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回租

经济术语

回租是一种十分有效的房地产融资方式。一项回租业务实际上是由两项并进的经济活动组成的。首先是房地产买卖关系；其次是房地产投资者又将购入的房地产再出租给该房地产的出售者，这又是房地产租赁关系。在一项回租业务中，双方当事人都具有双重身份，即卖主又是承租人，买主又是出租人。具体说来，回租即某房地产经营者将一项房地产出售给一家投资机构，然后再作为房地产承租人去经营。租赁期一般很长，在租赁期内房地产承租人向投资机构即房地产业主交纳租金。租金由两个部分组成，一部分是分期偿还房地产价款即为本金；另一部分为投资机构的投资回报即利息。

术语简介
于是，开发商可以将物业以低于市场售价的价格出售（一般不会低于其市场价格的75%，即回租融资的比例高于抵押贷款比例的上限），及时获得资金的回收，并与投资者签订长期回租合同。由于物业的售价低于市场水平，因此开发商向投资者支付的租金也低于市场水平。对于投资者，回租可为其带来高于抵押贷款的投资回报率，而且他对物业拥有控制权，租期结束后可将物业继续出租或出售，获得更可观的回报。对于开发商而言，回租融资的最大好处就是可以少占用自有资金，此外租金在财务上作为经营成本，应从纳税收入中扣除，开发商可因此获得一定的免税额度。但回租融资对开发商的经营水平也提出了更高的要求――其预期经营收益率必须高于回租融资的成本。另外，回租期满后，开发商并不能获得物业的产权。
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