地产还不出现拐点才是咄咄怪事！”、“房价快速上涨是阶段性事件”、“房价需要调整，但不会大起大落”、“不囤地、不捂盘、不惜售、活存量”、“中产阶级买不起房子，市场就到调整期了”等。王石并在多种场合进行了相关“拐点论”的阐述或解释或应用，甚至打比喻来形象陈述：“房价拐点就是秃子头上的虱子，明摆着”。在中城联盟的闭门会议上，王石提醒同行们说，所谓“拐点”，典型来说就是冰火两重天。不是大起到大跌，不是上升曲线到下降曲线，而是需求发生了根本性转变。

2007年10月29日，王石在“人居建筑与可持续发展论坛”上就“拐点论”进行阐述，并称万科不囤地、不捂盘。12月13日下午，在北京清华大学紫光国际交流中心召开“海螺行动II”新闻发布会上，王石表示：拐点论仅限珠三角地区。12月16日晚，王石在上海与新闻界朋友的“年夜饭”上称：楼市拐点已经到来。12月25日播出的中央电视台《经济半小时》专题访谈话中，王石表示中产阶级买不起房，建议大家三、四年后再买房，并承诺2008年后万科绝不拿地王，不囤房。2008年1月21日，王石强调拐点论的出发点并非“向政府表态，避免更严厉的政策出台”。2008年3月20日，王石在香港接受记者采访称，坚定不移地看好行业发展的前景，看好行业的长期前景并不意味着可以忽视短期风险……

具有万科官方色彩的万科代表们，也多次阐述或解释或应用“拐点论”。万科公司董事、执行副总裁肖莉曾说，万科对拐点的判断来自成交量。

万科公布2007年年报及内容解读、万科强调“坚定不移地看好行业的长期前景”、“中国城市住宅价格长期深幅下跌的空间并不存在”、“由于刚性需求的存在，未来的房价没有进一步深幅调整的空间”等内容来看，基本上是从万科向记者发放的3页纸“新闻通稿”（销售套数世界首位万科跻身全球最大住宅企业）中摘录（有的甚至是全文照录）。从此类比来看，媒体上出现的关于万科或王石的重要舆论，应是由万科事先设计好的。即便王石最开始抛出“拐点论”不是万科提供给媒体的材料而来，也不是通过记者做托提问而出，那在“拐点论”被激烈争论过程中，王石或万科为什么不向媒体提供“新闻通稿”等材料趁早澄清或修正呢？由此可见，关于“王石的任何一句话，都有可能被误解或者过度解释”一说，虽不排除有可能，但难以将“拐点论”明确定义为“媒体的误读”。

“拐点论”早有“探路先锋”：早半年之久出炉的“泡沫论”。

2007年6月12日下午，王石在出席万科与英国总领事馆文化教育处联合举办的第二届“海螺行动”时公开抛出房价已经出现泡沫一说。

6月13日开始，陆续有媒体报道出来。上海证券报的报道是，“‘中国房价涨得过快、升幅过大，已经出现泡沫，泡沫早晚都会破裂。’在日前万科集团与英国总领事馆文化教育处联合启动的解决城市低收入人群住房问题比较研究活动中，万科董事长王石语出惊人……楼市泡沫破裂只是时间问题，也许是两三年，也许用不着那么长时间”。中国房地产报的报道是：“6月12日下午，万科集团在深圳宣布启动“中英‘解决城市低收入人群住房问题’比较研究”活动。王石在活动现场宣称“中国房价涨得过快，升幅过大，已经出现泡沫，2—3年间泡沫将破裂”。作为中国房地产领袖企业的掌门人，对于楼市存在泡沫的评价，可能引起的关注要远甚于一些知名学者的言论”。

正当舆论争论得热火朝天、市场开始做出反应的时候，王石出面对“泡沫论”进行修正，也指是媒体的“误读”。然而，有两大疑点质疑王石的修正或纠偏：一是各大媒体对“泡沫论”的报道高度一致，应是各媒体根据王石的现场发言或万科提供的“新闻通稿”等资料而出。二是王石的博客也在2007年6月13日第一时间贴出了一篇题为“王石：中国楼市泡沫必破万科已经做好应对准备”的文章。文章一开篇写道：“2007年6月12日下午，万科董事长王石在出席万科集团与英国总领事馆文化教育处联合举办的第二届“海螺行动”，即“中英‘解决城市低收入人群住房问题’比较研究”活动正式启动仪式上明确表示，中国房价涨的过快，而且持续时间很长，已经出现泡沫，泡沫一定会破裂。……王石表示，中国房价涨的过快，升幅过大，已经出现泡沫，泡沫早晚都会破裂，只是时间问题。王石甚至对楼市泡沫破裂的时间进行预测，“也许是2－3年，也许用不着那么长时间”。

“泡沫论”被媒体“误解”的可能性不大。上海《国房分析咨询报告》首席分析师、长沙新思维企业发展策划公司首席顾问、本文作者陈真诚认为，进而不难看出，“泡沫论”是“拐点论”的基础和“先行部队”，“拐点论”或并非王石被记者问及时即兴“回答”。

人物简介

为摩托罗拉地产公司，但他本人并非公司的所有者。

王石，汉族，1951年1月出生于广西壮族自治区柳州市，兰州铁道学院给排水专业毕业。1988年中心改组发行股票，更名为“深圳万科企业股份有限公司”，1991年公司在深圳证券交易所正式挂牌上市交易，王石历任公司董事长兼总经理，1999年2月辞去总经理职务。

相关企业

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2007年公司完成新开工面积776.7万平方米，竣工面积445.3万平方米，实现销售金额523.6亿元，结算收入351.8亿元，净利润48.4亿元，纳税53.2亿元。

以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”，连续第四年获得“中国最佳企业公民”称号。

万科1988年进入住宅行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2007年末，万科全国市场占有率为2.1%，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的二十九个城市。当年共销售住宅4.8万套，销售套数位居世界前茅，跻身全球最大的住宅企业行列。

经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。2007年，万科工厂化技术的研发和应用取得重要进展，位于东莞的住宅产业化基地正式投入运作，并被建设部授牌为“国家住宅产业化基地”，上海新里程项目20号、21号两栋工厂化住宅楼已向市场推出。同年，万科新开工住房中装修房的比例达到53.4%，这是公司倡导节能环保、践行社会责任的重要体现。

万科是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。2007年，公司在行业内首先推出“冷静期”概念，实行“三天无理由退订”。根据盖洛普公司的调查结果，万科2007年客户满意度提升两个百分点，达到89%。至2007年底，平均每个老客户曾向7.11人推荐过万科楼盘。

万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去十年，万科销售收入复合增长率为49.9%，净利润复合增长率为42.3%；最近三年，万科销售收入复合增长率达到93.7%，净利润复合增长率达到88.4%，基本每股收益复合增长率达到67.6%。公司在发展过程中两次入选福布斯“全球最佳小企业”；多次获得《投资者关系》、《亚洲货币》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。

万科现有员工16000余人。自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2001年起，万科每年委托第三方顾问公司对全体职员进行员工满意度调查。2007年11月，万科作为唯一一家房地产企业以“雇主品牌”项目，荣获由北京大学管理案例研究中心、《北大商业评论》和企业家与企业管理研究院联合设立的“中国管理学院奖”。2008年1月，万科荣膺第三届“CCTV年度雇主调查”评选“最具领袖气质的年度最佳雇主”称号。

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