物业环境

物业管区内的周围环境及公共设施

物业环境是指物业管区内的周围环境及公共设施。物业环境是指楼宇、住宅周围的明确征用、占用、租用地域，有的有明显的界限标志围墙。

种类

物业环境按物业的不同，可以分为生活居住环境、生产环境、商业环境、办公环境等。

1．生活居住环境

生活居住环境包括内部居住环境和外部居住环境两个方面。

(1)内部居住环境。即指居住建筑的内部环境。影响住宅区内部居住环境的因素有：

①住宅标准。指面积和质量标准。面积标准一般是指平均每户建筑面积的大小，而质量标准是指建设质量和配备设施的完善程度，如卫生设备、煤气、供电、供水、空调、电话等。

②住宅类型。住宅的高度和层高。住宅有低层、多层和高层之分。

③隔声。居室上下或前后左右的隔声，对电梯、管道、空调设备及外部噪音的防护。

④隔热和保温。夏天住宅要隔热，冬天要保温，这是居住环境良好的重要条件。

⑤光照。自然采光和人工照明的状况。

⑥日照。居室内获得太阳的直接照射。

⑦通风。一般指自然通风。在炎热地区没有空调的情况下，居室应有良好的通风。

⑧室内小气候。室内的气温、相对湿度和空气流动速度。

⑨室内空气量和二氧化碳含量。

(2)外部居住环境：指住宅和与居民生活密切相关的各类公共建筑、公用设施、绿化、院落和室外场地等，它与内部居住环境有机地组成完整的生活居住环境。

影响住宅区外部环境有以下一些因素：

①居住密度：即单位用地面积上居民和建筑的密集程度。从舒适角度考虑，居住密度以低为好。

②公共建筑：为居民生活服务的各类公共建筑，包括中小学、幼托、医院、电影院、商店、邮局、银行等以及文教、娱乐、卫生、商业服务、行政经济等方面的公共建筑。

③市政公共设施：为住宅区生活服务的设施，如道路、各种工程管线和设施、公共交通等。

④绿化：绿地面积和绿化种植。绿化不仅有利于调节小气候，而日|还能美化居住环境，有利于人们身心健康。

⑤室外庭院和各类活动场所：住户独用的室外庭院和公共使用的生活用地，儿童游戏场所和成年人、老年人休息活动场地。

⑥室外环境小品：建筑小品、公共标志、公用小设施、游憩小设施以及地面铺砌等。

⑦大气环境：空气中有害气体和有害物质的浓度和气味等。

⑧声环境和视环境：噪声强度和住户相互间视线的干扰程度。

⑨小气候环境：居住区环境内的气温、日照、防晒、通风或防风等状况。

⑩邻里和社会环境：居住区环境内的社会风尚、治安、邻里关系、居民的文化水平和艺术修养等。

2．生产环境

生产环境应该包括外部居住环境中的②③④⑥①的部分或全部，另外，它还包括各科，生产设施和条件等。

3．商业环境

商业环境包括内部居住环境中⑤⑦⑧⑨和外部居住环境中②③④⑥⑧等内容的部分或全部，另外，还包括室内各种环境小品、商业设施等，商业从业人员的服务态度和水平也是影响商业环境的一个很重要因素。

4．办公环境

影响办公环境的因素包括内部居住环境中①(办公室标准)、②(办公室类型)、③④⑤⑥⑦⑧⑨内容的部分和全部，以及外部居住环境中③④⑥⑦⑧⑨①内容的部分或全部。另外，还包括室内景观设备、办公设备、办公区域的治安状况、办公人员的思想文化素质、艺术素质以及相互关系等

内容

物业环境管理主要是调控业主或物业使用人与环境保护的关系，组织并管理业主或物业使用人的生产和生活活动，限制业主或物业使用人损害环境质量、破坏自然资源的行为。一般来说，物业环境管理主要包括以下几个方面的内容：

