标定地价

法律名词

标定地价是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中,在正常经营管理条件和政策作用下,具体宗地在一定使用年限内的价格。标定地价可以以基准地价为依据，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等条件通过系数修正进行评估，也可以按市场交易资料采用一定方法评估。

基本简介

确定

标定地价是指以基准地价为基础确定的标准地块的一定使用年限的价格。是政府根据管理需要，评估的某一宗土地在正常市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。

标定地价是指在城镇不同土地级别或区段内，按照土地的条件、用途等选定的宗地所评估的单位面积土地使用权价格。它是政府出让土地使用权时确定出让金额的依据，是清产核资中核定单位所占用地土地资产和股份制企业土地作价入股的标准；是核定土地增值税和管理地产市场的具体标准；是划拔土地使用权转让、出租、抵押时，确定补交出让金的标准。

标定地价的确定同一般宗地地价的确定基本方法相同，包括市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修订法等。

特点

①标定地价是政府评估的具体地块的地价，即宗地地价；

②在一般情况下，标定地价不进行大面积的评估，只是根据土地使用权出让、转让、抵押、出租等市场交易活动或进行股份制企业改制时才进行评估；

③标定地价也是确定土地使用权出让底价的参考和依据。

作用

（1）标定地价为政府出让土地使用权时确定土地出让金提供依据；

（2）标定地价为企业清产核资和股份制改造中确定土地资产量提供依据；

（3）标定地价为国家核定土地增值税和税制改革提供依据；

（4）标定地价为政府制定土地市场管理政策提供依据。

术语关系

联系

(1)它们都不是地产交易市场的成交地价，但都起着调控市场交易地价的作用。

(2)基准地价、标定地价、土地使用权出让底价之间存在着相互承接的关系：

①基准地价是标定地价评估的基础；

②标定地价又是土地使用权出让底价评估的参考和依据。

主要区别

基准地价和标定地价、土地使用权出让底价的主要区别：

(1)基准地价是大面积评估的区域平均地价，标定地价、土地使用权出让底价则是具体到宗地或地块的地价，亦称宗地地价；

(2)基准地价以考虑宏观区域因素为主，标定地价和土地使用权出让底价则还考虑地价的微观区位因素，其地价更为接近市场交易地价。

一般区别

土地使用权出让底价和标定地价的区别：

(1)土地使用权出让底价主要是根据土地出让年限、用途、地产市场行情、出让双方的心态和投机因素等确定的待出让宗地（含成片出让土地）的地价，即指土地使用权出让前政府控制的最低标价；

(2)标定地价则是根据宗地的形状、大小、容积率及其他微观区位条件，参照土地级别或地段的基准地价水平进行修正，或用其他方法评估的一定时期内的宗地的评估地价；

(3)标定地价是政府认定并公开的地价，而出让底价则是不公开的地价。

法规

《深圳市地价测算规则》积极引导市场主体利用存量用地建设安居型商品房和人才住房，对可售的安居型商品房和人才住房的地价分别按市场地价的30%和40%确定。对包括统一地价管理体系、降低实体经济用地成本、保障民生领域发展等七大方面内容进行了具体解释。

《规则》指出，对于事关深圳先行示范区建设和城市高质量发展的产业项目，深圳不仅有地可供，还会努力降低企业用地成本。通过产业发展导向、产业项目类型等地价修正系数和产权条件限制，加大对鼓励类发展产业和重点产业的支持力度，鼓励类发展产业适用市场地价0.5的修正系数，重点产业项目适用市场地价0.6或0.7的修正系数，同时符合上述两类的，可叠加使用地价修正系数。

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