棕地

不动产

棕地（Brownfield Site）：美国的“棕地”最早、最权威的概念界定，是由1980年美国国会通过的《环境应对、赔偿和责任综合法》（Comprehensive Environmental Response，Compensation，and Liability Act，CERCLA）做出的。根据该法的规定，棕地是一些不动产，这些不动产因为现实的或潜在的有害和危险物的污染而影响到它们的扩展、振兴和重新利用。20多年来，棕色地块的清洁、利用和再开发问题越来越受到美国联邦、州、各地方政府以及企业和民间非盈利组织的极大关注。政府出台了许多政策措施，各相关城市社区和民间组织积极配合，希望以整治棕色地块为契机，推动城市及区域在经济、社会、环境诸方面的协调和可持续发展。

背景介绍

近代第一个工业化时期，西方各国在城市边缘建设了大量的工业区。随着现代城市面积不断扩大，旧工业区逐渐被新建的各种街区所包围，成为了城市的一部分。这些工业设施由于对其土地的污染，减低了其周围地区的环境质量。1950年代开始，欧美一些国家将这些工业区迁出城市，使得城市中心留下了大量的工业旧址。它们被闲置荒芜，缺少管理，成为了避之不及的不安全区域。这些负面影响给现代城市发展带来了巨大阻力，对人们提出新的挑战，导致了20世纪末各国开始的大量相关研究。“棕地”（brownfields）概念的提出，标志着对这一类型的城市土地开始了系统的探讨，以期找到最佳方法对其加以改造利用。

定义

“棕地”的概念早在1980年美国《环境应对、赔偿和责任综合法》(Comprehensive Envionmental Response,Compensation,and liability Act,CERCLA)中就已经提出，主要是解决旧工业地上的土壤污染问题。相对成熟的是美国环境保护局1994年的定义：棕地是被遗弃，闲置或不再使用的前工业和商业用地及设施，这些地区的扩展或再开发会受到环境污染的影响，也因此变得复杂。欧洲经济与棕地更新网络行动组（CAEBRNET）有类似定义：棕地是那些由于之前土地使用者带来了不良影响，已经受到或将要受到污染的土地，包括被废弃或仍在使用的。这些定义强调了棕地是由于受污染的土地，显得有狭隘。

相对而言，英国对棕地的定义要广一些。1990年左右，棕地一词出现在英国规划法中。根据英国规划法，棕地是相对于绿地上的一种规划上的术语。绿地一般指不能用于开发和建设的，覆盖有绿色植物的土地。棕地则是指曾经用于开发建造，但是又被遗弃的荒地，无论受污染与否。因此，棕地不仅包括旧工业区，还包括旧商业区、加油站、港口、码头，机场等工业化过程中所遗留下来，已经不再使用的设备、建筑、工厂或整个地区。

美国“棕地”的内涵

美国是最早提出“棕地”概念并进行定义的国家。1980年11月颁布的《环境反映、赔偿与责任综合法》(CERCLA)，也称超级基金法(Superfund Act)，最早提出了城市“废弃及未充分利用的工业用地，或是已知或疑为受到污染的用地”的处理与责任问题。虽然该法案尚未明确使用“棕地”这个名词，但美国政府开始对“棕地”现象给予高度关注。“棕地”概念正式被提出,是在1992年6月的美国国土听证会上。同年，第一份详细的“棕地”问题政策研究开始实施。在2002年1月通过的《小企业责任减免及棕地再生法》（The Small Business Liability Relief and Brownfield Revitalization Act）中，对“棕地”做出明确定义。“棕地”是指因含有或可能含有危害性物质、污染物或致污物而使得扩张、再开发或再利用变得复杂的不动产。

英国 “棕地”的内涵

在英国，“棕地”的正式学称为Previously Developed Land（PDL），具体指曾经利用过的、后闲置的、遗弃的或者未充分利用的土地。与美国不一样，这类土地不一定是工业用地，也不一定有污染物。虽然在实际中“棕地”也有可能是被污染的土地，但是“棕地”侧重于指曾经被利用现闲置的土地。

根据英国国家土地利用数据库，“棕地”具有如下性质：1.过去已开发且现为闲置的土地；2.闲置建筑物；3.被遗弃的用地和建筑；4.其他当前仍在使用的土地，在适当规划及建筑许可下进行开发：5.其他当前仍在使用但还有再开发潜能的土地。

加拿大“棕地”的内涵

在加拿大，“棕地”被广泛认可的定义来自于2003年全国环境与经济圆桌会议（The National Round Table on the Environment and the Economy's 2003）。会议文件里，“棕地”被定义为被遗弃的、闲置的或者未充分利用的商业或工业不动产，虽然这些不动产由于之前的利用含有或可能含有环境污染物，但这些房地产具有巨大的潜在开发价值。

