房屋租赁价格指数

规范房屋管理行为

房屋租赁价格指数是反映一定时期内房屋租赁价格水平变动趋势和变动幅度的相对数。小类指数以报告期的租赁收入作为权数，大类指数和总指数以上一年全市各类房屋的租赁额作为权数。该指数采用加权算术平均的方法计算。

基本定义

房屋租赁价格指数，是反映一定时期内房屋租赁价格总水平变动趋势和变动程度的相对数。

房地产租赁价格是指房屋所有人出租房屋使用权所取得租金的价格。

房屋租赁指以支付租金形式取得房屋使用权。它包括住宅租赁、办公用房租赁、商业用房租赁、厂房仓库租赁部分和旅馆饭店客房租赁五部分。

编制

样本选择

由于时间和人力的限制，在编制房屋租赁价格指数时不可能调查所有城市的房地产信息，只能选取一些样点进行调查。为保证调查精度，宜采取总体调查和抽样调查、跟踪调查相结合的方式，以保证指数样本的可比性，降低抽样的误差率，提高指数测算的可信度样本的选择应具有以下条件：

1、充分性。即样本容量应足够大样本容量太小，不能反映总体的性质。房屋租赁价格指数的编制，应按房屋档次（高档、中档、低档）、房屋区位（一般以地段等级来划分）、房屋结构（钢混、砖混，砖木较少可忽略不计）、房屋环境（物业管理、公建配套、景观环境、便捷程度等），选取几百个乃至上千个房屋代表项目作为调查样本，才能使指数较准确地反映房屋租赁价格的变动水平

2、代表性。即要求样本能充分反映总体的性质，所选择样本要与所代表的实际项目在性质上保持一致，而各样本项目之间在性质上应有较大差异编制房屋租赁价格，应按上述分类指标，使类内同质、类外异质，然后在各类中选择能代表租赁价格变化趋势的房屋作为代表性样本。

基期确定

基期的选择一般由编制指数的预期目的和用途决定。基期的选择，应选择一个正常时期或具有一定意义的转折时期，非正常的波动时期不能作为基期。

价格测算

当不能直接地获取所跟踪样本的信息时，可根据相类似项目信息进行测算和修正市场比较法是房屋租赁市场公开、租赁信息充分时首选的一种方法。广开信息渠道，可查阅有关报刊中租赁信息，收集房地产交易展示会资料，了解房地产中介租售行情等。在调查房地产租赁市场交易实例时，不仅应了解交易实例的价格及房地产状况，如坐落、面积、结构、交通条件等，还应记录其租赁期限、租赁用途、租赁支付方式等情况。这些因素都是房屋租赁双方市场比较时不可或缺的比较项目。只有全面、准确地选取适时的可比实例及其实例比较项目，并在此基础上进行适当修正，才可能得出反映公开市场价值标准和估价对象特点的租赁价格。

指数计算

国外研究房地产价格指数比较流行的理论有特征价格指数模型（Hedonic）等。

特征价格指数模型是常用的一种模型。其原理为：

假设房地产的价格受需求、区位、环境和房地产本身的质量等诸多因素的综合影响而形成的，用函数可表示为：

其中：P表示房地产价格；

q表示房地产的需求量；

c 表示影响房地产价格的其他特征因素（f=1．2⋯．n）

对函数式的两端关于各个特征变量分别求偏导，得到特征因素对房地产价格的影响幅度，并假定这种影响关系在一定时期内固定不变。这样，使用非同质房地产的基期价格与报告期价格进行比较，从价格的变动中逐项剔除特征因素的影响，最后剩下的便是纯粹由供求关系所引起的价格变动了，计算出来的价格指数就是Hedonic价格指数。

国内研究房地产指数的方法主要有简单指数和加权指数两种，常用的是加权算术平均法。

应用

2018年7月17日，上海市房地产经纪行业协会、上海中估联信息科技有限公司、上海师范大学房地产研究中心和上海房屋租赁专业委员会联合组成的上海住房租赁价格指数监测办公室共同发布《2018年上半年上海市住房租赁市场发展报告》。该报告构建了全市、环线、区域、板块，小区等四个系列的租赁价格指数。2018年的报告运用大数据手段，采集了沪上五大主流房产中介企业和房屋租赁企业的监测数据，涵盖了上海全年成交租赁住房样本约15万套、900万平方米左右。

报告数据显示，2018年上半年，上海市住房租赁市场成交与价格均呈现增长势头，租赁市场供求总体平衡；上半年全市住房租售比平均为1.44%，比2017年租售比提高0.01个百分点，住房更多回归居住功能，房地产市场长效调控效果逐步显化。

以2018年上半年租金走势来看，2018年上半年住房租赁价格总体呈现上涨趋势，累计上涨2.7%。具体表现为：2018年上半年连续两个季度租金指数呈现上涨趋势，指数达到了1006，超过了基准期的租赁价格指数6个点，其中第1季度租赁指数为996，环比上涨1.7%；第2季度为1006，环比上涨1.0%。2018年上半年度租赁市场在经历第1季的上涨调整后，受季节性因素影响，第2季度住房租赁价格延续了第1季的上涨趋势。

意义

房屋租赁价格指数，是一套反映城市房屋价格变化轨迹和发展趋势的指标体系。它的建立对于解决房屋租赁信息零散、失真和信息的不对称问题，活跃房地产租赁市场和其他相关市场，规范房屋管理行为，引导房地产业健康发展，促进经济增长都具有重要意义。

建立房屋租赁价格指数是人们了解房屋租赁市场、选择合适的租赁房屋房屋的信息渠道。指数的反映是及时的，具有很强的时效性。指数中反映的不同地段、不同结构、不同居住环境的房屋价格，方便人们根据自己的居住习惯、房屋消费能力、居住时间等情况作出自己的租赁选择。指数曲线和指数分析所表示的房屋租赁价格的变化态势能够为人们调整房屋方式、确定适时的租赁时机提供参考依据。

建立房屋租赁价格指数是房屋投资者和评估、咨询等机构进行投资决策、中介咨询的权威借鉴。指数系统设计具有开发性特点，反映内容是科学的指数描述房屋租赁市场的变化状况和未来一段时期的价格走势，对房屋投资者进行投资项目测算和评估有较高的参考价值。在指数所需信息的收集和处理过程中，及时和外界进行信息的交换，有利于房地产中介评估、咨询机构对房屋租赁市场作出评价和判断。

建立房屋租赁价格指数是房屋行政管理市场化、规范化的需要。中国经济市场化的步伐将进一步加快。了解市场、服务市场、规范市场、活跃市场、发展市场成为行政管理工作的重要职责。房屋租赁价格指数不仅能够反映市场的现时情况，而且能够预测未来的变化走向，为房屋行政管理实施市场监控、政策调控服务。

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