商业区位

商业活动的空间位置的选择

商业区位是指商业活动的空间位置的选择。

优劣标准

商业区位的优劣，首先取决于土地的自然条件、资源状况以及由自然条件和资源状况组成的环境条件，其中也包含着人文环境条件。由于这些条件是自然形成的，所以称为自然区位因素，它是形成和决定土地区位的最基本的因素。

商业区位的优劣，其次还取决于商业企业与市场的远近、运输时间的长短和运费的高低，即转移成本。我们将位置之问的运输成本称之谓转移成本。外在转移成本是可以用现金计算的，它等于某被运送物品每单位距离的运输成本，加上在路上所花的时间成本。这种转移成本容易确定，但隐性转移成本则难以确定。例如，在某地选择商业用地，就必须考虑到商业区位的辐射范围大小，及商品的转移成本。同时，必须考虑交通便捷以及顾客选用交通工具的方便程度，或是交通拥挤给人造成不愉快心情的成本。便捷的交通，缩短了人们心理距离，土地价值也随之会得到提高。

商业区位的优劣，其三取决于商业交易区内人口密度、消费购买力以及潜在顾客的社会经济地位。商业交易区是指商业企业所能辐射之范围。离商店越近，对顾客的吸引力越强。在商业区内，商店距行人流量的距离及对行人流量的角度不同，其租值也会相差甚远。另外，商店集中程度的差异，将导致同一城市内多个不同地段具有不等的租值。在商务中心区域内，由于消费者的多元购买力，使各类商店彼此连接为成片的商业企业，从而对消费者更具有吸引力。不同区域内，居民的消费购买力和潜在顾客的经济社会地位，同样决定了不同区位商业租值的水平。租值越高，产租能力越强，其商业用地区位则越佳。作为商业地租实体的超额利润是与商业企业所处位置、所决定的顾客密度(人次/m 、小时)及其营业额成正比的。随着城市建设和旧区改造步伐的加快，老城厢“城市空心化”现象日益突出。原住居民纷纷外迁，消费人群结构发生变化，影响了原有商业区位的优势，改变了原有商业服务功能。对此，我们在选址时必须有一个较清醒的认识。

商业区位的优劣，其四取决于区域内经济集聚效益的大小和发展潜力。集聚效益，是指各种群体和个人在地域空间上集中所产生的经济效应。集聚效益可以分为两部分，一是企业内部的规模经济效益，二是企业外部的集聚效益，它包括区域化经济效益和城市化经济效益。在特定的城市、区域空间内，这个特定的商业企业所享受到同类企业的数量和功能带来的经济效益，以及城市、区域提供的各种专业化分工服务和基础设施等补充所带来的经济效益。就一般来讲，在城市的商务区内，集中有商业、银行、保险、咨询、服务、运输、旅游等行业和大集团公司，这种大规模集中所带来的专业化和分工协作，相关产业迅速发展所带来的影响，各种专业人才和专家汇集于此，熟练劳动力供给充裕，筹资融资便捷，获得市场信息等特种资源费用低廉，减少信息的不确定性等等。由此可见，企业外部集聚效益主要产生于各企业在城市土地所处的位置。其所处的位置优越，所获得企业外部的集聚效益就大。

区位研究

(一)宏观商业区位研究　国家层面的商业区位研究的动力之一是零售业正变成一个全球性产业，必须按照全球化市场规则进行变革和重新定位。一般来说，宏观商业布局考虑一般区位原则进行综合分析，注重选择人口密度高和经济增长快的地区。通常倾向于在熟悉的城市发展，但熟悉的城市并不一定是最好的选择．必须考虑很多影响商业区位和市场的因素，包括人口、职业、经济、竞争、供给、规章制度和国际市场等特征(John et a1．，1993)。可根据研究需要．分别从国家、区域和城市的层面考虑这些区位因素．但是侧重点和权重各有不同。

