房地产投资信托

信托基金

Real Estate Investment Trusts，REITs（房地产投资信托基金）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。

基本解释

对REITs的优惠 REITs同其它信托产品一样，如果信托的收入分配给受益人的话，信托是不需要交税的。REITs免交公司所得税和资本利得税，但股东要对自己所得的分红按照自己的适用税率交纳所得税和资本利得税。

美国资本利得税分两部分征收，增值部分的税率为20%，折旧部分为25%。

例如，如果五年前以100万元购得某物业，5年后折旧20万元，账面价值为80万元，售得110万元。资本利得税=20%×（110－100）+25%×20=7万元。对REITs的要求公司的资产主要是由长期持有的房地产组成；公司的收入主要来源于房地产；公司至少90%的应纳税收入应分派给股东。

信托性

从给REITs的优惠和对REITs的要求上，我们可以看得出来政府大力扶持其发展，规范其运作、用其来发展和稳定房地产市场，而又限制其垄断市场、防止其滥用经营收益、限制其干涉其它实体经营的目的。如果REITs每年均有高比例现金分派，说明其有良好的经营业绩，因为即使利润可以造假，现金收入是无法造假的。严格的分派制度实际是对REITs经营的一种高明的监督，同时也可限制REITs滥用资金。信托业发展的关键在于信用、规范运作、和成熟的金融基础设施。

分类

REITs分为三种：权益型REITs、按揭型REITs、混合型REITs。

权益型REITs

拥有和经营收益型房地产，业务包括出租、开发和租户服务。

按揭型REITs

直接贷款给房地产业主和经营者，或通过收购贷款和由按揭支持的证券来间接地施放信贷。

混合型REITs

既拥有物业，又提供信贷。

规模

美国大约有300个REITs，它们的总资产超过3000亿美元，大约2/3在国家级的股票交易所上市。有一些REITs并没有上市，但通常所说的REITs是指上市的。 REITs的发展 REITs的概念可追溯到1880年。

1960年，国会设立REITs，以使小投资者可以投资于大规模的收益型房地产。国会认为使一般投资者能够投资于大型商业房地产的惟一方法就是采用合伙投资安排，设立一个经济体来持有商业房地产，进行融资和经营活动。在其后的三十多年间，REITs在房地产投资方面扮演着很有限的角色。这主要是由于在早期对REITs有很大的限制。它们只能拥有房地产，而不能进行经营和管理，必须聘请第三方，而第三方与REITs在经济利益方面有较大的分歧。市场不接受这种所有权和经营权的安排，投资不很活跃。

1986年的税收改革法案在两个重要的方面极大地改变了房地产的景观。该法案通过限制利息的抵扣作用、延长折旧期限、限制“非积极活动亏损”等方法，降低了房地产作为避税港的作用，使得房地产投资不得不具有好的经济效益，并为收入导向型。该法案也赋予REITs一些权利，允许其经营和管理其资产。这促进了REITs的发展。

20世纪80年代的很多事件导致了房地产市场的萧条：SavingsandLoan危机、1986年的税收改革法案、和20世纪80年代的过度建设。房地产市场的萧条造就了REITs的繁荣。很多私营的房地产公司认识到，在不利的市场情况下，最有效的获得资本的方法就是运用REITs这种形式进入到公共资本市场。而且，萧条之后经常是繁荣，20世纪90年代房地产市场和REITs都回升。我认为回升同美国宏观经济的繁荣亦密切相关。

虽然有20世纪90年代初期和末期的两个低潮，在整个20世纪90年代中，REITs发展非常迅猛，REITs的数量和市场价值增长迅速。1990年，共有119家挂牌REITs，股票市值为87亿美元。到1999年时，共有210家挂牌REITs，股票市值为1307亿美元。数量翻了约一番，股票市值增加为原来的15倍。

避税作用

房地产投资必须大量借贷，一方面是由于其投资额巨大，另一方面是由于投资者必须利用财务杠杆来获得较佳的权益投资回报率。利息可以抵扣应纳税额，房地产投资的巨大利息可以起到避税的作用。折旧额亦可抵扣应纳税额，折旧期限的延长降低每年的折旧额，增加应纳税额，降低房地产的避税作用。非积极活动指的是参与程度较浅的投资，很多人投资房地产，却没有花很多时间和精力（如只有20%）来参与经营和管理，这种投资被归类为非积极投资。某一非积极投资活动的亏损有时可以用来抵扣积极投资和其它非积极投资的应纳税额。总之，房地产投资的账面亏损可以起到避税作用。1986年的税收改革法案无非是降低了这种作用而已。 REITs的生命力所在税收优惠是REITs优于其它房地产经营公司的重要原因。在上市的房地产公司中，REITs的数量和规模远远超出普通的房地产公司。REITs的总资产约为3000亿美元，而REOCs约为300亿。具有上市公司固有的一些优势，如规模经济、规范化管理、透明度高、专业化管理、股权大众化、管理民主、可吸收众多小投资者的资金等。世界上各行业中，几乎所有的顶级公司均为上市公司。变现性好。REITs给予变现性很差的房地产投资以很好的股权流动性，是除按揭证券化之外的另一种“证券化”。

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