(一)治理环境污染

环境污染主要有以下几种情况：

1.空气污染　造成空气污染的因素主要有：

(1)直接燃煤，排放过多二氧化硫气体。

(2)机动车排放的尾气经强紫外线照射形成光化学烟雾污染。

(3)基建扬尘形成的尘烟污染。

据研究资料表明，在采暖期大气中的尘以烟尘为主，约占三分之二；在非采暖期大气中的尘以扬尘为主，约占二分之一以上。

2.水体污染

工业废水和生活废水等含有大量有毒、有害污染物，进入水体后形成水体污染。

3.固体废弃物污染

固体废弃物是人们在生产和生活中扔弃的固体物质。影响物业环境的固定废弃物主要有生产与生活垃圾、粪便、沟泥等。其中垃圾包括无机垃圾(砖瓦碎石、炉灰、渣土等)和有机垃圾(动植物残体、废纸、塑料、碎布等)。固体废弃物如不及时加以处理，也会对环境造成污染。

4.噪声污染

噪声可分为交通噪声、生产噪声和生活噪声三种。

(1)交通噪声　大量交通噪声来源于物业区域以外的城市道路。机动车进入物业区域内部也会带来噪声。距离城市道路远近的不同，受到交通噪声的干扰也就不同。

(2)生产噪声　主要有工厂加工噪声和工程施工噪声等。

①工厂加工噪声　如冲压、锻造、蜂窝煤加工点的噪声，对附近居民和办公人员影响很大。

②工程施工噪声　如施工现场打桩机、搅拌机、切割机、振动泵等机器设备工作中所产生的噪声，这类噪声严重干扰着周围物业业主和物业使用人的正常工作和生活。

(3)生活噪声　生活噪声主要包括商业噪声、保育教育噪声和日常生活噪声三类。

①商业噪声　居住区和小区的商业中心是人流集中、气氛热烈的公共场所。特别是附近的农贸市场，其叫卖声、讨价还价声、人群熙熙攘攘声等不绝于耳，对居住和办公产生严重干扰。

②保育教育噪声　如学生上学与放学的嘈杂声，做操、上体育课的口哨声，儿童的哭闹嬉戏声等，都会影响附近物业业主和使用人的工作和休息。

③日常生活噪声　日常生活噪声种类繁多，如居民播放音乐、家庭影院、家庭舞会等娱乐声响，家庭厨房噪声、家庭纠纷的争吵声、家庭聚会的喧哗声、走家串户的叫喊叫卖声等等。

5.电磁波污染　如今由于电器、电信等具有强大电磁波污染因素的产品走入家庭和被消费者广泛使用，造成电磁波污染严重，极大地损害人们的身心健康。

(二)做好物业环境绿化工作　尽量扩大绿化面积及种植花草、树木的种类，不仅可以净化空气，调节物业区域小气候，保持水土、防风固沙，而且还可以消声防噪，达到净化、美化环境的目的。

(三)做好物业环境卫生管理工作　物业环境卫生管理是物业管理中一项经常性的管理服务工作，其目的是净化环境，给物业业主和使用人提供一个清洁宜人的工作、生活的优良环境。良好的环境卫生不但可以保持物业区域容貌的整洁，而且对于减少疾病、促进身心健康十分有益，同时，对社会精神文明建设也具有很重要的作用。

(四)清除物业区域内的违章搭建

违章搭建是对整个物业区域和谐环境的破坏。它既有碍观瞻，又影响人们的日常工作和生活，还可能带来交通、消防等方面不安全的问题。因此，物业管理公司一定要协助有关部门，认真做好清除和及时防止物业区域内的违章搭建的管理工作。

(五)加强市政公用设施管理

为物业业主、使用人和受益人生产、生活、办公等服务的市政公共设施是该物业区域的一个重要组成部分，一旦它遭到破坏或损坏，便会影响人们正常的生产、生活和工作。因此，加强市政公用设施的管理也是物业管理公司环境管理的一项重要工作。

(六)搞好车辆交通管理

车辆是人流、物流的载体。物业区域的交通道路是物业人流、物流流动的通道。物业相对于其外部环境，车辆交通是对外联系的主要载体与通道，在物业使用中有着特殊的重要性。车辆交通管理的目的是为了建立良好的交通秩序、车辆停放秩序，确保物业业主、使用人和受益人的车辆不受损坏和失窃。