处在不同社会背景和经济发展阶段的国家和城市．在商业国际化进程中的地位和期盼并不一样发达国家觊觎发展中国家的市场，发展中国家在面临着自身商业结构调整的同时，还必须对付发达国家零售巨头的激烈竞争。如在爱尔兰，英国连锁店纷纷进入都柏林的零售业领域和这个城市最新的大型购物中心．都柏林传统百货公司已采取延长营业时间、增加停车场、提高商品和服务的质量等措施集中力量建设城市中心区的零售业(Mary，Edmund，2001)以应对竞争。

(二)中观商业区位研究　理论上，城市商业布局与商业中心选择多用中心地模式。但在确定的城市内找出最理想的场所并不容易，需要收集尽可能多的材料，进行详尽的分析以便作出正确判断。城市商业区位主要影响因素包括人口特征和增长、消费者购买力、竞争、经济态势、社区情况、自然条件、社会心理障碍和地方法律等(John et a1．，1993)。

对潜在的商业区位的商圈分析可以考察目标市场是否足够支撑这些商业。商圈的区位决定因素包括商店类型、商店规模、竞争对手的区位、通勤时间、与居民的距离和服务人口、自然障碍以及服务专门化水平。测定商圈的模型有雷利零售重力模型(Relly，S Law of Retail Gavitation)和哈夫模型(Huf,s Model of Trade Area Attraction．)。前者虽然存在一定局限，但仍是一种较有效的确定零售范围的模型，后者包含更多变量，可以计算在距离固定的区位范围内．可能光顾某个商店的顾客数。其他商圈研究常用的方法还包括汽车牌照分析、市场调查(包括个人访谈、邮件和电话)和顾客跟踪分析等(George et a1．，1994)。不同方法的综合运用，可增加商圈分析的准确性。

(三)微观商业区位研究　微观店铺区位选址在城市商业区位和商圈范围确定之后进行，理想目标是空间垄断。影响店铺选择的区位因素包括：拦截性，指选择居住区和传统商业区之间的交通要道，即要避开传统商业区竞争．又要比较接近客源地；可达性，包括消费者便于获取的交通设施，以便顺利到达，以及店铺周围易获取的停车设施；步行交通，避开步行障碍，如交叉路口、货车穿行的狭窄通道；兼容性，一些商店的成功运作在于和另一些商店分享顾客，如时尚服装店和鞋店、珠宝店、美发店集聚在一起，可以达到顾客共享的效果；购物地区的消费形象及地区历史商业状况和外来消费情况(John eta1．，1993)。这些因素中，可达性尤其重要。商家可以通过拥有大型停车场来增加商业区的吸引力。停车场的就近与否以及设施可进入性如何对商业发展影响巨大。为此，出现了预测商业和停车点布局的统计模型适宜零售店的区位必须是前述的自然和社会特征的最佳组合，但最能决定零售区位、最能决定这些因素能否达到整体最优的力量是地方政府，因为直接决定零售区位的政策是由地方政府制定的。地方政府有权决定土地的调配、财产的再分配、建筑物的类型和结构及其使用密度和空间间距，还可通过提供停车场地和土地来鼓励重新开发老的商业地区。政府一般采取脱胎于土地利用规划的区位限制因素、价格政策、商业结构、效率和消费者保护等五种公共干预类型，后四个因素间接影响零售区位(Dawson，1980)。

(四)店铺内部商业区位研究　商场内部商业设施、商品摆放和商品分类的区位研究近期受到学者的重视。商品分类不仅能在满足消费者需求方面扮演重要的角色．而且影响购物者的购买需求和偏好．同时．消费者购买习惯也影响商业区位的决定。零售商还可通过调整商品的陈列方式．作为显示个性的方式提高商品被购买的可能性(Itamar．1999)。

K．Campo等人集合并拓展以往的市场地理学研究．提出一个商场特性对产品分类和商场功能的影响的研究框架．并以此为基础建立一个便于灵活处理的评估区位影响因素的程序．并为不同区位层面推导出最佳空间配置规则。商家在配置商场空间时．应顺应基于区位的不同分类吸引因素，诊断商场空间分配是否适当，引导零售业整体效益的增长(K．Campo et a1．2000)。Pierre Desmet等人提出评估货架弹性空间经验式，表明商业空间弹性随着购买这种产品的刺激的增加而增加，而不依赖于商店的类型。与产品分类相对的空间弹性评估的变动范围的直接结果是在持续的空间弹性基础上提出空间分配规则(Piere，Valerie，1998)。这些研究可使商家根据消费者购买习惯进行商品分类，也便于消费者进行价格、质量比较。

