商用房贷款

经济学术语

商用房贷款是指银行向个人发放的用于定向购买或租赁商用房所需资金的贷款，如中国银行的个人商用房贷款，交通银行的个人商铺贷款。商用房贷款主要用于商铺（销售商品或提供服务的场所）贷款。

要素

1、贷款对象。商用房贷款的对象应该是具有中华人民共和国国籍，年满18周岁，且具有完全民事行为能力的自然人。

借款人申请商用房贷款，需具备贷款银行要求的下列条件:

（1）申请数额、期限和币种合理。

（2）具有当地常住户口或有效居留身份。

（3）信用状况良好，无重大不良信用记录。比如，有的银行规定借款申请人当前在贷款银行无逾期贷款，在中国人民银行个人信用信息基础数据库中当前无拖欠，且从来没有出现超过30天或累计6次以上（含6次）的拖欠记录。

（4）具有稳定的职业和收入，具备还款意愿和还款能力。

（5）申请贷款购买或租赁的商用房，一般要求位于大中城市中心区和次中心区，具有优良的发展前景，并且属于永久性建筑的商用房。

（6）所购或所租的商用房必须手续齐全，项目合法，并由开发商出示证明。

（7）与开发商签订购买或租赁商用房的合同或协议。

（8）.必须先付清不低于所购或所租的商用房全部价款50%以上的首期付款。

（9）提供经贷款银行认可的有效担保。

（10）当前无不利的相关民事纠纷和刑事案件责任。

（11）贷款银行要求的其他条件。

2、贷款利率。商用房贷款的利率不得低于中国人民银行规定的同期同档次利率的1.1倍，具体利率水平由贷款银行根据贷款风险管理相关原则自主确定。贷款期限在1年以（含1年）的，实行合同利率，遇法定利率调整不分段计息；贷款期限在1年以上的，合同期内遇法定利率调整时，可由借贷双方按商业原则确定，可在合同期内按月、按季、按年调整，也可采用固定利率的方式。但实践中，银行多是于次年1月1日起按相应的利率档次执行新的利率规定。

3、贷款期限。商用房贷款的期限通常不超过10年，具体贷款期限由贷款银行根据贷款风险管理相关原则自主确定。

4、还款方式。商用房贷款的还款方式有多种，比较常用的是等额本息还款法、等额本金还款法和到期一次还本法。一般来说，贷款期限在1年以内（含1年）的，借款人可采取到期一次还本法；贷款期限在1年以上的，可采用等额本息还款法和等额本金还款法等。

借款人可根据需要选择还款方式，但一笔贷款只能选择一种还款方式，合同签订后，未经贷款银行同意不得更改。借款人如想提前偿还全部或部分贷款本息，应提前30个工作日向贷款银行提出申请，经贷款银行同意后，可以提前归还贷款本息。

5、担保方式。申请商用房贷款，借款人需提供一定的担保措施，包括抵押、质押和保证等，还可以采取履约保证保险的方式。

采用抵押方式申请商用房贷款的，借款双方必须签订书面抵押合问，用于抵押的财产需要估价的，可以由贷款银行进行评估，也可委托贷款银行认可的资产评估机构进行估价，在抵押期问，借款人未经贷款银行同意，不得转移、变卖或再次抵押已被抵押的财产。以房产作抵押的，应符合中华人民共和国建设部《城市房地产抵押管理办法》的规定，同时借款人必须按照《担保法》的规定办理抵押登记手续；以所购商用房（通常要求借款人拥有该商用房的产权）作抵押的，由贷款银行决定是否有必要与开发商签订商用房回购协议；以财产作抵押的，借款人应根据贷款银行的要求办理抵押物保险，保险期不得短于借款期限，还款责任险投保金额不得低于贷款本金和利息之和，贷款银行应为保险单注明的第一受益人，且保险单不得有任何有损贷款银行权益的限制条件。

采用质押方式申请商用房贷款的，借款人提供的质物必须符合《担保法》的规定，同时出质人和质权人必须签订书面质押合同，《担保法》规定需要办理登记的，应办理质押登记手续，贷款银行认为需要公证的，借款人（或出质人）应当办理公证。

采用第三方保证方式申请商用房贷款的，借款人应提供贷款银行可接受的第三方连带责任保证。第三方提供的保证为不可撤销的承担连带责任的全额有效担保，保证人和贷款银行之问应签订保证合同，保证人失去保证能力、保证人破产或保证人分立的，借款人应及时通

知贷款银行，并重新提供足额担保和重新签订保证合同，借款人和保证人发生隶属关系、性质、名称、地址等变更时，应提前30天通知贷款银行，并与贷款银行签订借款合同修正文本和保证合同文本。借款人租赁的商用房（拥有使用权但无产权）以第三方保证方式申请贷款的，保证人必须是该商用房的开发商（商用房产权的所有者），同时贷款银行必须与开发商签订保证金协议，保证金的比例由贷款银行根据开发商（商用房产权的所有者）的实力、资信和信用等级等条件确定。

采用履约保证保险申请商用房贷款的，在保险有效期内，借款人不得以任何理由中断撤销保险。如保险中断，贷款银行有权代为投保；如发生保险责任范围以外的损毁，借款人应及时通知贷款银行，并落实其他担保，否则，贷款银行有权提前收回贷款。

6、贷款额度。商用房贷款的额度通常不超过所购或所租商用房价值的50%，具体的贷款额度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定；对以“商住两用房”名义申请贷款的，贷款额度不超过55%。

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