成因

棕地的成因在于工业区衰退和城市产业结构调整所导致的城市土地价值改变。在西方，一是由于城市产业结构退二进三、工业区从城区外迁，早期的城市工业区开始衰退并失去利用价值，逐渐成为被废弃、闲置或利用率很低的用地。如美国的奥克兰、洛杉矶等重工业城市地带，由于城市产业转型而使得市内一些大型钢铁工厂倒闭、荒废和闲置，被称为“铁锈地带”。

二是在环保及可持续发展思想的影响下，一些重污染企业也纷纷调整区位或转产，其原厂址也成为棕地。此外，废弃的加油站、干洗店等商业设施，垃圾处理站，储油罐，货物堆栈和仓库、铁路站场等场所都可能是棕地产生之源。这些地区不少都位于城市内部，其破败会造成土地闲置、社区衰退、环境污染、生活品质下降、城市空间破碎等不良后果，对城市的经济、社会、环境等产生不利影响。所以，对上述地区的清理整治与再利用，是城市可持续发展与城市复兴的必然。为此，发达国家都把对棕地的治理改善以及再开发利用，作为政府要务。其中尤以美国和英国为棕地再开发战略推行的中坚。

危害

“棕地”对人体的毒害，在国外早有惨痛教训。20世纪70年代，著名的美国拉夫运河小区中毒事件发生后，当局随后展开调查发现，1974~1978年，拉夫运河小区出生的孩子56%有生理缺陷，住在小区内的妇女与入住前相比，流产率增加了300%。婴儿畸形、孕妇流产的元凶，即是拉夫运河小区的前身——堆满化学废物的大垃圾场的“遗毒”。据悉，“棕地”中的有毒物质渗入地下后，可通过土壤、管道等，缓慢挥发、释放有毒物质，毒性持续可达上百年。

然而，在中国，这些“棕地”并没有引起足够的重视。“棕地”的“家底”，至今仍无权威数据。业主对入住小区土地的历史数据，也大多一无所知。更让人担忧的是，大量污染企业搬出城区后，遗留的“棕地”被一些地方政府、地产商视为“摇钱树”，未经“清毒”即建成经适房或商品房。据不完全统计，截至2008年，北京、江苏、浙江等地搬迁污染企业数千家，已置换约2万余公顷工业用地。

改造原则

从1980年代开始，欧美一些国家开始致力于以可持续发展的方式提升城市生活质量，于是，许多棕地被转化为了城市绿地。这样做的合理性在于：能以最小的土地投入，最大程度的提升环境质量并完善城市绿地结构，实现城市可持续发展。从1988年到1993年间，英国有19%的棕地被转变为了绿地。美国的指标远低于这个数字，政府似乎更愿意让私人投资者来开发棕地，以获取更多经济效益。这说明各国在进行棕地改造时，会根据各自实际情况，设定合适的目标与方式。因此，统一的棕地改造设计手法并不合适。

其实，棕地改造的最初出发点是对土地的可持续利用。从土地规划角度，美国可持续发展用地与城市设计导则为棕地改造提出了11条原则和目标，可归纳为三方面：

首先，从最大尺度区域和城市更新的角度考虑棕地改造后的合理土地功能。这意味着需要把棕地再开发纳入区域土地规划和城市发展系统中。对棕地改造为绿地而言，重点是确保对城市绿地质量有重要的提升作用。

其次，棕地改造应注意对经济，环境和社会的综合提升。通过提供良好的自然或人工环境，提升社区土地效率，以此实现土地资源节约。

第三，强调项目设计和水平，包括设计概念，可达性，设计细节等。

改造案例

柏林萨基兰德自然保护公园位于德国柏林市中心，占地18hm2，是一个长1.5的三角地带。公园的核心区为自然保护区，其余为相对开放的景观保护区。

A 大尺度下的城市更新背景

萨基兰德火车站曾是柏林最繁忙的火车站之一，二战后逐渐弃用。由于数十年无人光顾维护，自然的力量开始控制了整个场地，逐渐形成了一个丰富多种生物群落的环境。1970年代后期，柏林政府计划在车站原址重建火车站，以推进该地区的城市更新。然而当地居民向政府建议将火车站原址设计为自然保护公园，地区政府派出专家进行了生态调查。结果发现，旧车站已成为整个柏林区生物多样性最为丰富的自然区域。这个结果导致了后来在整个柏林城市更新规划中，而新车站及新轨道绕公园而行。

B 经济，社会，环境综合影响下的挑战

经调查分析，设计时发现面临的最大的挑战是：如何实现在将公园向公众开放的同时，不影响现有的动植物多样性，并使其继续成为城市中动物栖息地块。有利因素是：公园中的平地，坡地和洼地等不同的自然条件都已经有与之相应的成熟动植物群落，也因此达到了生物多样性最大化。调查显示，1981年仅37%土地被森林覆盖，而10年后达到70%。

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