影响因素

商业活动的区位分析是结合消费者行为来研究商业的空间结构，主要包括商业网点、市场区等布局的内容。商业的区位选择，要受到自然环境和社会经济环境的影响。

（一）自然环境与商业区位　自然环境对商业的影响是多方面的。

首先，自然环境通过空间和场所制约商业网点的地域分布，从而影响其密度。优越的自然条件，如地形平坦开阔、水源充足，地质基础牢固的地区，为商业网点提供了良好的选择条件，商业网点的密度则可相对大些。而一些自然环境相对恶劣的地区，如崎岖的山地、闷热的雨林地区，对商业网点的分布有很大限制作用，因而网点密度可相应小些。

其次，自然环境通过影响商品生产类型和规模，制约商业区位的形式、内容。地貌类型和热量、降水等差异，会导致商品的差异，从而导致区际间商品交换，引起商品流动。例如，热带的椰子、菠萝等水果就会流向温带、寒带地区，而温带的苹果、桃等水果也会流向热带地区。再如，山区需从平原地区调进粮食，棉花等农产品，平原地区需从山区调入林牧产品，从而导致了地区间大规模的商品流通，出现商品网点。

再次，自然环境影响商品的连续性，使商业活动的收购、储存、调运、销售出现了时令性特点。如四季气候的变化，影响农作物的生长，从而要求商业部门不违农时地安排好农用生产资料、生产工具的供销及农产品的收购。再如，从气温上讲冬冷夏热的条件，也要求商业经营活动适应季节性的需求，“冬卖棉袄夏卖衫”，就说明这个道理。

第四，自然环境影响商品的品质和性能，可形成各地不同的特产。例如，东南丘陵地区的酸性红壤生长出众多名牌的茶叶；畅销国内外的贵州茅台是得天独厚的好山（背靠大青山）、好水（面临赤水河）等孕育的结果。

（二）社会经济条件与商业区位选择　社会经济条件主要通过经济地理位置、历史条件、技术条件、消费行为来影响商业区位选择。

1. 经济地理位置。任何一个商业中心和商品集散地的兴衰，都与经济地理位置有关。如武汉，处于汉水与长江的交汇处，水运便捷，历来是粮、棉等农产品集散地。再加上众多铁路，如京广铁路、京九铁路、汉丹、襄渝铁路的修建与长江、汉水共同组成四通八达的交通运输网，又扩建了钢铁、纺织等传统工业，使其成为大型商品生产基地。因而每一个商业中心的新建或对一个商品加工地的选择，都离不开经济地理位置。

2.历史因素。商业活动及其区位在很大程度上受历史因素的影响，尤其有历史基础传统的行业、久负盛名的老商号影响较大。例如，上海市在封建社会优越的位置未充分利用；鸦片战争后，上海在帝国主义控制下逐渐发展成为旧社会经济畸形发展的工商业城市。解放后，在原有历史基础上充分利用、合理发展，成为我国最大的商品生产中心和商业中心。

3.技术因素。科学技术是生产力中最重要的因素。商品的包装、加工、装卸、运输、储存等技术进步，以及电子计算机的应用，对商品流通网络布局有多方面影响，使传统布局形成发生变革。例如，荷兰的鲜花可以装点世界许多城市，就是依靠技术的进步及交通的改善。再如，存储技术的改进，可以使季节性商品（水果、蔬菜等）集中储存，再供应上市，实现供需时间平衡。又如，电子商务的开展、无人售货机的推广等，改变了传统的“面对面”的交易方式。

4.消费行为。某一群体的消费者，因其性别、年龄、文化程度、职业等条件相同，往往具有共同的购买动机和共同爱好，从而形成一种消费倾向和需求趋势，影响商品需求和发展趋势及组织适销对路的供应方式，从而在一定程度上影响商业区位选择。

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