度假交换

度假方式

度假交换是旅游地产和旅游度假发展到一定阶段时出现的一种度假方式。与传统意义上的分时度假相比，相同之处是在度假产业引入统一的服务和管理标准，便于业主解决房屋空置问题，全面提升房屋的使用效率，增加投资者的回报。但与传统的分时交换的不同之处在于，它并不强调业主拥有的是酒店式的产品，而是只要纳入统一度假服务范畴的度假型物业均可加入交换体系，利用交换平台以相对公允评估价值进行交换。

由来

中国的旅游地产业经历了舶来的托管式管理、分时产权、酒店式管理、酒店交换等多个阶段，最终证明在中国这样一个注重产权的国家，购买者的消费习惯强调产权的完整性并追求物业的使用价值有效延伸。由于度假型物业往往相对于购买者而言分布在异地，并不便于进行管理，因此出现了第一种度假产业的管理形式，即物业托管，通过委托物业服务单位或相应机构提供一种托管式的服务，主要的委托内容为代为出租。由于出租度假型物业普遍采取中长期式出租，加之目前许多度假型物业分布地区尚缺乏足够的常住型游客，因为常住型客户通常会选择自己购买相应的物业，但短租也不符合业主以及物业服务方的习惯，因此托管出租的方式实际上效果并不好。第二个阶段，部分机构向国内引入了分时度假和分时产权的概念，但由于我国现行的法律体系和服务体系无法支撑，加上中国人对无固定产权的消费方式并不能认同，因此迅速夭折。第三个阶段，随着普通度假物业托管存在的诸多不便，酒店式管理因运而生，一般方式由开发单位将酒店式分割的产权物业出售给业主并委托酒店管理机构进行酒店式管理。这个阶段的消费模式已经显现出符合消费习惯的特征，因此得到了长途发展。但由于引入委托方（酒店）以及促销（包租）等原因，加上中国蓬勃成长的商业类土地价格，酒店式物业的价格越来越高，购买者的门槛不断提高，并且因为市场竞争等原因导致该类产品的真实回报率逐步下降，酒店式度假物业的发展再度出现停滞。在第四个阶段，即酒店交换阶段，实质上早在分时度假概念引入时便已经出现，但由于第二阶段出现的分时产权问题，一度发展出现停滞，但随着酒店式管理的逐步兴起，通过交换解决酒店空置并提升酒店附加值的做法又重新回到酒店式度假物业的操作体系。目前中国境内有多家从事酒店交换的机构。

酒店交换强调物业的酒店属性，也是就是说非酒店类的物业难以纳入到这样的体系之中，这在实践操作中，将更多的住宅类型物业排除在交换体系之外。同时由于酒店式物业普遍为独立产权物业，其背景是业主购买物业时同时签订一定时段的统一的出租委托，当委托时限达到时就会延伸出是否延请酒店管理的问题以及酒店需要定期装修等问题，由于业主分散，对服务的满意程度不一、对独立产权单位自住的要求等不统一，最终必将导致委托期限后出现难以统一协调的困难。这是酒店式物业在发展后期必然出现的困境。同时由于一拥而上大规模的营建同类型物业，导致旅游度假目的地的同类型产品出现的供远远大于求的局面，导致该类产品经营性回报更加降低。

度假交换概念应运而生，它的出现的背景既有来自度假型物业自身的需要，也有来自健康发展旅游度假产业的需要。首先，度假交换涵盖了酒店式物业和普通住宅型物业，业主可以根据自身需要选择在任何时候加入或者退出交换体系且不影响交换体系的正常运作。前期开发商通过引入酒店管理甚至普通物业管理都可以通过提供延伸服务纳入到这一体系。准入门槛大大降低，使得更多产品可以进入这一体系，也使得更多人不需要购买更多异地产品即可实现异地度假交换，可以在全国范围内实施，激活全国的旅游度假型产业的发展。

度假交换概念最早由2011中国旅游地产发展论坛提出并开始实践。

好处

产权酒店小业主利用酒店免费住宿权，或者分时度假会员等度假权益拥有者利用自己拥有的酒店住宿通过交换网络实现度假地住宿交换，从而实现度假免费住宿；当然酒店也相当于一个大的住宿资源拥有者它们可以利用闲置客房进行异地住宿互换用于出差或度假（等同酒店互免）。

度假交换因为分时度假的发展而产生，分时度假就是把酒店或度假村的一间客房或一套旅游公寓，将其使用权分成若干个周次，按10至40年甚至更长的期限，以会员制的方式一次性出售给客户，会员获得每年到酒店或度假村住宿7天的一种休闲度假方式。并且通过交换服务网络把自己的客房使用权与其他会员异地客房使用权进行交换，以此实现低成本的到各地旅游度假的目的。

中国结合国情的推出具有独立产权的产权式酒店就是一种结合“投资+分时度假”的投资产品，他既能满足大众投资者对投资理财的需求，同时又结合休闲度假所需。在中国受到广大消费者的欢迎，经过10多年的发展具有了相当的规模。

产权酒店业主除了每年获得酒店的经营回报之外，酒店通常赠送给业主每年若干天的免费酒店住宿。但不是每年都想去同一个地方同一家酒店度假，因此利用酒店免费住宿权和众多其它不同城市酒店同样拥有免费住宿的另一方业主进行住宿互换就倍受投资者欢迎。利用度假交换可以实现“买一家住百家”，每年换一个度假地。

两种方式

度假交换是指能够提供标准酒店服务的度假住宿权益互换，其有别于普通意义的换房旅游，一般换房旅游是指普通居所（指未能提供酒店式标准服务的家居场所）的互换。目前应用最为广泛的就是分时度假会员或是产权式酒店的业主，易度网认为在中国产权式酒店最适合于度假交换，因为产权式酒店能提供标准的酒店服务，同时又不失家的感觉，也不必担心普通房子换房旅游中私人物品及财产安全问题。

同时换房旅游与度假交换在交换效率上也有差别，普通住宅房子的换房旅游，需要经过匹配交流合适了才完成交换过程，通常要匹配时间、地点、房源条件、喜好等。是一对一的互换方式。度假交换专业服务机构通常能提供一个度假资源的缓冲池，也就是度假权益时空银行，你只需放进你的度假权益，交换公司受理后你就可以随意挑选你满意的度假住宿资源，时间上更宽泛以及没有了喜欢上的顾虑。交换速度和成功率都大为提高。

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