(七)建设各种环境小品

物业环境小品的种类繁多，就其性质来说，大体上可划分为两大类：一是功能性环境小品，二是装饰性环境小品。环境小品具有方便实用、美化环境、优化空间的功效。不同物业，环境小品的布置原则和方法不尽相同。环境小品的设计应从使用功能出发，在整体环境协调的统一要求下，与建筑群体和绿化种植紧密配合，才能达到理想的效果。　

（八）抓好治安管理工作

物业区域内的治安管理工作是指物业管理企业为防盗、防破坏、防流氓活动、防意外及突发事故而对所管物业区域内的一系列管理活动。治安管理防治的对象主要是人为造成的事故与损失。其目的是避免所管物业区域内财物受损失、人身受伤害，维护正常的工作、生活秩序。治安管理在整个物业管理中占有举足轻重的地位。它是物业业主、使用人和受益人正常工作、安居乐业的基本保证，也是整个社区及社会安定的基础。同时，良好的物业治安环境能提高物业和物业管理企业的声誉。

(九)抓好消防管理工作

消防管理工作在物业管理中占有头等重要的地位。为使物业业主、使用人和受益人有一个良好的物业使用环境，物业管理公司应做好物业消防设施和器材的配置与管理、消防宣传教育等工作，要预防物业火灾的发生，最大限度地减少火灾损失，为物业业主、使用人和受益人的生产和生活提供安全环境，增强其安全感，保卫其生命和财产的安全。

(十)建立新型的人文环境

新型的人文环境应该是和睦共处、互帮互助的生活环境；互利互惠、温馨文明的商业环境；融洽和谐、轻松有序的办公环境；安全舒适、相互协作的生产环境等。新型的人文环境可以使人们焕发热情，提高工作效率，热爱生活，充满爱心，并对社会治安状况的好转有着很大的促进作用。

目标

物业环境管理的实质，就是要遵循社会经济发展规律和自然规律，采取有效的手段来影响和限制物业业主、使用人和受益人的行为，以使其活动与环境质量达到较佳的平衡，保证物业正常良好的工作、生活秩序与创造优美舒适的工作、生活环境，确保物业经济价值的实现，最终达到物业经济效益、社会效益和环境效益的统一。按照这个总目标，物业环境管理的具体目标，主要有以下几个方面：

(一)合理开发和利用物业区域的自然资源，维护物业区域的生态平衡，防止物业区域的自然环境和社会环境受到破坏和污染，使之更好地适合于人类劳动、生活和自然界生物的生存和发展。

要达到这一目标，就必须把物业环境的管理与治理有机地结合起来，也就是合理利用资源，防止环境污染；在产生环境污染后，做好综合治理的补救性工作。这是防止环境污染和生态破坏的两个重要方面。在实际工作中，我们更应该注意以防为主，把环境管理放在首位，通过管理促进治理，为物业业主、使用人、受益人创造一个有利于进行生产和生活的优良环境；一个既能保证技术的合理发展，又能防止污染的健康、舒适、优美的物业环境，以达到物业的经济效益、社会效益和环境效益的统一。

(二)有效贯彻国家关于物业环境保护的政策、法规、条例、规划等，具体制定物业环境管理的方案和措施，选择切实可行的能够保护和改善物业环境的途径，正确处理好社会和经济可持续发展与环境保护的关系。　由于不同的物业区域，其环境保护的要求或标准有所不同，有的物业在某些方面要求高一些，有的要求则会低一些，这就需要物业管理企业根据物业的不同和物业区域的不同，客观地拟定所管物业的环保标准与规范。同时，物业管理企业还应组织有关部门定时进行物业环境监测，掌握所管物业区域的环境状况和发展趋势。有条件的还应该会同有关部门开展对所管物业区域的环境问题进行科学研究。

(三)建立物业环境的日常管理机构，做好物业环境的日常管理工作，如物业区域内的卫生保洁、绿化、治安、消防、车辆交通等方面的维护和监督工作，使物业区域内的环境经常都得到净化、美化、绿化，保证正常的工作和生活秩序。

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