假设开发法

房地产估价方法

假设开发法（hypothetical development method， residual method）是房地产估价方法之一，是指运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体有现金流量折现法和传统方法，其在土地估价中又称为剩余法。

定义

指预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。在运用现金流量折现法时，不用扣除利润部分。

应用方向

假设开发法除了能用于待开发房地产价格评估外，还可以为房地产投资者提供以下分析：

（1）测算待开发房地产的最高价格。

（2）测算房地产开发项目的预期利润。

（3）测算房地产开发中可能的最高费用。

应用范围

假设开发法是我们在房地产估价中常用的方法，具体估价时有现金流量折现法和传统方法。有观点认为现金流折现法和传统方法有着明显的区别，且从理论上讲，前者优于后者。其实，它们之间的区别只是表面上的，具体出发点不同而已，从理论上来讲并不存在优劣，只是在考虑资金的时间价值时，前者是现值原理，后者是终值原理。它们之间应该是等价的。搞清上述原理可以澄清一些错误认识，有利于在估价实践中正确确定有关项目。

假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。运用此方法应把握待开发房地产在投资开发前后的状态，以及投资开发后的房地产的经营方式。

待开发房地产投资开发前的状态，包括生地、毛地、熟地、旧房和在建工程等；投资开发后的状态，包括熟地和房屋（含土地）等；投资开发后的房地产的经营方式，包括出售（含预售）、出租（含预租）和自营等。

假设开发法的基本理论依据与收益法相同，是预期原理。

优缺点

从理论上讲，现金流量折现法测算出的结果比较精确，但测算过程较为复杂;传统方法测算出的结果比较粗略，但测算过程相对简单一些。就它们的精确与粗略而言，在现实中可能并不完全如此，这是因为现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”，具体需要做到以下3点：①后续开发经营期究竟多长要预测准确;②各项收入、支出在何时发生要预测准确;③各项收入、支出发生的金额要预测准确。

由于存在着众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际，准确预测是十分困难的。尽管如此，在实际估价中应尽量采用现金流量折现法。在难以采用现金流折现法的情况下，可以采用传统方法。

基本公式

传统公式：

待开发不动产的价值=开发完成后的不动产价值－开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－购买待开发不动产应负担的税费

估价步骤

1、调查待开发房地产的基本情况；

2、选择最佳的开发利用方式；

3、估计开发建设期；

4、预测开发完成后的房地产价值；

5、估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买待开发房地产应负担的税费。

案例分析

某城市定于2003年6月1日拍卖一块多层住宅用地，土地总面积为20000平方米，出让年限为70年，规划要求的建筑容积率为1.20。如果某一竞买方经过调查研究预计建成后住宅的平均售价为3500元/平方米，土地开发和房屋建安费用为1500元/平方米，管理费用和销售费用分别为土地开发和房屋建安费用之和的3%和6%，销售税金与附加为销售额的5.5%，当地购买土地应缴纳税费为购买价格的3%，正常开发期为2年，希望投入的总资金能获得15%的年税前收益率。那么，在竞买时，他的最高报价应是多少。假设银行贷款利率为5.49%。

设购买土地的最高报价为X。计算时，开发过程中发生的资金按均匀投入。

(一)、用现金流折现法进行估价

因折现率就是预期收益率，所以，其折现率为15%。

(1)开发完成后价值现值=20000×1.2×3500/(1+15%)2=63516068元=6351.61万元

(2)销售税金与附加现值=6351.61×5.5%=349.34万元

(3)土地开发、房屋建安、管理费和销售费现值=20000×1.2×1500×(1+3%+6%)/(1+15%)=3412.17万元

(4)购买土地应缴纳税费现值=0.03X

(5)所以用现金流折现法估价的土地价格X=6351.61－349.34－3412.17－0.03X

X=2514.66万元

(二)、用传统方法进行估价

(1)开发完成后价值=20000×1.2×3500=84000000元=8400.00万元

(2)销售税金与附加=8400.00×5.5%=462.00万元